'깡통전세' 피해 막으려면.. '전세금+채권액' 집값의 70% 이하로

반환보증보험 가입하면 계약원금 보장

8·2대책후 집값 ↓ 전셋값 ↑

매매가 육박땐 위험할수도

1년 이상 수도권 5억이하면

주택보증公 상품 가입 가능

집주인 근저당상황 확인 필수

확정일자로 변제우선 확보를

‘8·2부동산 대책’으로 대출 가능 금액이 줄어 매매 대신 전세 계약을 연장하려는 주부 박모(38·서울 노원구 중계동) 씨는 계약을 앞두고 고민에 빠졌다. 갭투자(낮은 매매가격과 높은 전셋값 차이를 이용한 투자)가 많은 지역이라 전세가율(매매가 대비 전세가의 비중)이 80%에 육박하면서 이번 부동산 대책으로 집값이 전세금 아래로 떨어질 수 있다는 우려에서다. 박 씨는 “전세금이 사실상 전 재산인데 받지 못하면 심각한 상황이 된다”면서 “대책을 찾아보고 계약할 생각”이라고 말했다.

가을 이사 철을 앞둔 전세시장에 불안감이 커지고 있다. 부동산 대책 여파로 매매 시장은 조정기에 접어들었지만, 전세 시장은 매매수요의 전세연장, 재건축·재개발 이주와 가을철 이사 수요가 겹치면서 가격상승 조짐을 보이자 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’에 대한 우려가 커지고 있다. 거래 전 집주인의 대출상황 파악부터 전세금반환보험까지 전세금을 지킬 방법에 관한 관심이 높아지고 있다.

국토교통부에 따르면 지난달 전·월세 거래량은 14만3841건으로 전월 대비 9.1% 증가했다. 이 중 전세 거래량(8만3223건)은 수도권(9.7%)과 서울(12.3%)을 중심으로 9%나 늘었다. 수요가 몰리면서 서울지역 전세금도 오름세를 타고 있다. 한국감정원에 따르면 8월 마지막 주 0.01%였던 서울지역 전세금 상승률은 9월 둘째 주 0.04%로 높아진 상태다.

전문가들은 깡통전세 피해를 보지 않으려면 매매가 대비 전세 보증금이 지나치게 높은 물건은 피하고, 계약 전에 세입자가 내야 할 전세금뿐 아니라 선순위 근저당으로 설정된 금액도 살펴볼 필요가 있다고 조언한다. 집주인의 대출이 많은 경우는 될 수 있으면 피하는 게 좋다. 집값 하락이나 집주인의 경제 상황 악화로 집이 경매에 넘어가게 되면 자칫 보증금 일부나 전부를 떼이는 경우가 발생하기 때문이다. 전문가들은 어쩔 수 없이 대출이 낀 집을 구해야 한다면 아파트는 근저당채권액과 전세금을 포함한 금액이 집값의 70%, 다가구나 연립은 60% 이하의 주택을 구하는 것이 안전하다고 조언한다. 다가구주택과 같이 세입자가 다수면 전체 세입자의 보증금을 확인해야 한다. 세입자 전체 보증금이 주택 매매가격과 비슷하거나 낮으면 위험하다.

깡통전세 피해를 막기 위한 또 다른 방법은 전세금 반환보증 보험에 가입하는 것이다. 이 상품은 세입자의 전세금을 보장해주는 상품이다. 집이 경매에 넘어가거나 계약 만기일이 지났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 대신 전세금을 준다. 아파트, 단독주택, 다가구주택, 연립·다세대주택, 주거용 오피스텔 등에 1년 이상 전세를 얻을 때 이용할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 제공하는 2종류의 상품이 있다. HUG의 전세보증금반환보증이 수수료가 더 싸지만, 서울보증보험의 전세금 보장신용보험은 가입한도액 제한이 없다.

HUG 상품은 전세금이 수도권에서 5억 원 이하, 수도권 외 지역에선 4억 원 이하여야 한다. 보증료율은 연 0.128%(아파트 기준)로 전세금이 3억 원이면 연간 38만4000원을 보증료로 내야 한다. 서울보증의 상품은 보증료율이 연 0.192%(아파트 기준)로 전세금반환채권을 서울보증에 양도하기로 하면 보험료를 20% 할인(보증료율 연 0.1536%) 받을 수 있다.

확정일자를 받는 것도 중요하다. 확정일자는 임대차계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하는 제도다. 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참여해 후순위 담보물권자보다 우선순위로 보증금을 변제받을 수 있다. 또 전세 자동연장이 가능하다. 묵시적으로 계약이 연장되면 임차인은 2년 더 거주할 수 있는 권리가 보장되고, 우선변제권도 인정된다.

황혜진 기자 best@munhwa.com

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