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(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = 정부가 부동산 대책의 하나로 '분양가 상한제' 카드를 만지작거리고 있다. 집값 과열이 계속된다면 민간택지에도 분양가 상한제를 적용한다는 원칙을 세웠다. 시기의 문제일 뿐 부동산 열풍이 식지 않는다면 언제든 꺼내들 태세다.

하지만 전문가들은 분양가 상한제의 효과에 대해 의견이 엇갈린다. 시세보다 낮은 단지가 장기간 공급된다면 집값 폭등은 물론 로또청약도 사라질 것으로 전망했다. 하지만 강남권의 경우 공급이 계속 늘어나기 힘든 상황이어서 효과가 제한적일 것이란 설명이다.

◇국토부 "민간택지 분양가 상한제 적극 검토"

18일 부동산 업계에 따르면 정부는 시장 불안이 계속될 경우 분양가 상한제를 도입하기로 방침을 정했다. 실제로 지난 9일 박선호 국토교통부 주택토지실장은 정부세종청사에서 열린 기자간담회에서 "일부 지역의 과열 양상이 시장 불안으로 이어지면 분양가 상한제를 도입하겠다"고 언급했다.

분양가 상한제는 분양가를 건축비·택지비에 일정 이윤 등을 더한 가격 이하로 제한하는 제도다. 정부는 상한제를 적용하면 주변 시세가 낮아질 수 있다고 판단하고 있다.

주택도시보증공사(HUG)는 분양보증 리스크를 방지하기 위해 사실상 분양가 상한제를 적용하고 있다. 분양가가 주변보다 110% 이상 높은 경우 보증서를 발급하지 않고 있다. 최근 강남권 재건축 단지에서 '로또청약'이라는 단지가 나오는 이유도 여기에 있다.

실제 지난해 9월 GS건설이 분양한 '신반포센트럴자이'는 평균 1순위 경쟁률 168대1을 기록했다. 당시 주변시세보다 2억∼3억원가량 분양가가 저렴해 로또청약이라는 말이 나왔다. 같은달 현대산업개발이 선보인 '서초 센트럴 아이파크'도 평균경쟁률 17대1에 달했다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수는 "상한제의 단점은 시세보다 저렴한 분양가로 가격 격차가 발생한다는 점에 있다"며 "시장가격을 강제적으로 조정하면 투기수요를 제어하긴 어렵다"고 말했다.

업계에선 분양가 상한제 핵심은 시세차익 혜택을 받는 주체가 달리질 뿐이라고 설명했다. 재건축 조합이 챙기던 이익을 상한제 적용에 따른 낮아진 분양가 반대급부가 기존 계약자 몫으로 돌아간다는 설명이다.

국토부 관계자는 "시세보다 낮은 분양가 상품이 계속 공급된다는 인식이 확산되면 일부 단지에 청약자 몰리는 현상도 사라질 것"이라며 "상한제 적용 이후 시세차익이 발생한다면 건설사(조합)보다 실수요자에게 돌아가는 것이 바람직하다"고 말했다.

◇정부 정책 전제는 '장기간 공급'…전문가 "쉽지 않다" 견해도

정부는 지속적으로 저렴한 분양가의 물량이 공급된다면 집값 안정화에 긍정적인 역할을 할 것이란 입장이다.

현재 분양시장은 투기과열지구내에선 전용면적 85㎡이하 중소형 아파트는 100% 가점제 대상이다. 단순 투자자들보다 실수요 청약자의 당첨 확률이 높은 셈이다. 이들은 당첨 이후 시세차익이 발생해도 즉시 집을 매도할 가능성은 낮다고 국토부는 판단하고 있다.

문제는 정부 정책 배경에 장기적으로 공급이 계속돼야 한다는 전제가 깔려 있다는 점이다. 이러한 조건이 성립되지 않으면 정부 정책이 실효성을 거두기는 어렵다는 평가가 지배적이다.

공급 위축에 대해서 논란은 여전하다. 현재 HUG는 분양보증 발급을 통해 분양가 조정 역할을 하고 있다. 조합은 분양가를 높일 수 없는 상황에서도 일반분양을 준비하고 있는 만큼 상한제 적용 이후에 공급이 지금보다 급격히 감소하지 않을 것이란 전망이다.

반면 상한제 적용으로 조합 부담이 추가로 증가할 수 있어 사업 진행이 더욱 어려워질 수 있다는 의견도 맞서는 상황이다. 올해 부활한 재건축초과이익환수제가 적용되면서 이중규제나 다름없다는 인식이 퍼질 수 있어서다.

업계 안팎에선 정부가 꺼낼 수 있는 마지막 카드로 보유세 인상을 꼽고 있다. 지난해 12월 기획재정부도 "조세형평성 차원에서 다주택자 보유세 도입을 검토 중"이라며 "내년 (여름) 조세정책방향에 반영해 구체적인 내용을 발표할 것"이라는 입장을 공개했다. 하지만 저항 심리가 작용할 수 있어 지방선거를 앞둔 현시점에서 등장할 수 있는가에 대한 회의론도 나오고 있다.

한 대형건설사 분양소장은 "집값 과열은 실수요자가 아닌 목돈의 투기적 수요가 이끌고 있다"며 "보유세 비율을 강하게 높인다면 다주택자들도 집을 내놓을 가능성을 배제할 수 없다"고 설명했다.

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