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내년부터 다주택자 양도세 중과·신DTI 등 전방위적 규제 들어가
이미 서울 외곽은 집값 안정세..강남 집값 잡기는 역부족일 듯

[이데일리 정다슬 기자] 다주택자의 임대주택 등록 활성화 방안이 13일 나오면서 문재인 정부의 올해 부동산 대책도 사실상 마침표를 찍었다. 정부는 지난 5월 10일 출범 이후 약 7개월 동안 무려 6번이나 대책이 쏟아냈다. 문재인 대통령은 대선 후보 시절부터 ‘부동산 투기와의 전쟁’ 의지를 분명하게 드러냈다. “집값을 잡으면 피자를 쏘겠다”고 말하기도 했다.

실제 문재인 정부의 대책은 강남 집값과의 싸움이라고 해도 과언이 아니다. 출범 후 한달여만에 조정대상지역에 대한 전매 제한 기간 확대와 대출 규제 강화를 골자로 한 ‘6·19 부동산 대책’을 발표한 데 이어 첫 규제책이 나온 지 40여일만에 고강도의 ‘8·2 부동산 대책’을 내놨다. 이 대책으로 2011년 서울 강남3구(강남·서초·송파구)를 마지막으로 해제된 투기과열지구가 6년 만에 다시 부활했고 투기지역 및 투기과열지역 내 대출 규제도 강화됐다. 청약 1순위 자격 요건 강화와 함께 청약 가점제 비율도 상향됐다. 특히 다주택자 양도세 중과는 시장에 큰 충격을 줬다. 한 달 후에는 8·2대책의 후속조치인 9·5대책이 나왔다. 경기도 성남시 분당구와 대구 수성구가 투기과열지구로 추가 지정된 것이다.

10월 24일 정부가 발표한 가계부채 종합대책은 내넌 1월부터 신규 주택담보대출뿐만 아니라 기존 대출의 원금까지 포함해 대출 한도를 산정하는 신DTI(총부채상환비율) 도입을 담았다. 신DTI가 도입되면 이미 주택담보대출이 있는 경우 대출 한도가 크게 줄어든다.

투기 세력 방지와 다주택자들의 돈줄 막기에 전념한 정부는 청년, 신혼부부, 고령층 등 주거 취약계층의 주거 안정화 방안을 담은 ‘11·29 주거복지 로드맵’을 발표했다. 이날 나온 임대주택 등록 활성화 방안으로 정부의 ‘집값 잡기 종합 세트’가 완성된 것이다.

정부가 올해 발표한 규제가 본격적으로 효력을 발휘하는 것은 내년이다. 당장 내년 1월 1일부터 재건축 초과이익 환수제가 부활하고 신DTI가 시행된다. 조정대상지역에서 분양권을 팔 경우 보유 기간과 상관없이 양도소득세율이 50% 부과된다. 4월 1일부터는 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 팔 때 내야하는 양도세가 10~20%포인트 늘어나고 장기보유특별공제도 받지 못한다. 내년 하반기부터는 전체 빚 규모와 이를 갚을 능력까지 고려해 대출금을 정하는 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행된다.

분양가 상한제가 실시될 가능성도 있다. 국토부는 이달 중 민간택지에 대한 분양가 상한제 지역을 확정·발표한다고 밝혔다. 서울도 11월 소비자물가지수가 전월 대비 1.01% 하락하며 분양가 상한제 지정을 위한 1차 정량 요건을 충족했다.

전문가들은 내년도 아파트 시장은 진정 국면에 들어설 것으로 보고 있다. 김재언 미래에셋대우 수석부동산컨설턴트는 “대출 규제가 강화되면서 주택을 구매할 수 있는 수요 자체가 줄어들기 때문에 가격 상승률도 제한될 수밖에 없다”며 “서울 역시 강남 등 일부 지역을 제외하고는 가격 상승세가 둔화할 것”이라고 말했다.

그러나 전문가들은 집값 약세가 문재인 정부가 강남 집값과의 전쟁에서 승리한 것을 의미하지는 않는다고 말한다. 규제가 강화될수록 ‘똘똘한 한 채’로 투자가 집중되는 현상이 더욱 뚜렷해질 것이기 때문이다. 실제 민간택지 분양가 상한제 적용과 재건축 초과이익 환수제 부활로 향후 강남권 공급 물량이 줄어들 것으로 예상되자 재건축 호재 등이 있는 강남권 일부 단지들을 중심으로 가격이 크게 뛰고 있다.

청약시장 쏠림 현상도 더욱 심해질 전망이다. 이현수 부동산114 연구원은 “민간택지 분양가 상한제가 시행되면 시세 차익을 노린 일부 수요가 청약시장에 집중될 가능성이 크다”며 “입지와 상품성을 갖춘 곳은 청약 경쟁도 치열할 것”이라고 말했다.

정다슬 (yamye@edaily.co.kr)

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