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서울시가 한강변 아파트 재건축 35층 제한 규제를 잠실주공5단지에 한해 조건부로 풀어줘 뒷말이 무성하다. 서울시는 문제가 없다는 입장이지만 35층 이상 재건축을 추진했던 대치동 은마아파트를 비롯한 강남권 주요 재건축단지는 불만이 가득하다. 이들은 건축 연면적 35%에 호텔·컨벤션센터 등 비주거용 건물을 짓는 조건으로 잠실5단지 재건축을 승인한 서울시 결정에 의문을 제기한다. 길 건너 롯데월드타워와 인근 삼성동의 코엑스, 건립 예정인 현대자동차의 글로벌비즈니스센터(GBC) 등과 용도가 겹쳐 경쟁력과 실용성에 의구심이 든다는 것. 서울시의 이번 결정이 앞으로 어떤 후폭풍을 야기할지 귀추가 주목된다.

◆비주거용 공공성 증진 인정

지난 6일 서울시 제16차 도시계획위원회(도계위)는 한강변 최대 재건축단지 중 하나인 잠실주공5단지에 대해 조건부로 35층 층수제한 규제를 푸는 결정을 내렸다.

서울시 도계위는 잠실주공5단지의 광역중심기능 도입을 전제로 한 일부 용도지역 변경 필요성과 기반시설설치 및 교통처리계획 등에 대해 7개월여에 걸쳐 심도 있게 논의했다. 이를 통해 ▲일부 준주거지역 변경을 통한 광역중심기능 도입 ▲정비기반시설계획(공공기여) 및 교통처리계획 ▲높이계획 등이 조정됐다.

가장 눈길을 끄는 건 한강변 재건축아파트에 적용된 35층 층수제한이 조건부로 풀린 점이다. 서울시는 도계위 논의에서 정비계획의 주요 사항(용도지역 변경, 중심기능 도입, 공공기여 등)이 상당부분 증진된 것으로 인정됐다고 설명했다.

이에 따라 서울시는 용도계획과 관련해 우선 대상지 내 잠실역 인근 지역을 일부 준주거지역으로 변경하되 준주거지역 건축 연면적의 약 35%를 호텔·컨벤션·업무 등 비주거용도로 건축하는 광역중심기능을 적극 수용했다. 또 제3종일반주거지역은 35층 이하, 준주거지역은 50층 이하로 결정해 일부이긴 하지만 50층 건축이 허용됐다.

도계위는 용도계획과 정비기반시설, 공공기여, 높이계획 등은 기준에 부합하지만 추가 세부적인 계획이 필요하다고 판단해 보류상태로 나머지 사항을 수권소위원회로 넘겼는데 업계에서는 사실상 층수 및 재건축 추진여부가 확정된 것으로 본다.

◆50층 허용 호재에 매물 회수하는 집주인

조건부이긴 하지만 잠실주공5단지에 사실상 50층 재건축이 허용되자 잇단 부동산대책 발표로 움츠렸던 분위기가 반전됐다.

부동산114에 따르면 잠실주공5단지는 50층 재건축안이 사실상 통과되면서 최근 매매가가 1000만~2500만원가량 올랐다. 정비계획안이 통과되자 사업진행에 대한 기대감에 집주인들이 서둘러 매물을 거둬들여서다. 매물회수가 이어지자 가격이 오르고 하락세가 멈춘 것으로 분석된다.

매물 회수 분위기는 실제 수치에서도 드러난다. 국토교통부 실거래가 조회시스템에 따르면 지난 7월 잠실주공5단지 거래량은 총 32건이었지만 8월에는 12건으로 절반이상 줄었고 9월에는 10일 기준 거래량이 단 1건에 불과하다.

전체 재건축시장 가격도 반등할 조짐을 보였다. 이달 첫째주 강남 재건축시장 매매가는 전주대비 0.02% 하락했다. 강남권 최대 재건축단지 중 하나인 개포주공1단지의 경우 1000만~4000만원가량 떨어졌다. 반면 잠실주공5단지가 속한 송파는 0.14% 올랐다.

8·2부동산대책 발표 이후 주요 거래시장이 부진을 면치 못했지만 35층 층수제한 규제를 뚫은 잠실주공5단지의 힘이 시장에도 그대로 반영된 것으로 풀이된다. 또 잠실주공5단지가 내년에 부활하는 재건축초과이익환수제를 피하긴 어렵지만 50층이 허용된 점만으로도 충분히 사업성이 부각된 만큼 집주인의 매도 의지를 꺾기엔 충분했다는 분석이다.

◆롯데월드타워 바로 앞에 또 호텔?

예외조항에 따라 건축 연면적의 35%를 호텔·컨벤션·업무 등을 위한 공간으로 허용하면서 50층 재건축이 가능해졌지만 길 건너 롯데호텔·롯데월드타워와 용도가 겹치는 점을 거론하며 실용성에 의문을 제기하는 시각이 많다. 

부동산업계 한 관계자는 “보안시설인 성남시 서울공항 활주로 각도를 틀면서까지 555m의 롯데월드타워가 들어섰는데 바로 앞의 잠실주공5단지가 35층 층수제한 규제를 뚫은 건 어쩌면 당연한 결과”라고 말했다. 하지만 “길 건너에 롯데월드타워와 롯데호텔이 있고 직선거리로 약 3㎞ 떨어진 곳에 삼성동 코엑스와 호텔, 현대자동차의 GBC가 들어서는 점은 생각해봐야 할 부분”이라며 “잠실주공5단지 내 비주거용 건물은 이들과 규모면에서 밀리는 데다 경쟁력도 떨어져 장기적으로 활용가치가 있을지 의문”이라고 말했다.

다른 재건축단지와의 형평성 논란도 우려된다. 잠실은 여의도·용산 등과 함께 ‘2030서울도시기본계획’과 ‘한강변 관리기본계획’에 따라 상업·업무시설중심지역으로 구분돼 예외조항에 따라 도심 내 중심기능을 지원할 수 있도록 50층 이상의 최고층수 주상복합 아파트 건축이 허용되지만 은마아파트나 다른 주요 재건축단지는 이에 해당되지 않으므로 35층 층수제한을 적용 받는다. 재건축 당사자 입장에서는 불만이 터져나올 수밖에 없다. 

이에 대해 또 다른 업계 관계자는 “잠실·여의도·용산 등은 중심업무지구와 가깝거나 일정부분 업무지구기능을 하는 곳”이라며 “반면 은마아파트가 있는 대치동이나 주변의 개포동, 반포 등 강남권 주요 재건축단지는 주거단지여서 층수제한 형평성 논란과는 거리가 있다”고 분석했다.

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김창성 기자
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