8년 vs 5년..새 임대사업자 혜택, 구제도만 못하다(?)

양도세 중과배제 의무임대
기존 제도가 더 짧아 유리
건보료ㆍ소득세 혜택 미미
4월전 ‘4년+1년’ 선택 늘 듯

[헤럴드경제=김성훈 기자] “구제도가 낫다‘

정부가 지난 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표한 가운데, 새 제도 보다 예전 제도가 낫다는 평가가 나오고 있다. 양도세 부담을 줄일 매각제한 기간이 더 짧고, 선택지도 더 다양하기 때문이다. 과세 기준이 되는 공시지가에서도 더 유리할 수 있다.

정부의 ‘임대주택 등록 활성화 방안’은 주택임대사업자(주임사)에게 건강보험료와 임대소득세, 재산세 등을 깎아주겠다고 하면서도, 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제를 받을 수 있는 의무임대기간은 5년에서 8년으로 늘렸다. 양도세 장기보유특별공제도 적용 대상도 5년에서 8년으로 길어졌다. 내년 4월부터는 청약조정대상지역에 주택을 가진 다주택자는 양도세가 10ㆍ20%포인트 중과되기 때문에 부담이 더 커진다.

김부성 부동산자산관리연구원 대표는 “집에 투자하는 사람들 대다수가 양도 차익을 노리기 때문에 양도세 중과 배제는 주임사 등록의 가장 큰 혜택”이라며 “이 혜택의 조건을 강화했기 때문에 이번 대책은 ‘당근’이라기보다 다주택자에 대한 ‘압박’처럼 느껴진다”고 말했다.

다주택자들은 손익을 따져보느라 분주한 상황이다.

한 업계 관계자는 “주임사가 그간 관심을 받지 못했던 제도인 데다, 혜택을 받을 수 있는 변수가 다양해 다주택자들이 쉽게 판단을 내리지 못하고 있다”며 “연령이 높은 다주택자일수록 제도를 이해하는 데 어려움을 느끼고 있다”고 전했다.

전문가들 사이에서는 오히려 정부의 새 대책이 시행되는 내년 4월 이전에 기존 주임사 제도로 등록을 하는 것이 무조건 낫다는 분석이 나온다. 구(舊) 제도와 신(新) 제도의 혜택을 모두 적용받을 수 있기 때문이다.

4월 이전에 등록하면 우선 ‘4년 단기임대’로 등록한 후 1년 더 임대하면 5년 의무임대 조건을 채워 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제를 받을 수 있다. 4년 임대 후 주택을 매도할 수도 있고, 시장상황이 여의치 않거나 마음이 바뀌어 임대를 더 놓아야할 경우 ‘8년 장기임대’로 전환할 수도 있다. 다만 이 경우 건강보험료나 임대소득세 등의 감면 혜택은 처음부터 ‘8년 장기임대’를 선택하는 것에 비해 줄어든다. 게다가 내년 4월에는 주택공시가격이 바뀐다는 점도 고려할 필요가 있다. 공시가격 6억원(비수도권 3억원) 초과 주택은 양도세 중과 배제 대상에서 제외되기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “내년에 공시가격이 6억원을 넘어설 수 있는 5억원대 후반 주택을 가진 사람이라면 4월 이전에 선택을 해야 한다”고 강조했다.

반면 4월 이후에 등록하면 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제를 받기 위해서는 무조건 ‘8년 장기임대’를 해야 한다. 이 기간에는 매도도 금지되고, 임대료도 함부로 올려받을 수 없는 등의 제한이 가해진다. 8년을 버틴 후 막상 매도 가능한 조건을 채웠는데 집값이 하락하는 상황이 벌어지면, 이마저도 공염불이 된다.

전문가들은 내년 4월 이전에 상당수의 다주택자들이 선택을 마칠 것이라고 전망한다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “단기 집값 상승이 뚜렷해 상당한 차익을 거둘 수 있는 곳을 제외하고는 무작정 버티는 것이 어렵다”며 “다주택자들은 점차 시간에 쫓기는 상황이 될 것”이라 말했다.