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임대등록활성화안, 장기임대 유도 위해 8년 임대 위주로 혜택

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 정부가 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 임대기간에 따라 세제 혜택을 차등 적용하기로 하면서 주택 소유주들의 셈법이 복잡해졌다.

정부가 제시한 세제 혜택을 최대한으로 받으려면 8년 임대를 선택해야 하는데 집값 등락 등에 대한 리스크도 적지 않아 고민이 깊어질 것으로 보인다.

정부는 13일 임대사업자 등록시 건강보험료와 지방세, 임대소득세 등을 감면하고 양도세 중과를 배재하는 등을 골자로 한 '임대등록 활성화 방안'을 발표했다.

© News1 최진모 디자이너
© News1 최진모 디자이너

대부분의 세제 혜택은 8년 이상 장기임대를 위주로 마련됐다. 장기임대 등록을 활성화해 주택 임대차 시장을 안정화시키겠다는 복안이다.

우선 임대주택 등록 시 집주인들이 가장 민감해 했던 것은 건강보험료 인상이었다. 활성화 방안에 따르면 2020년 말까지 임대업 등록을 한 임대소득 2000만원 이하 임대사업자의 경우 8년 임대시 건보료 인상분의 80%를 감면해 준다. 반면 4년 임대시 40%만 깎아준다.

건강보험에서 피부양자로 등록된 임대사업자가 미등록할 경우 연간 154만원의 건보료를 추가로 부담해야 한다. 하지만 4년 임대는 92만원, 8년 임대는 31만원만 더 내면 돼 갈수록 부담이 크게 줄어든다. 4년 임대와 8년 임대만 비교해도 부담 금액은 3배 가까이 차이가 난다.

양도소득세와 종합부동산세 감면은 오로지 8년 임대에만 적용된다. 소득세법 개정안에 따르면 내년 4월부터 서울 등 청약조정대상지역에서 주택을 매매할 경우 양도세 기본세율(6~42%)에 더해 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 가산세율을 적용받는다. 여기에 종합부동산세도 합산된다. 다주택자의 부담이 가중되는 셈이다.

하지만 임대주택 등록 활성화 방안은 8년 이상 임대를 선택할 경우 양도세 중과를 배제하기로 했다. 장기보유특별공제와 종합부동산세 합산배제도 기존 5년 이상 임대에서 8년 이상 임대로 개선해 장기임대를 유도한다는 방침이다.

국토부 관계자는 "의무 임대기간을 채운 후 매각하면 양도세를 합법적으로 절감할 수 있기 때문에 당장 집을 팔거나 증여할 이유가 없는 다주택자라면 장기 임대등록이 가장 유리하다"고 말했다.

재산세 부과에 있어서도 차이가 발생한다. 재산세의 경우 원래 2가구 이상 임대시 감면이 적용되는데 8년 이상 장기 임대하는 경우 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한해 1가구만 임대해도 감면 혜택을 주기로 했다. 2가구 이상 임대할 경우에도 8년 이상 임대가 4년 임대보다 재산세 감면 비율이 25%포인트 가량 더 높다.

서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대시에만 재산세 감면 혜택을 부여하기로 했다.

마지막으로 주택임대소득세 부과에도 임대 기간별 차이가 있다. 4년 임대의 경우 소득세의 30%를 추가 감면 받을 수 있는 반면 8년 임대는 75%까지 감면 받을 수 있다.

세제 혜택 측면만 봤을 때에는 단연 8년 임대가 4년 임대보다 우월하다는 평가다. 하지만 장기간 주택 매매가 제한받는 만큼 선뜻 선택하기는 쉽지 않을 것이라는 전망이다. 원칙적으로 등록 임대주택은 임대의무기간 내 매각이 금지되며 무단 매각시 과태료(주택당 최대 1000만원)가 부과된다.

양지영 R&C 연구소장은 "임대 유인책이 8년에 집중돼 있는데 집주인 입장에서는 사실 8년 동안 리스크를 안고 간다는 것이 상당한 무리가 될 수도 있다"며 "그동안 부동산 시장 가격이 크게 올라 매도 유혹을 느낄 수 있고 개인의 사정 등도 있기 때문에 이 정도의 혜택으로 8년의 리스크를 안고서 임대등록을 할 지는 지켜봐야 할 것"이라고 전망했다.

jhkuk@

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