[부동산, '값'부터 제대로 매기자](1)9년간 세금 제자리..강남 속의 '외딴섬'

조형국·김원진 기자 입력 2018. 3. 19. 06:02 수정 2018. 3. 19. 09:45
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[경향신문] ㆍ세금 왜곡하는 엉터리 기준시가
ㆍ땅값 광풍에도…강남·서초 상가 10개 ‘기준시가 무풍지대’
ㆍ감정가 대비 기준시가, 금천 85%·강남 54% ‘세금 역진성’

서울 서초구 서초동 1327번지 ‘서초타운 트라팰리스’는 2006년 11월에 삼성물산이 준공한 주상복합 아파트다. 걸어서 2~3분이면 지하철 2호선 강남역과 신분당선에 닿고 강남대로, 경부고속도로와도 가깝다. 강남역 상권의 쇼핑센터나 각종 편의시설을 이용하는 데도 수월하다. 서초타운 트라팰리스는 강남역에서도 초역세권일 뿐 아니라 길 하나를 사이에 두고 맞붙은 삼성타운의 특혜를 누렸다. 2008년부터 삼성생명·삼성전자·삼성물산 등 3개사가 들어서면서 완성된 삼성타운은 상권도 뒤흔들었다. SK텔레콤이 상권분석 서비스를 이용해 분석한 결과 2013년 강남역 남부 상권은 전국 최대 매출을 기록했다.

늘 호황만 있었던 것은 아니다. 삼성타운 입주 후 이 일대 오피스텔·상업용 부동산은 ‘부르는 게 값’ ‘귀하신 몸’ 취급을 받았지만, 내수 부진과 불경기의 여파를 맞기도 했다. 2016년부터 우면동 연구개발센터와 경기 수원시 등으로 삼성의 이사가 이어지면서 ‘상권이 죽는다’는 우려도 나왔다. 서초타운 트라팰리스는 이처럼 국내 손꼽히는 상권 안에서, 국내 최대 기업 옆에서 경기에 따라 희비가 엇갈렸다.

그러나 경향신문이 18일 국세청 기준시가를 확인한 결과 서초타운 트라팰리스 상가 기준시가는 지난 11년 중 9년이 똑같았다. ‘외딴섬의 고요한 성’이었다고 해도 과언이 아니다.

2008년 트라팰리스 1층 101호(65.10㎡)의 ㎡당 기준시가(1936만원)는 2016년까지 9년간 유지됐다. 물가가 뛰고 임대료가 오르고, 삼성타운이 입주하고 강남 상권이 요동치거나 침체에 빠질 때도 국세청이 서초타운 트라팰리스 상가에 매긴 기준시가는 변함이 없었다. 기준시가로 상가 주인에게 매겨지는 상속·증여세 등도 이 기간에는 멈춰 있었던 셈이다.

현재 국세청, 국토교통부, 한국감정원 등이 매긴 부동산 가치가 각종 세금이나 복지제도의 기준이 되고 있다. 기준시가·공시지가·공시가격 등이 실제 자산가치를 반영하지 못하고 있으며 ‘부자는 적은 세금, 서민은 많은 세금’의 역진성을 만든다는 지적이 줄곧 제기돼 왔다. 문재인 정부 들어 부동산 과세 강화 여부가 한국 사회의 핵심 쟁점 중 하나로 떠올랐으나 ‘부자 증세’와 ‘세금폭탄’ 사이에서 공전을 거듭하고 있다. 세율을 높이더라도 서초타운 트라팰리스 사례처럼 세금 부과 기준이 되는 과표를 똑바로 매기지 않으면 제대로 된 과세는 어렵다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “부동산 과표 산정의 부실 문제를 극복해야 제대로 된 세금이 부과될 수 있다”며 “평가는 제대로 하고, 그로 인해 세 부담이 지나치게 커진다면 국회가 합의로 조정을 하면 된다”고 말했다.

2004년 3.3㎡(1평)당 4000만원에 분양된 ‘서초타운 트라팰리스’는 2007년 삼성타운 입주를 앞두고 3.3㎡당 8000만~1억원까지 뛰었다. 오피스텔(155㎡)은 2008년 8억5000만~9억원선이었지만 1년 만에 9억5000만~10억5000만원대로 올랐다.

그러나 국세청 기준시가로 보면 트라팰리스는 상권이 죽은 건물이나 다름없었다. 2008~2018년 11년 중 기준시가가 바뀐 건 2년에 그쳤다. 2016년까지 1936만원선을 지키던 트라팰리스 1동 1호 기준시가는 2017년 1922만6000원으로 소폭 떨어졌다가 올해 1월 1972만원으로 올랐다. 정도의 차이는 있지만 지하 1층 7곳, 1층 16곳, 2층 8곳, 3층 2곳 등 총 4개층 33곳에서 비슷한 모습이 발견됐다.

국세청이 고시한 2018년 전국 오피스텔·상업용 건물 기준시가 고시대상 물건 목록 1만8119개 중 서울 강남구·서초구에 있는 건물은 총 534개였다.

경향신문은 이 중 5년 이상 고시대상 목록에 오른 오피스텔·상업용 건물 총 425개를 전수조사했다.

국세청은 매년 1월1일을 기준으로 수도권·광역시에 있는 전체 오피스텔과 건물 연면적 합계 3000㎡ 이상 또는 100개호 이상인 상업용 건물 중 소유권 이전 등기가 가능한 건물의 ㎡당 기준시가를 고시한다. 기준시가는 양도소득세나 상속·증여세를 매길 때 과세기준이 되는 지표다. 양도소득세나 상속·증여세는 실거래가, 상속·증여 당시의 시가로 과세하는 게 원칙이지만 실거래가나 시가를 알 수 없을 경우 기준시가가 과세기준이 된다.

■ 노른자 땅 ‘기준시가 무풍지대’는 어디?

‘외딴 성’은 곳곳에 있었다. 경향신문이 이들 오피스텔·상업용 건물 1층 1호의 기준시가를 전수 분석한 결과 이들 425곳의 기준시가는 평균 4.93년 동일한 것으로 나타났다. 기준시가가 5년간 바뀌지 않고 똑같았다는 뜻이다.

이번 분석은 일반적으로 상가 최선호층인 1층 1호를 기준으로 진행됐다. 1층 1호 기준시가가 확인되지 않은 경우는 1호 외 다른 호, 지하 1층 또는 지상 2층 순으로 조사했다. 5년 사이 건물 내에서 호실 간 분할·합병으로 기준시가가 나뉜 경우는 조사대상에서 제외했다.

중복 연도를 확대하면 ‘제자리 기준시가’ 추세는 더 뚜렷했다. 예를 들어 강남구 논현동 241-1번지 강남파라곤 1층 101호의 기준시가는 2008~2009년 381만1000원, 2010~2012년 544만5000원, 2013~2016년 484만원이었다.

한 개 기준시가가 가장 많이 중복된 햇수는 4년이었지만 여러 개 기준시가가 중복된 건 총 9년(4년+3년+2년)이었다. 강남파라곤은 7호선 강남구청역 2번 출구 바로 앞에 있는 주상복합아파트다. 이 같은 기준을 전체 425개 건물에 적용하면 기준시가가 반복적으로 나타나는 평균 햇수는 6.63년으로 늘어났다.

한 개 기준시가가 반복된 햇수만 보면, 최장 9년 같은 기준시가가 매겨진 오피스텔·상업용 건물 1층 1호는 총 10곳이었다. 이들의 기준시가는 모두 2008년부터 2016년까지 9년간 똑같았다. 서초구 서초동에 있는 서초타운 트라팰리스(1936만원)·국제전자센터(387만2000원)·LG서초에클라트(726만원), 서초구 양재동 이스타빌(556만6000원)·방배동 방배오피스텔(217만8000원), 강남구 강남구청역 SK허브블루(1089만원)·논현동 논현오피스텔(605만원)·역삼동 신일유토빌(726만원)·역삼동 올림피아오피스텔(484만원)·수서동 로즈데일빌딩(242만원) 등이다.

최장 8년 같은 기준시가가 매겨진 건물은 강남구 신사동 카로시티2(1984만4000원)·신사동 제이비 미소빌딩(1049만5000원), 서초구 서초동 서초현대렉시온(1331만원)·잠원동 롯데복지센터(1089만원) 등 38곳이었다. 이 중 14곳은 2005~2015년, 나머지 23곳은 2009~2016년 기준시가가 똑같았다. 이처럼 기준시가가 7년 연속 같은 곳은 59곳, 6년 46곳, 5년 68곳, 4년 105곳, 3년 59곳, 2년 연속 같은 곳은 40곳이었다. 전체 조사대상 425곳 중 매년 기준시가가 바뀐 곳은 단 한 곳도 없었다. 서울 강남·서초구에 있는 오피스텔·상업용 부동산의 절반 이상(56%)은 6년 이상 연속으로 기준시가가 동일했다.

■ 기준시가 똑같을 때, 공시지가는 널뛰기

원래 기준시가는 보통 5년씩, 많게는 9년씩 같을 수밖에 없을까. 소득세법과 상속·증여세법이 규정하고 있는 기준시가는 “건물 용도·면적·수 등을 감안해 오피스텔 및 상업용 건물(부수 토지 포함)에 대해 건물 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작해 매년 1회 이상 국세청장이 토지·건물에 일괄 산정·고시하는 가액”이다. 국세청은 한국감정원이 구축한 전국 오피스텔·상업용 건물 가격 정보 데이터베이스(DB)를 활용해 기준시가를 확정한다.

한국감정원이 홈페이지에 공개한 ‘주요 업무’ 항목대로라면 오피스텔·상업용 건물 기준시가 조사는 허투루 이뤄지지 않는다. 기준시가 조사 절차는 총 9단계로 진행된다. 먼저 감정원은 호별 특성과 가격 조사를 한 뒤 산정된 가격을 검증한다. 이후 감정원 지사와 본사에서 가격심의를 하고 의견을 청취한다. 공정과세협의회 심의, 기준시가 고시 및 재산정, 재산평가심의위원회 심의 등을 거쳐 최종적으로 기준시가가 결정된다.

감정원의 가격조사도 총 5단계로 이뤄진다. 현장조사계획과 조사량·조사일정 등을 수립하는 ‘조사계획’, 조사대상 확인·위치도 작성·가격수준 등을 미리 살피는 ‘사전조사’, 실제 물건을 확인하고 가격과 특성을 조사하고 사진촬영까지 하는 ‘현장조사’, 현장조사 가격과 실거래가를 입력하고 경매 이력 확인·지리정보시스템(GIS)을 활용해 가격을 검증·확인하는 ‘가격입력·검증’, 가격균형협의회·가격심의회를 통해 최종 가격을 결정하는 ‘가격결정’ 순이다. 오류 검증 시스템도 촘촘하게 설계돼 있다. 감정원은 건축물대장·등기부등본을 검증하고 가격변동률 과대·과소 오류를 확인하며 지역 내·지역 간 가격균형까지 고려해 기준시가 적정성을 따진다고 밝혔다.

감정원 설명대로라면 직원이 사진촬영까지 포함된 현장조사, 실거래가와 경매가격, GIS 검증까지 활용해 도출한 기준시가가 평균 5년, 길게는 9년씩 같았다는 뜻이다. 법이 명시한 대로 기준시가는 토지·건물 가격을 일괄 평가해 산정된다. 기준시가 변동이 멈춘 상가들에서는 땅의 가격도 정체했을까.

국세청 기준시가가 묶여 있는 동안 해당 오피스텔·상업용 건물이 서 있는 땅의 가격은 끊임없이 올랐다. 2008~2016년 서초타운 트라팰리스의 기준시가가 1936만원에 묶여 있을 때 서초구 서초동 1327번지의 개별공시지가는 같은 기간 1220만원에서 2050만원으로 올랐다. 트라팰리스의 개별공시지가가 정체했던 적은 2008년과 2009년(1220만원)이 유일했는데, 같은 시기 비슷한 현상은 다른 강남·서초구 오피스텔·상업용 건물에서도 비슷했다. 개별공시지가는 국토교통부가 내놓은 표준지공시지가를 기준으로 지방자치단체가 조사해 산정하는 개별 토지의 ㎡당 가격이다.

■ 비싼 상가가 세금 적게 낸다

기준시가가 제자리에 정체해 있으면 해당 오피스텔·상가를 상속·증여할 때 내는 세금도 변동이 없게 된다. 문제는 엉터리 과세뿐만이 아니다. ‘제자리 기준시가’는 비싸고 잘 팔리지 않는 상가일수록 세금은 낮게, 싸고 자주 거래되는 상가일수록 세금을 높게 만드는 경향이 있었다. 2015년 강원대 이성훈 박사가 쓴 ‘상업용 건물 과세의 형평성 검증’ 논문을 보면 이 같은 현상이 뚜렷했다. 이 박사는 2009~2011년 서울·인천·경기 상업용 건물 2158건과 실제 상속·증여세가 신고된 사례 6건을 분석해 고가 상업용 건물과 저가 상업용 건물의 과세 역진성을 밝혔다.

논문은 제자리 기준시가의 원인을 ‘매매 사례 부족’에서 찾았다. 상가 가격이 비쌀수록, 상가 수가 적을수록 매매 사례가 적었다. 매매 사례가 적다는 것은 그만큼 감정원이 기준시가를 조사할 때 참고할 데이터가 부족하다는 뜻이다. 기준시가 산정 시 참고할 데이터가 적으면 기준시가는 제대로 측정되지 않고 정체한다. 반면 상가 가격이 쌀수록, 상가 수가 많을수록 매매 사례는 잦다. 기준시가를 따질 때 고려할 만한 데이터가 충분하므로 상대적으로 기준시가는 자주 바뀐다. 비싼 상가용 건물일수록 과표 기준이 움직이지 않고, 그만큼 세금을 덜 내는 효과가 생긴다. 싼 상가용 건물은 과표 기준이 자주 움직이며, 실제 자산가치를 따르기 때문에 세금을 상대적으로 정확하게 낼 가능성이 크다. 매년 똑같은 국세청 기준시가가 역진성의 원인이라는 뜻이다.

같은 현상은 연구결과로도 확인됐다. 서울 금천구의 한 상업용 건물 총면적 기준시가(5724만8000원)는 감정평가사에게 의뢰해 받은 감정가격(6700만원)의 85.4% 수준이었다.

서울 서초구 서초동 1327번지에 있는 주상복합건물 ‘서초타운 트라팰리스’. 삼성타운 인근에 있는 이 건물의 상가 기준시가는 2008년부터 2016년까지 똑같았다. 김창길 기자 cut@kyunghyang.com

반면 서울 강남구의 한 상업용 건물 총면적 기준시가(10억8754만8000원)는 감정가격(20억원)의 54.4%에 그쳤다. 논문은 “상업용 건물 기준시가 역진성은 매매 사례가 부족하고 시가 산정이 어려운 상업용 건물의 특성에 있다”며 “고가 상업용 건물 소유자가 저가 상업용 건물 소유자보다 세부담 측면에서 우대받는 것으로 분석됐다”고 밝혔다.

감정원의 주먹구구식 기준시가 조사는 곳곳에서 문제를 드러냈다. 서울 서초구 엔데버타워 1층 1호는 2009년 면적이 161.26㎡에서 2010~2011년 197.9㎡로 늘었다가 2012년 163.9㎡로 다시 줄었다. 1층 1호의 자산가치는 꾸준히 변했을 가능성이 크다. 그런데 ㎡당 기준시가는 1040만6000원으로 4년 연속 똑같았다. 부동산의 크기가 기준시가를 매길 때 변수로 작용하지 않았다는 뜻이다. 신반포로를 사이에 두고 서울고속버스터미널과 맞붙은 반포쇼핑타운은 5동·6동·7동 1층 1호의 기준시가가 2005년부터 2018년까지 14년간 똑같았다. 강남구 논현동 엠포리아빌딩은 5층부터 15층까지 11개층의 ㎡당 기준시가가 2007년부터 2018년까지 12년간 똑같았다. 층수에 따른 차이도 기준시가에 반영되지 않았다.

세금을 내는 입장에서 기준시가가 정체하는 것은 반가운 일이다. 내 자산가치가 정확히 반영되지 않고 묶여 있다면 그만큼 내야 할 세금이 줄어들 가능성도 커진다. 지난달 28일 국세청이 발표한 ‘2018년 오피스텔·상업용 건물 기준시가 재산정 고시’를 보면 고시대상 전체 1만8119곳 건물 중 재산정을 신청한 곳은 1곳(광주 광산구 수완동 남궁빌딩)에 불과했다. 강남·서초구의 오피스텔·상업용 건물 534곳 중 재산정을 신청한 곳은 한 곳도 없었다. 익명을 요구한 한 세무사는 “기준시가가 낮은 상가, 가치평가가 낮은 채 숨어 있는 상가로 상속·증여하는 것은 일반적인 절세수법”이라고 말했다. 이미 관련 업계에서는 엉터리 기준시가를 알고 이를 활용하고 있다는 뜻이다.

국세청은 2016년 오피스텔·상업용 건물 기준시가 산정에 13억2900만원을 썼다. 지난해엔 13억1000만원, 올해는 13억2900만원을 배정했다. 국회예산정책처는 ‘2016 회계연도 결산 분석’에서 “동일 건물에 기관별 별도 기준으로 가격을 매기고 이를 과세표준으로 활용하는 것은 세부담 형평성 측면에서 바람직하지 않고 인력·재정 낭비로 이어질 가능성이 있다”며 “비주거 부동산 공시제도를 도입하고 공시 평가기관을 일원화할 필요가 있다”고 지적했다.

경향신문 취재 과정에서 국세청은 감정원 기준시가 조사의 적정성 확인에 착수했다. 국세청 관계자는 “서울 강남의 오피스텔·상업용 건물은 기준시가가 오르는 게 맞다고 보지만, 일단 감정원이 주변 상권의 시세, 공실률 등을 따져 가격을 판단한 것으로 안다”며 “상속·증여세 등 과세 형평성에 문제가 있을 수 있어, 자산 평가가 더 정확하고 합리적으로 이뤄져야 한다는 데 공감한다. 과거보다 조금 더 세밀하게 시가를 산정하는 데 신경 쓰겠다”고 말했다.

감정원은 그간 기준시가 조사에 문제가 있었음을 인정했다. 감정원 관계자는 “앞으로 2~3년 이상 1~2% 내로 기준시가 변동폭이 제한되는 상가는 별도로 파악할 수 있는 시스템을 갖추기 위해 관련 용역을 진행하고 있다”고 말했다.

<조형국·김원진 기자 situation@kyunghyang.com>

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