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[이데일리 원다연 기자] 올해 국회 국토교통위원회 국정감사에서 ‘후분양제’가 뜨거운 이슈로 오르내리고 있다. 지난 12일 국토교통부 국감에서 김현미 국토부 장관은 “공공주택 부문에서 먼저 후분양제를 도입하고 단계적으로 실시하는 로드맵을 마련하겠다”는 입장을 밝히면서 후분양제의 장단점이 논란이 되고 있다.

후분양제는 현재 대부분의 아파트 단지 분양 때에 착공 전에 입주자를 모집하는 것과 달리 아파트를 일정 단계 이상 짓고 분양하는 방식을 말한다.

후분양제는 앞서 노무현 정부 당시인 2003년부터 도입을 추진해 2007년 공공부문부터 의무화할 계획이었지만 부동산 경기가 꺾일 수 있다는 반발에 시행을 1년 유예한 이후, 이명박 정부가 들어서면서 아예 폐지됐다. 이후 시민단체를 중심으로 꾸준히 도입 필요성이 제기됐던 후분양제는 최근 경기 화성 동탄2신도시에 입주한 부영 아파트의 부실시공이 사회적 문제가 되면서 정치권으로 옮겨왔다.

현행 선분양제 하에서는 실제 주택이 아닌 모델하우스를 보고 계약한 뒤 2~3년 뒤 입주를 하게 되므로 주택 품질을 담보할 수 없는 문제점이 있다. 현행 주택법상으로도 분양 방식은 선분양제와 후분양제 가운데 선택할 수 있지만 선분양제가 굳어진 이유는 소비자 입장에서 이같은 위험부담에도 불구하고 입주 시점까지 주택자금을 나눠 낼 수 있다는 장점과 분양가 대비 입주 시점의 가격 상승으로 시세차익을 향유할 수 있다는 이점이 없지 않았기 때문이다.

그러나 선분양제는 부실시공, 입주지연 등의 소비자 선택권 측면의 문제뿐 아니라 투기 목적의 ‘분양권 전매’ 시장을 형성해 주택시장을 왜곡한다는 문제가 있다. 앞서 정동영 의원이 국감에서 지적한 바에 따르면 전국 아파트 분양권 거래 금액은 지난 2013년 21조 6700억원 수준에서 매년 늘어 지난해에는 56조 9100원 규모에 달한 것으로 나타났다. 후분양제 하에서는 매각 차익을 위해 투자자가 참여하는 전매시장 형성 자체가 어려워진다.

일각에서는 후분양제 도입이 오히려 오히려 소비자 부담을 늘린다는 지적도 있다. HUG(주택도시보증공사)가 후분양제 도입 영향을 분석한 ‘주거복지 향상을 위한 주택금융시스템 발전 방안’ 보고서는 후분양제 하에서는 건설업체가 기존에 소비자를 통해 대출한 사업비를 직접 대출함에 따라 늘어난 이자비용이 분양가에 전가돼 분양가가 오를 수 있다고 분석한다. 분양가 상승 추정치는 건축공정과 시공사의 PF 금리에 따라 3.0~7.8% 수준으로 분석됐다. 상승한 분양가에 따라 늘어나는 소비자의 대출이자 부담은 90만~1100만원 수준으로 나타났다.

더욱이 이 연구에 따르면 후분양 도입 시 주택 공급도 감소하는 것으로 나타났다. 건설업체의 신용도에 따라 건설자금을 대출할 때 신용도가 낮고 규모가 작은 중소주택업체의 자금조달이 어려워져 주택공급량이 줄어든다는 것이다. 보고서에 따르면 후분양 도입 시 주택공급감소의 영향 범위에 포함될 수 있는 물량은 22.2~76.3% 수준으로 나타났다.

한편 해외에서 선분양제를 도입하는 경우는 경제성장에 따른 급격한 도시화로 주택수요가 급증하는 경우로 베트남, 말레이시아 등이다. 일본에서는 대부분 후분양 방식으로 주택을 공급하고 있으며 선분양을 적용하는 경우에도 입주자는 청약금만 내고 건설자금은 공급업체가 조달한다. 미국의 경우에는 공급업체가 대출자에게 사업성을 입증하기 위한 방안으로 주택구입이 아닌 청약행위로써 선분양이 활용되고 있다.

원다연 (here@edaily.co.kr)