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재건축 연한이 40년 연장설이 좀처럼 수그러들지 않고 있다.

정부가 최근 재건축 가능 연한을 ‘준공 후 40년’으로 10년 연장하는 방안을 검토하지 않는다고 선을 그었지만, 업계는 여전히 정부 규제 카드에 포함될 수 있다고 우려하고 있다. 강남권 재건축 단지를 중심으로 서울 집값이 여전히 들끓고 있기 때문인데, 준공 후 30년이 넘어야 한다는 현행 기준을 강화할 경우 공급 위축과 같은 부작용이 나타날 수 있다는 지적이 나오고 있다.

박선호 국토교통부 주택토지실장은 지난 9일 열린 기자간담회에서 재건축 연한을 40년으로 연장하는 방안에 대해 “현재로선 검토한 바 없다”고 밝혔다. 박 실장은 “최근 일부 지역에서 집값이 불안한 상황이지만 작년 이후 마련한 부동산 대책이 차질 없이 시행되면 안정을 되찾을 것”이라면서 “저금리 시대도 마무리되고 있고, 수도권에 공급되는 주택 물량도 예년과 비교해 훨씬 많아 올해 집값이 안정될 것”이라고 말했다.

서울 강남구 압구정 재건축 단지. /연합뉴스
서울 강남구 압구정 재건축 단지. /연합뉴스

그러나 시장은 재건축 연한이 늘어날 가능성에 대해 의심의 눈초리를 거두지 않고 있다. 올해 들어서도 서울 집값이 꾸준히 오르고 있는 데다, 현 정부가 집값을 잡기 위해 지난해부터 여러 정책적 수단을 큰 원칙 없이 잇따라 내놓으면서 어떤 대책이 나올지 좀처럼 예측하기 어렵기 때문이다.

지난해 8월 문재인 대통령은 취임 100주년 기자회견에서 “지금 단계에서 부동산 보유세 인상을 부동산 가격 안정 대책으로 검토하지 않고 있다”고 선을 그었지만, 정부는 6개월 만에 입장을 바꾸고 보유세 인상과 관련된 구체적인 방안을 검토 중이다. 또 정부는 그간 수도권 지역에 주택이 충분하다고 꾸준히 주장해왔지만, 작년 11월 ‘주거복지 로드맵’을 통해 서울 등 수도권에 임대·분양주택을 대거 공급하겠다며 입장을 바꿨다.

재건축 연한 연장도 이런 점에서 아예 가능성이 없는 얘기가 아니라는 지적이다. 실제로 지난 몇 년간 집값 상승의 근원지는 강남권 재건축이었다는 점에서 전혀 재건축 연한을 늘리는 것이 비현실적인 대책은 아니라는 얘기다.

박근혜 정부가 2014년 9월 부동산 시장을 부양한다는 명목으로 노후 아파트의 재건축 가능 연한을 최장 40년에서 30년으로 일괄 단축한 이후 강남권 재건축 아파트 상승세는 가팔라졌다. 부동산114에 따르면 2014년 말부터 지난해 말까지 2년간 서울 재건축 아파트는 28% 올랐고, 이중 강남·서초·송파 등 강남3구 재건축 단지는 무려 29% 올랐다. 일반 아파트는 13% 오르는 데 그쳤다.

올해도 준공 30년차를 맞아 재건축 연한을 갖추게 되는 단지들을 중심으로 호가가 빠르게 상승하고 있다. 서울만 67곳 7만3000여가구에 이른다. 일례로 송파구 방이동 올림픽선수촌아파트 전용면적 84㎡의 경우 지난해 1월 10억원을 밑돌았지만 이달 들어 최고 13억원을 넘어선 매물이 나오고 있다. 이달 첫째 주 기준 서울 아파트 매매가는 0.33% 올랐는데, 새해 첫 주로는 지난 2008년 금융위기 이후 가장 큰 폭으로 올랐다.

연한이 40년으로 늘어나면 이런 흐름에 제동이 걸릴 수밖에 없다. 재건축 사업이 보통 10년 이상 걸리는 장기 사업인데, 올해 준공 30년차인 아파트의 경우 20년 후인 2040년 이후를 바라봐야 해 투자가치가 급격히 떨어지기 때문이다.

그러나 재건축 연한을 강화하면 그만큼 재건축이 어려워져 공급이 위축될 수 있는 만큼 부작용도 만만치 않아 보인다. 특히 땅이 부족한 서울은 재건축을 빼면 새로 아파트를 공급할 수 있는 수단이 마땅치 않아 주택 수급 조절에 실패할 수 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “재건축 연한 강화는 단기적으로는 재건축 심리를 위축시킬 수는 있겠지만, 중장기적으로는 공급을 줄이는 방식이기 때문에 오히려 도입 이후 매매가가 더 오를 수 있다”면서 “차라리 용적률 완화 등 재건축 장려책을 통해 수요자들이 선호하는 지역에 새 아파트를 꾸준히 공급하고, 소형 및 임대주택 공급도 확대하는 것이 주택시장 안정에 도움이 될 것”이라고 말했다.

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