중앙일보

문재인 정부의 다주택자 규제 정책에 따라 주택시장에서 무주택자가 우대를 받게 됐다. 새 아파트 당첨자 선정 기준인 청약가점제 확대, 다주택자 양도세 중과, 주택담보대출 규제 등이 모두 무주택자 우선이다. 지난해 9월 말 가점제 확대에 이어 오는 4월 조정대상지역 양도세 중과 시행을 앞두고 세부 기준이 최근 마련됐다.

하지만 강도 높은 규제 속에서도 빠져나갈 빈틈이 적지 않다. ‘주택’으로 간주하지 않는 집이 많기 때문이다. 우선 주택의 기준이 분야별로 다르다. 대체로 청약보다 담보대출이, 이보단 양도세가 주택 범위를 더 넓게 본다. 청약에선 법적으로 주택인 건물이 대상이다. 분양권·입주권·오피스텔은 주택이 아니다. 대출은 앞으로 거주할 미래의 주택(분양받았거나 입주할 아파트)을 포함한다. 세금은 형식보다 실제 내용을 중시해 건물의 형태에 상관없이 집으로 쓰면 모두 주택이다. 주거용오피스텔은 주택인 셈이다.

기준이 다른 만큼 주택으로 취급하지 않는 집도 차이 난다. 청약가점제에서 주택 소유 여부를 판정할 때 함께 사는 60세 이상 직계존속의 집은 제외한다. 청약자의 집이 아니기 때문이다. 너무 작거나 집으로 보기 어려운 주택도 빠진다. 전용 20㎡ 이하, 상속받은 공유지분, 살다가 이사 간 시골집, 폐가, 무허가 건물 등이다. 다만 전용 20㎡ 이하를 두 채 이상 갖고 있으면 ‘유주택’이다.

양도세 중과에서 주택 판정은 복잡하다. 보유 주택 수에 따라 중과세율이 달라지기 때문에 주택 숫자가 중요하다. 주택 수에서 아예 제외되는 집이 있다. 군·읍·면 지역에 있는 양도 당시 공시가격 3억원 이하 주택이다. 예를 들어 이런 집 세 채와 3억원 초과 두 채를 갖고 있다면 2주택자가 되는 것이다.

주택 수에 포함되더라도 중과 대상이 아닌 집이 많다. 투자 목적으로 사들인 집이 아니라 일시적으로 불가피하게 가진 것으로 판단되는 경우다. 이사하거나 결혼하면서 또는 부모와 살면서 집이 두 채가 되면 2주택자라 하더라도 1주택자에 해당하는 세금을 매긴다. 일정한 기간 내에 처분하면 양도세 비과세 혜택도 있다. 이사 3년, 결혼 5년, 부모 봉양 10년이다. 부모 봉양의 경우 경과 기간이 5년이었는데 올해부터 10년으로 늘었다. 수도권에 있던 공공기관의 지방 이전으로 이사하는 경우엔 5년이다. 이때 2년 이상 보유나 2년 이상 거주(지난해 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 주택)의 1주택자 비과세 요건을 갖춰야 한다.

이우진 세무사는 “강남권 등 투기지역 집을 대출받아 갈아탈 때는 2년 내 이전 집을 팔고 기존 담보대출도 갚아야 한다는 점을 유의해야 한다”고 말했다.

5년 이내에 양도하는 상속 주택, 5년 이상 운영한 가정어린이집, 문화재 주택 등도 중과되지 않는다. 2주택자의 양도 당시 공시가격 1억원 이하 주택도 중과 대상이 아니다. 다만 재건축·재개발 구역 집은 중과된다.

다른 집이 없이 가진 주택이 재건축이나 재개발 공사에 들어가면서 공사 기간 동안 거주하기 위한 대체주택도 중과 대상이 아니다. 대체주택을 ▶사업시행인가일 이후 사들여 1년 이상 거주하고 ▶재건축·재개발로 지어진 집이 완공된 뒤 2년 이내에 들어가 1년 이상 살면서 ▶완공 후 2년 이내에 팔면 대체주택에 양도세가 없다.

이런 사정이 없는 집도 양도세 중과를 피할 수 있다. 수도권에서 공시가격 6억원 이하의 주택을 임대주택으로 등록해 8년 이상 임대하면 된다. 김종필 세무사는 “오는 3월 말까지 등록하면 5년 이상만 임대하면 된다”며 “공시가격이 6억원에 가까우면 공시가격이 오르기 전인 4월 이전에 등록하는 게 유리하다”고 말했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr