머니S

정부 규제에도 서울 아파트값이 연일 상승곡선을 그린다. 이런 가운데 곧 재건축 추진 가능 연한(30년)이 다가오는 수도권 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)에 대한 관심도 덩달아 커졌다.

1기 신도시는 대체로 건물이 노후화 됐지만 교통여건이 좋고 생활인프라도 풍부해 재건축을 추진하거나 리모델링을 한다면 가치를 더 끌어 올릴 수 있다. 지난 1991년부터 순차적으로 입주를 시작해 곧 30년의 재건축 추진 연한을 채운 1기 신도시는 실제로 재건축이나 리모델링을 추진하며 가치상승 기반을 다진다.

1기 신도시의 노후화와 이 같은 움직임은 인근 택지지구 개발에도 영향을 끼친다. 이미 갖춰진 1기 신도시의 편리한 생활여건을 그대로 공유할 수 있는 데다 새 아파트기 때문에 희소성까지 갖췄기 때문이다.

지난 18일 김현미 국토교통부 장관이 최근 서울 강남권 집값 급등과 관련, 현재 '준공 후 30년'인 재건축 가능 연한을 늘리는 방안을 검토 중이라고 밝혔다. 재건축 가능 연한이 도래하는 1기 신도시로 쏠리는 수요를 차단해 집값 안정을 노리겠다는 복안으로 풀이된다. 그만큼 1기 신도시는 부동산시장 이슈의 중심으로 떠올랐다. 

◆입주 30년 앞둔 1기 신도시

도시개발의 정점에 섰던 1980년대 중후반 서울은 몰려든 인구에 심각한 주택난을 앓았고 집값은 천정부지로 치솟았다. 이에 정부는 인구과밀과 주택난 해소, 폭등한 집값 안정화를 위해 1기 신도시 건설을 추진했다.

정부 계획에 따라 1989년부터 경기도 ▲성남시 분당 ▲고양시 일산 ▲부천시 중동 ▲안양시 평촌 ▲군포시 산본에 들어선 1기 신도시는 3년여의 조성 기간을 거쳐 1991년부터 순차적으로 입주했다.

1기 신도시는 서울 중심에서 각각 20여Km 떨어졌지만 신도시 조성과 함께 인근에 지하철역이 개통되고 광역버스까지 도입돼 접근성이 크게 개선됐다. 또 일산·평촌·산본·중동·분당을 관통하는 서울외곽순환도로 개통도 1기 신도시의 주거가치를 올리는 데 큰 몫을 했다는 평가다.

여기에 백화점, 학교, 공원 등 각종 생활편의시설도 함께 조성돼 큰 인기를 끌었다. 분당의 경우 ‘천당 위의 분당’이라는 신조어까지 생기며 서울 강남의 뒤를 잇는 신흥 부촌으로 자리매김했다.

수도권 1기 신도시는 20여년 넘게 서울 대체 주거지로 큰 인기를 끌었지만 곧 재건축 연한이 다가오면서 다시 이목을 집중 시켰다. 2014년 도시 및 주거환경 정비법 시행령에 따라 아파트 재건축 연한이 40년에서 30년으로 줄면서 1기신도시는 2021년부터 순차적으로 재건축 추진 범위에 들기 때문이다.

◆1기 신도시 꿈틀하자 옆 동네 풍선효과

1기 신도시는 노후화된 아파트를 빼면 이미 모든 걸 갖춘 완성형 도시라 재건축 추진 연한이 다가오면서 각자의 셈법에 여념이 없다. 이들은 현재 각각의 상황에 따라 재건축과 리모델링을 머릿속에 그리며 미래가치를 끌어올리기 위한 해법을 강구한다.

최근 1기 신도시 가운데 가장 주목 받는 곳은 분당과 일산이다. 1기 신도시의 대표주자인 분당의 경우 1991년 첫 입주 이후 강남과 가까운 입지적 장점과 쾌적한 주거환경을 바탕으로 빠르게 수도권 대표 주거지로 발돋움 했다.

분당의 선택은 리모델링이다. 최근 분당은 리모델링을 추진해 온 아파트가 건축심의를 속속 통과했다. 지난해 8월 ‘한솔 주공 5단지’가 포스코건설과 쌍용건설을 시공사로 선정하고 수직증축 리모델링(1156가구→1255가구)사업에 속도를 냈다. 또 ‘정자동 느티마을 3·4단지’, ‘구미동 무지개마을 4단지’도 최근 수직증축 리모델링 설계안이 성남시 건축심의를 조건부로 통과했으며 서현 시범단지 현대아파트, 삼성·한신아파트 등도 리모델링을 추진 중이다.

일산의 경우는 주변 택지지구 분양 물량에 풍선효과를 일으켰다. 교통·교육·편의시설 등 일산의 삼박자 인프라를 그대로 누릴 수 있는 데다 새 아파트라는 희소성까지 더해져서다. 실제로 지난 2015년부터 고양관광문화단지 일대에 분양한 물량은 1순위 마감행렬 이어졌다. ▲킨텍스 꿈에그린(2.84대 1) ▲킨텍스 원시티(5대 1) ▲힐스테이트 킨텍스 레이크뷰(2.39대 1) ▲킨텍스 원시티 오피스텔(43.3대 1) ▲힐스테이트 일산(28.4대 1) ▲일산 더샵 그라비스타(36.3대 1) 등 아파트는 물론 주거형 오피스텔까지 모두 1순위 마감을 기록하며 일산 효과를 드러냈다.

업계 관계자는 “1기 신도시는 아파트 노후화와 인근 2기신도시의 도약과 마주했다”며 “하지만 건물 노후화와 미래가치는 별개인 데다 워낙 입지가 뛰어난 곳이라 시장의 이목을 끌기엔 충분하다”고 말했다.

실시간 재테크 경제뉴스│창업정보의 모든 것
김창성 기자
<저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>