[안장원의 부동산 노트] 개포8단지 당첨되면 로또?..10억 올라도 남는건 2억
재건축 단지가 최고 로또로 떠올라
개포8단지 펜트하우스 10억원 웃돈 기대
고가이고 차익 많아 양도세 등 세금 많아
2년 거주, 배우자 증여로 절세 가능
이 아파트를 재건축하는 디에이치 자이 개포는 지난 16일 견본주택 문을 열고 분양에 들어갔다. 19일 다자녀가구 등을 대상으로 한 특별공급에 이어 21일 1순위 청약을 받는다. 18일까지 3일간 견본주택에 몰린 4만여명이 기대하는 대로 ‘로또’가 될까.
━ 판교·위례 등에서 4억원 차익
이 단지가 첫 로또 아파트는 아니다. 정부의 분양가 규제가 로또를 만들어왔다. 이전에는 주변 시세의 절반 수준이라고 해서 ‘반값 아파트’로 불렸다. 원조는 2006년 분양된 경기도 성남시 판교신도시다. 정부의 분양가상한제 적용으로 85㎡(이하 전용면적) 이하 분양가가 당시 인근 분당의 60% 선이었다. 84㎡ 분양가가 3억8000만원 정도였는데 같은 크기의 분당 시세는 6억6000만원이었다. ‘로또’ 당첨금액인 셈인 예상 시세 차익은 최소 2억8000만원.
이후 2011년 잇따라 나온 서울 강남구 강남지구와 송파구 위례신도시 보금자리주택도 ‘반값’이었다. 강남지구는 3.3㎡당 1150만원이었다. 당시 정부 조사에 따르면 인근 세곡동 등 시세가 두 배인 2300만원가량이었다. 84㎡ 기준으로 3억5000만원 싸다.
위례 분양가는 84㎡가 3.3㎡당 1280만원이었다. 정부는 주변 시세의 65% 수준이라고 했다. 2억여원 저렴하다.
전매제한 기간이 끝나고 실제로 거래된 시세는 어떻게 됐을까. 판교는 2010년 100%가량 오른 7억5000만원에 거래를 시작했다. 분양부터 이때까지 수도권 평균(41%)의 두 배가 넘는 상승률이었다.
분양 때 ‘로또’가 아니었는데 지나고 보니 ‘대박’을 터뜨린 아파트도 있다. 강남권 재건축 단지다. 정부가 아니라 시장이 로또로 키웠다.
지난달부터 입주를 시작한 서초구 서초동 래미안에스티지S(옛 우성2차). 2015년 10월 3.3㎡당 3850만원에 분양됐다. 84㎡가 13억원이었다. 2015년은 집값이 많이 오르고 거래가 급증하며 기존 주택시장이 활황이었다. 이 바람을 타고 분양가가 고개를 들었다. 강남권 재건축 단지 분양가가 3.3㎡당 4000만원 시대를 눈앞에 두고 있었다. 래미안에스티지S 분양가가 비싸다는 평이 많았다.
현재 84㎡의 시세는 18억원까지 나간다. 2년 반 만에 5억원 뛰었다. 판교·위례 등의 ‘신도시 로또’보다 더 센 ‘강남 재건축 로또’인 셈이다.
━ 신도시 '반값 아파트' 위에 강남 재건축
개포8단지는 신도시 로또와 강남 재건축 로또를 모두 아우른다고 볼 수 있다. 사실상 분양가상한제나 마찬가지인 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 가격이 주변 시세보다 저렴하다. 각종 규제 등으로 강남권 신규 아파트 공급 부족에 대한 우려가 커 앞으로도 새집 가격은 강세를 띨 것이란 전망이 많다.
개포8단지 분양가는 3.3㎡당 4160만원이다. 1년 반 전인 2016년 8월 인근 개포주공3단지(디에이치아너힐즈) 분양가(3.3㎡당 4140만원) 수준에서 제자리걸음이다. 이 기간 강남구 기존 아파트 가격은 16% 뛰었다.
국내 내로라하는 주택건설사인 현대건설과 GS건설이 공동으로 짓는다. 현대건설이 개포주공3단지에 선보인 고급주택 브랜드인 ‘디에이치’가 두 번째로 이 단지에 적용된다.
업계는 현재의 주변 분양권 시세를 고려해 근 3년 6개월 뒤인 2021년 7월 입주할 무렵 개포8단지 시세가 3.3㎡당 6000만원은 무난할 것으로 본다. 지금 당장 주변 분양권 시세가 5500만~5800만원이다. 개포8단지는 분양권 전매 금지 대상이어서 입주 후에나 팔 수 있다.
3.3㎡당 6000만원으로 보면 주택형에 따라 4억~10억원의 차익을 기대할 수 있다. 84㎡가 예상 시세 20억원, 차익 6억원이다. 복층형 펜트하우스인 전용 173,176㎡가 현재 30억원에서 40억원 넘게까지 오를 것으로 보인다.
역대 최고의 로또다.
━ 펜트하우스 분양가 30억원에 웃돈 10억 예상
로또 예상 금액과 함께 시장의 화제는 청약경쟁률과 당첨 가능성이다. 일부에선 ‘10만 청약설’도 들린다.
가격 부담이 크다. 개포8단지에서 가장 작은 63㎡의 분양가가 11억원이다. 중도금 대출보증이 안 돼 자력으로 중도금을 마련해야 한다. 주택형별로 중도금이 6억6000만~18억원이다.
━ 청약가점제 물량 1082가구
가점제가 개포8단지와 비슷하게 적용된 단지가 개포시영이었다. 85㎡ 이하 75%, 초과 50%였다. 커트라인이 49~66점이었다. 평균 점수는 57~68점이었다. 분양가 21억여원이고 가점제 몫이 7가구였던 136㎡의 평균 점수가 60점이었다.
업계는 물량가격 등을 고려하면 60점 이상이어야 안정권일 것으로 본다. 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 각각 12년이고 부양가족수가 3명이면 60점이다.
9억원이 넘는 고가주택이어서 취득세가 85㎡ 이하 3.3%, 초과 3.5%다. 63㎡가 3600만원이고 가장 큰 176㎡는 1억원이 넘는다.
양도세가 만만찮아 나가는 돈의 대부분을 차지한다. 입주 후 바로 팔면 보유 기간 1년 미만의 단기양도여서 양도세가 40%에 달한다. 단일세율이어서 누진세가 적용되는 기본세율 6~42%보다 세금이 훨씬 많다.
2주택 이상을 보유한 다주택자는 양도세 중과 적용을 받기 때문에 남는 게 더 적다. 40%와 기본세율에 10% 포인트(2주택자)와 20%포인트(3주택 이상)를 합친 가산세율 중 더 많은 세금을 내야 한다.
━ 3주택자 20% 정도만 남아
시뮬레이션해보면 차익의 절반도 남지 않는다. 다주택자는 차익의 대부분이 세금 등으로 들어간다. 84㎡가 차익 6억원 중 무주택자로 분양받은 1주택자는 3억5000만원, 2주택자 4억원, 3주택자는 4억5000만원 정도를 세금 등으로 내게 된다. 1주택자도 남는 게 40% 정도다. 3주택자는 25%에 불과하다. 중도금 이자가 7000만원, 취득세 5000만원이고 3주택자 양도세가 3억3000여만원이다.
양도세를 줄일 수 있는 방법으로 증여가 있다. 전매 금지 동안 분양권 명의가 바뀌는 증여가 허용되지 않지만 배우자에게는 예외적으로 가능하다. 배우자 증여는 6억원까지 증여세가 없다.
배우자에게 증여해 지분을 쪼개면 차익도 나뉘어 양도세가 줄게 된다. 절세할 수 있는 금액이 2000만원 선이다. 워낙 비싼 집이어서 배우자 증여에 따른 절세 효과가 저렴한 주택보다 덜하다.
분양권 증여는 분양 계약 후 빠를수록 좋다. 증여재산가액 산정 기준이 시가여서 분양권의 경우 분양가에 웃돈(프리미엄)을 합친 금액이 된다. 전매 금지 단지에는 웃돈이 없는데 과세당국에서 주변 단지 분양권 시세를 참고할 수 있다.
개포8단지 웃돈에서 세금 등으로 적지 않은 금액이 빠져나가더라도 일반인은 땀과 노력으로 벌기 힘든 액수다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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