잇따른 부동산 '이중계약' 피해..주의점은?

김영교 기자 입력 2017. 10. 20. 12:06
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■ 경제와이드 백브리핑 시시각각 '생활경제’ - 송승현 부동산전문가

부동산 계약과정에서 이중계약으로 인한 피해가 종종 발생합니다. 조심한다고 하지만 알게 모르게 속는 일이 부지기수죠. 어떻게 하면 피해를 줄일 수 있을까요? 송승현 부동산전문가와 함께 알아보겠습니다.

Q. 자, ‘부동산 이중계약’, 집을 구하는 입장에선 꼭 피해야 하는 계약 형태이지만, 종종 발생해 피해가 확산되고 있는데요. 우선 사례를 통해 알아볼까요?

네, ‘부동산 이중계약’에 대한 자세한 설명에 들어가기 전, 사례를 먼저 볼게요. 신혼집을 당장 구해야 하는 A씨가 있는데, 이때 시세보다 저렴한 가격에 집을 팔겠다는 집주인이 등장합니다.

주변을 찾아봐도 이만한 시세는 없다고 생각한 A씨는 갈등을 하다 바로 계약서를 작성하게 되는데요. 계약금은 우선 지급하고, 중도금과 잔금은 이후에 지급하기로 합니다.

한 달 후 등기소를 방문해 소유권 이전 등기를 신청하려고 했던 A씨는 놀라운 사실을 알게 되는데요. 등기 이전 불가 판정을 받는 겁니다.

이유는 ‘부동산 이중계약’이었는데요. 집을 팔기로 한 집주인이 이중계약을 맺어, 이미 다른 사람이 소유권 이전 등기를 끝낸 상황이었기 때문이죠.

Q. 참 사례만 들어도 황당한데요. 집이 싸다고만 해서 무턱대고 계약을 해선 안 된다는 생각이 듭니다. 그렇다면 ‘부동산 이중계약’이 정확히 무엇인지 자세히 알아보죠.

네, ‘부동산 이중계약’이란 앞선 사례와 같이, 매도인이 하나의 집을 가지고 2인 이상의 매수인과의 계약을 체결하는 경우를 말하는데요.

다시 말해,공식적인 계약서 하나와 비공식계약서 하나가 공존하는 겁니다. 자연스레 하나의 집에는 두 개의 권리가 발생하게 되는데요. 하지만 후자로 계약한 매수인, 그러니까 앞선 사례의 A씨의 경우라면 부동산에 대해 권리를 주장할 수 없게 됩니다.

Q. 그렇다면 이중계약의 발생유형은 무엇이 있을까요?

네, 크게 두 가지를 들 수 있는데요. 다운계약서와 업계약서입니다.

다운계약서는 부동산을 거래할 때 양도소득세를 줄이기 위해 계약서 상 실거래가보다 낮은 가격을 적는 계약을 말합니다.

반대로 업계약서는 실제 합의 금액보다 높은 금액에 약한 것처럼 허위로 계약서를 작성하는 걸 말하는데요. 다운계약서와 마찬가지로 실거래가를 이는 불법 행위라고 보면 됩니다.

Q. 실제 이런 다운계약서나 업계약서는 씀하신 대로 불법이잖아요. 문제는 계약한 매수인 또한 처벌을 같이 받게 되지 않습니까?

네, 그렇습니다. 다운계약서 작성 시 적발되면 매도자, 매수자 모두 취득세의 3~5배가량의 과태료가 부과되고요. 업계약서 역시 세금을 회피할 목적으로 인정돼 적발 시 과태료가 부과되니, 계약서 작성 시 꼭 피해야 할 유형이라 보면 됩니다.

Q. 가장 중요한 질문 같은데요. 이중계약을 피하기 위해서 꼭 확인해야 할 사항들은 어떤 것들이 있습니까?

네, 부동산 이중계약을 예방하기 위해서는 중개업소를 통해 계약을 체결해야 하는데요. 이때 확인해볼 사항들이 많습니다.

우선 중개업소의 등록 번호나 자격증 등이 사실과 일치한지 여부를 확인해봐야 하고요. 계약 당사자인 매도인의 신분증도 같이 볼 필요가 있습니다. 간혹 대리인을 내세워 계약할 경우도 발생하는데요. 이때는 매도인의 인감증명서, 위임장, 대리인의 신분증을 확인하는 절차가 필요하고요. 계약금을 송금할 시 꼭 매도인 명의의 주거래 은행 계좌로 해야 한다는 것 명심하길 바랍니다.

Q. 더불어 계약서 작성 시 주의해야 할 점도 있을까요?

네, 물론입니다. 계약서를 작성할 때는 특약사항을 꼭 명시해야 하는데요.

만약 이중계약으로 계약이 파기되더라도 위약금으로 거래금액의 몇 배 이상을 지불하는 등의 특약사항을 걸어 놓을 필요가 있습니다. 또한 계약서 작성 시엔 매도인, 매수인, 중개인이 공동으로 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

Q. 끝으로 앞서 살펴 본 사례와 같이, 이미 이중계약으로 인해 피해를 본 경우, 해결법도 있을까요?

네, 일단 해당된 집이 위치한 관할 구청에 부동산 신고를 진행해야 하고요. 계약금 등 돈을 돌려받지 못했다면 관할 경찰서에 횡령 및 배임으로 형사고소를 할 수도 있습니다.

하지만 무엇보다 중요한 건 앞서 알아본 예방법입니다. 따라서 이중계약을 피하기 위해서는 계약 시 한 번쯤 의심해보는 자세와 각별한 주의가 필요합니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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