이데일리

새로운 사업 방식은 리스크 분담과 분리 개발에 방점이 찍혀 있다. 과거 대규모 통합 개발 방식이 아닌 먼저 전체적인 주변 기반시설을 조성하고, 단위 구역별로 사업지를 쪼갠 이후 사업자들을 모집한다는 것이다. 대규모 사업비 조달 부담을 줄이기 위해 국내 민간기업 외에도 중국 등 해외 자본 유치도 고려 중인 것으로 알려졌다.

◇서울시-코레일 협의해 마스터플랜 공개

용산역세권 개발사업은 총 31조원을 들여 용산철도정비창 부지(44만2000㎡)와 서부이촌동 일대(12만4000㎡)를 관광·IT(정보기술)·문화·금융 비즈니스 허브로 개발하는 프로젝트다.

서울시는 올 2월 중구 봉래동과 용산구 한강로 일대 약 349만㎡ 규모의 용산 지구단위계획구역에 대한 ‘용산 광역 중심 미래 비전 및 실현 전략 수립’ 연구용역을 발주했다. 용산역 일대와 남쪽으로는 한강변, 북쪽으로는 서울역 일대까지 포함하는 대규모 지역이다. 이 용역은 용산구청(용산 지구단위계획 재정비)과 코레일(용산역세권 개발 기본 구상 및 사업 타당성 조사)이 진행 중인 용역을 총망라하고 있다. 현재 미래E&D와 DA건축 등 두 군데가 컨소시엄 이뤄 용역을 진행하고 있다.

당초 서울시는 올 연말 용산 개발 계획이 담긴 마스터플랜을 공개할 계획이었지만, 발표 시기가 다음달 이후로 미뤄진 상황이다. 서울시 관계자는 “코레일과 용산구청 용역 결과를 모두 포함해 간담회 등 의견 조정 과정을 거쳐 이르면 내년 초 전반적인 개발 밑그림을 공개할 것”이라며 “그동안 사업자 책임 부담이 큰 통합개발이 족쇄로 작용했던 전례가 있던 만큼 주변 도로나 교통 정비 등 기반시설을 먼저 조성하고 개별 구역으로 쪼개 사업을 진행할 예정”이라고 말했다.

2008년 글로벌 금융위기 발생 후 자금 조달 과정에서 문제가 생겨 2013년 최종 무산된 용산 국제업무지구 개발사업은 사업 시행사였던 ‘드림허브PFV(프로젝트금융투자회사)와 코레일이 토지 반환 등을 두고 현재 소송전을 벌이고 있다. 앞서 2015년 10월 1심에서는 법원이 코레일의 손을 들어줬고, 내년 1월에는 코레일의 철도정비창 부지(44만2000㎡)의 나머지 60%를 되찾는 항소심 결과가 나온다. 코레일 용산사업단 관계자는 “용산 국제업무지구 개발사업 무산과 관련해 코레일 측 책임이 없다고 결론(채무부존재확인 항소심)이 난 상황에서, 내년 1월 철도창 부지 소유권(소유권말소등기 소송) 반환에 따른 정산 문제를 다룰 2심 결과가 나온다”며 “(삼성물산과 롯데관광개발 등으로 구성된) 민간 출자사들이 철도정비창 지분 일부에 대해서는 소송에 필요한 인지대 등을 내지 않고 항소를 포기한 상황이라 항소심 결과와 상관없이 사실상 이미 부지 80% 가까이 찾아온 셈”이라고 말했다.

◇개발 호재 넘쳐…투자 수요 몰려

용산역세권 개발은 용산역을 거점 환승지로 두고 추진된다. 용산역 지하에는 고속철도(KTX), 수도권광역급행철도(GTX) B선(송도~용산~마석), 지하철 4호선, 신분당선 연장선(2022년 개통 예정)이 모이는 통합 역사가 들어선다. 현재 서울역으로만 가는 인천국제공항철도는 공덕역에서 용산역 지하로 새 선로를 놓는다. 낙후된 용산전자상가를 활성화해 용산을 4차 산업혁명의 중심지이자 동아시아 대표 도시로 육성하겠다는 내용도 용산 마스터플랜 내용에 담긴다.

이런 개발 호재 외에도 용산은 GTX 등 대형 철도망 조성, 미군기지 이전부지 개발, 한남뉴타운 재개발 등 메머드급 호재로 한껏 기대감에 부풀어 있다. 지난달 국내 최대 규모 객실을 자랑하는 서울드래곤시티호텔 개관과 원효대교 북단 현대자동차그룹 부지(3만㎡) 복합시설 건립, 지상철도(서울~용산~노량진역) 지하화 사업 등 대형 호재들이 잇따르면서 일대 부동산 시장에 훈풍이 불고 있다. 서부이촌동 한 공인중개사는 “용산역 일대 주상복합아파트와 서부이촌동 및 원효로4가 일대 아파트를 사려는 투자 수요가 몰리면서 매물이 씨가 말랐다”고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “용산역세권 개발사업 규모가 크고 다양한 이해관계가 맞물려 있기 때문에 실제로 실현되는데는 최소 15년 이상 걸릴 것”이라며 “충분한 자금력을 갖추지 못한 채 무리하게 투자에 나섰다간 과거 사업 무산 때와 같이 큰 곤란을 겪을 수 있다”고 말했다.

김기덕 (kiduk@edaily.co.kr)