임대등록 활성화, 다주택자의 선택은? "보유 형태 따라 천차만별"

이제 공은 다주택자에게로 넘어갔다.

국토교통부가 임대등록 유인책으로 세금 감면, 건강보험료 인하 등의 혜택을 제시하면서 시장의 관심은 다주택자들의 선택에 집중됐다. 다주택자들은 매각, 임대주택 등록, 상송 및 증여, 버티기 등의 선택지 중 하나를 선택해야 하는 입장이 됐다.

다주택자들의 주택 보유 형태에 따라 ‘임대주택 등록 활성화 방안’이 미치는 영향에 차이가 있을 것이라는 게 전문가들의 중론이다.

◆ 2주택자, 부담 대비 혜택 적어 영향 미미

2주택자의 경우, 임대사업 등록을 할 가능성이 상대적으로 적다는 데 입을 모았다. 임대 등록에 따른 혜택이 크지 않다는 판단에서다.

이경자 한국투자증권 연구원은 “2주택자의 경우 대체로 보유 목적이 자산 매각 소득(capital gain)이라는 점에서 무려 8년 간 묶여야 하는 임대사업자의 등록 유인은 적다”면서 “이번 정책의 영향은 미미할 것”이라고 판단했다.

라진성 키움증권 연구원 역시 “2주택자의 경우 8년 이상 임대해야 한다는 부담 대비 인센티브가 약해 임대사업자 등록의 유인이 적다”고 평가했다.

이어 “본인 거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 전세로 임대할 경우 소득세와 건보료 부담이 없어 향후 매각 차이를 기대하며 전세로 임대할 유인이 커진 셈”이라고 설명했다.

그러나 3주택 이상 보유자들에게는 이번 유인책이 일정부분 영향을 미칠 것이라는 의견이 많다. 임대주택 등록 시 절세폭이 크고 미등록 시 세금 부담이 가중돼서다.

이 연구원은 “3주택 이상 보유자는 규모의 경제 효과로 절세폭이 커지기 때문에 사업자 등록의 가능성이 높다”고 분석했다.

갭투자자에 대해서도 “투자가치가 낮은 주택의 매도 가능성이 높아지고 우량지역에 투자가 쏠리는 양극화는 지속될 것”이라고 내다봤다.

◆ 3주택자, 부담 가중돼 등록·매도 선택

라 연구원은 “3주택자는 임대주택 미등록시 세금 부담이 가중돼 일부 투자가치가 낮다고 판단되는 부동산을 매물로 내놓을 수 있다”고 내다봤다.

2014년 2월 과세자료제출법 시행령 개정과 내년 4월 임대차시장 정보인프라 구축에 따라 미등록 임대사업자에 대해 세금 추징이 정교해져 임대소득 노출 회피의 유인이 적어졌기 때문이다.

라 연구원은 “긴 호흡으로 증여를 목적으로 하거나 은퇴자의 경우에는 세제혜택을 위해 임대등록에 나설 수 있다”고 설명했다.

김형근 NH투자증권 연구원은 “혜택이 많지 않은 다주택자의 경우 내년 4월 전까지 매각, 상속 및 증여, 등록유보 등 3가지 중 하나를 선택함으로써 주택거래는 소폭 증가할 것”이라고 예상했다.

내년 4월부터 강화되는 양도소득세율을 비롯해 신(新)DTI 및 DSR 도입에 따른 대출규제, 부동산 과세체계 개편 방안 등 다주택자들에게 불리한 조건이 늘어날 것이라는 관측이다.

앞서 국토교통부는 다주택자들의 임대사업자 등록을 유도하기 위한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 13일 발표했다.

임대사업자로 등록한 다주택자들에게 취득세, 재산세 등 지방세 감면과 최대 80%의 건강보험료 인하 혜택 등을 제공한다는 내용이 포함됐다. 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하는 사업자에 한해 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향한다는 방침이다.

이소은 한경닷컴 기자 luckysso@hankyung.com
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