반포주공 초과이익환수액, 가구당 4억 넘을 듯
일반분양 많은 만큼 부담금도 늘어
3.3㎡당 분양가 5100만원까지 예상
잠실 주공5단지는 2억~3억 될 듯
상한제까지 적용 땐 추가 부담 예상
강남권 집값 상승 둔화, 거래도 감소
오는 12월 재건축 시공사를 선정할 예정인 서울 서초구 반포동 반포아파트 3주구. 예상보다 사업 속도가 느려 내년 부활 예정인 초과이익환수제(이하 환수제)를 피하지 못한다. 조합 관계자는 “환수제를 벗어나려면 연말까지 사업계획을 마무리해야 하는데 조합원 분양 등 앞으로 남은 절차가 많아 힘들다”고 말했다. 조합이 예상하는 재건축부담금(이하 부담금)은 947억원이다. 조합원당 6000만원 선이다. 이달 초 시공사를 선정한 서초구 잠원동 한신4지구 재건축조합이 예상하는 환수제 부담금은 총 2200억원, 조합원당 8000만원가량이다.
반포주공1단지 부담금이 많은 이유는 비싸게 팔 수 있는 일반분양분이 많아서다. 이 단지는 기존의 세 배 규모로 재건축된다. 다른 단지는 기존의 두 배 정도다. 일반분양분 분양가는 조합원 주택보다 15~20% 비싼데 이 단지는 강남권 최고인 3.3㎡당 5100만원까지 예상하고 있다. 초고층 개발 호재가 있는 송파구 잠실동 주공5단지는 아직 사업비 등이 나오지 않았지만 환수제 부담금이 2억~3억원대에 이를 것으로 추정된다.
분양가 상한제는 일반분양분 분양가를 규제하는 것이어서 일반분양분이 많을수록 타격이 크다. 업계는 상한제로 분양가가 10~15% 내려갈 것으로 본다. 환수제와 상한제를 모두 적용받으면 반포주공1단지의 가구당 부담금액은 4억9000만원까지 높아질 것으로 예상된다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “강남권에 환수제 시대가 본격적으로 열리면 ‘황금알’로 여겨지던 재건축 수익성도 떨어질 것”이라고 말했다. 물론 재건축조합 차원에서 초과이익환수제 부담금을 내더라도 분양수입이 많아 사업성이 좋으면 개별 조합원 차원에선 분담금 대신 환급금을 받을 수도 있다.
이런 가운데 24일 가계부채 대책이, 다음달엔 주거복지 로드맵이 발표된다. 금리 인상 가능성이 커지면서 당분간 수요자의 구매 심리도 위축될 것으로 보인다. 추석 연휴 전후로 이어지던 집값 상승세도 둔화하고 있다. 22일 한국감정원에 따르면 지난 16일 기준 서울 주간 아파트값은 0.07% 올라 전주(0.08%)보다 오름폭이 줄었다. 8·2 대책 이후 약세를 보이다 지난달 중순 반등한 뒤 상승 폭이 커졌으나 다시 주춤해졌다. 강남구(0.12%→0.06%)와 송파구(0.25%→0.19%) 상승세가 둔화했다. ‘지켜보자’는 관망세가 짙어지며 거래도 감소세다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 서울 아파트 거래량(신고건수 기준)은 22일 기준 1976건에 그쳤다. 지난달 거래(8388건)의 23.6% 수준이다. 익명을 원한 송파구의 한 중개업소 대표는 “한 달 전보다 거래가 줄고 집값 상승세는 멈췄다”며 “집값이 어떻게 될지 몰라 다들 조심스러워하는 분위기”라고 말했다.
■ ◆초과이익환수제
「 2006년 노무현 정부 때 재건축 규제를 위해 도입됐다. 재건축으로 해당 지역 평균보다 더 많이 오른 집값을 초과이익으로 보고 그 일부를 재건축 부담금으로 부과하는 제도다. 2012년부터 부과가 유예됐다가 내년부터 다시 시행된다. 내년 이후 관리처분계획(착공 전 최종 재건축안) 인가를 신청하는 사업장이 대상이다.
」
안장원·황의영 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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