신탁으로 환수제 피한다더니..결국 무더기 세금폭탄

신탁방식 사업시행자 지정 완료는 여의도 시범 유일
주민간 이견속 사업 지지 부진
공공사업시행 방식도 조합ㆍ건설사간 갈등 잠복

[헤럴드경제=김우영ㆍ김성훈 기자] 올해를 끝으로 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 ‘속도전’의 방법으로 선택됐던 신탁방식 재건축이 사실상 실패작으로 끝났다.

13일 업계에 따르면 신탁방식으로 사업시행자 지정이 완료된 곳은 여의도 시범아파트가 유일하다. 이는 조합방식으로 치면 조합설립인가와 같은 단계다. 환수제를 피하려면 관리처분 인가 신청을 해야한다는 점에서 이제 막 첫 걸음을 뗀 것이나 마찬가지다. 신탁방식 재건축을 추진했던 다른 사업지는 신탁사 선정 이후 혹은 선정 과정에서 주민들의 반발로 지지부진한 상황이다.

신탁방식 재건축은 작년 3월 조합설립 동의율에 준하는 구역주민의 동의가 있으면 부동산신탁사가 정비사업의 시행주체가 될 수 있도록한 도시정비법 개정안이 시행되면서 가능해졌다. 재건축 사업의 막대한 사업비를 대부분 시공사가 조달하다보니 대형건설사가 기피하는 소규모 사업장이나 지방 사업장은 방치되고 있다는 비판에 따라 신탁사가 그 틈새를 메워줄 수 있을 것이란 기대가 컸다.

그 과정에서 사업기간 단축 가능성이란 부수적 효과가 집중조명 받으면서 서울의 대형 재건축 사업장도 속속 신탁방식 재건축에 관심을 보였다. 여의도의 시범ㆍ수정ㆍ공작ㆍ대교 아파트 등이 줄지어 신탁방식을 추진했거나 하고 있으며 서초구의 신반포4차 등 강남권에서도 선보였다.

하지만 분양수익의 최대 4%에 달하는 높은 수수료가 발목을 잡았다. 조합방식과 신탁방식을 놓고 주민 간 갈등이 커지면서 금쪽 같은 시간만 흘러갔다. 신탁사 입장에선 최대 매력인 환수제 회피 가능성을 잃은 것이다. 신탁사가 대규모 정비사업을 맡아 성사시킨 전례가 없다는 점도 주민들의 불안감을 키우는 요인이었다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “신탁방식 재건축이 투명한 자금관리나 시스템에 의한 사업추진 등은 장점이지만 정비사업에 대한 노하우가 없다는 약점이 있다”고 했다.

이 때문에 속도전을 위한 사업시행자 방식이 아니라 사업시행인가까지 완료된 뒤 신탁사가 참여하는 사업대행자 방식이 부각되고 있다. 신탁사는 정비사업의 노하우를 쌓을 수 있고 조합은 더딘 사업 진행에 추진력을 얻을 수 있다. 한 신탁사 관계자는 “신탁방식 재건축이 오로지 환수제 회피용인 것처럼 왜곡됐다”면서 “투명성과 공정성, 신속성 등 신탁방식 재건축의 장점을 더욱 강조해 나갈 예정”이라고 말했다.

한편 환수제 적용을 피하기 위해 주로 강남권 재건축 사업장을 중심으로 올해 하반기 확산됐던 공동시행방식은 사실상 임무를 끝내고 자취를 감출 것으로 보인다. 공동사업시행은 조합과 시공사가 공동으로 사업의 주체가 되는 것으로, 시공사가 자금조달과 분양을 책임진다. 이를 이용하면 시공사 선정을 건축심의 이후로 앞당길 수 있어 사업기간을 3~4개월 줄일 수 있다. 대표적인 곳이 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구로, 지난 9월 현대건설을 시공사로 선정한 뒤 곧바로 사업시행인가를 받았다. 이익을 건설사와 나눠야 하는 약점에도 불구하고 환수제 피하기가 지상과제였던 조합들이 서둘러 도입한 것이다.

도시정비사업 관계자는 “공동사업시행은 환수제 때문에 조합들이 궁여지책으로 택한 측면에 크다”면서 “막상 환수제를 피한 조합은 계약을 도급제로 바꾸려할 수 있어 건설사와 갈등이 생길 여지가 있다”고 말했다.