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#인테리어 숍을 운영하는 김 씨는 다음달말 대출만기일을 앞두고 고민에 빠졌다. 지난해 말에 대량 구입한 조명과 타일 값을 지불해야 하는데 추가로 대출받기 어렵다는 소식을 들어서다. 부족해진 생활비는 마이너스통장에서 꺼내 쓸까 생각도 해봤지만 대출심사에서 더 불리해질까 망설이고 있다.

오는 26일부터 은행권에 대출자의 대출상환수준을 깐깐하게 관리하는 총체적상환능력비율(DSR) 제도가 시범 운영된다. 금융당국은 은행에 DSR을 시범운영한 후 비은행권에도 확대 적용할 방침이다.

하반기부터는 은행권이 DSR을 관리지표로 본격 도입한다. DSR은 대출 심사시 기존 주택담보대출 및 신용대출 외에도 신용카드, 자동차 할부금 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 합산해 대출 한도를 규제한다. 앞으로 김 씨처럼 대출이 있는 경우 신규 대출한도가 줄어들 가능성이 크다.

◆신DTI 보다 원리금 상환액 더 따지는 ‘DSR’

DSR은 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 원리금을 연 소득으로 나눈 값이다. 대출 심사 과정에서 기존 주택담보대출뿐 아니라 전세 자금 대출, 마이너스 통장, 신용 대출, 학자금 대출, 할부금 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액 합산액을 연 소득과 비교해 대출한도를 정한다.

올 1월부터 규제가 강화된 신 총부채상환비율(DTI)보다 강한 대출 규제다. 신DTI는 대출 심사 때 기존 주택담보대출 이자와 신규 주택담보대출 원리금만 부채로 간주하는 기존 DTI와 달리기존 주택담보대출 원금까지 포함해 채무자의 상환 능력을 따진다.

DSR은 대출자 1년 동안 갚아야 하는 대출의 이자와 원금이 소득 비해 얼마나 되는지 계산한 수치다. 소득이 5000만원인 사람이 1년에 갚아야 할 원금이 1500만원, 이자가 500만원이면 DSR는 40%다. 대출자마다 대출의 종류, 만기, 상환 방식 등은 제각각이기 때문에 크게 주담대와 비 주담대로 나눠 DSR을 적용한다.

잔금대출을 포함한 일반 주담대는 전액분할, 일부분할, 일시상환 등 원금의 상환 방식에 따라 DSR적용에 따른 대출한도가 달라진다. 예를 들어 주담대 3억원을 15년 균등 분할상환 조건으로 빌린 경우 연간 원금상환액은 2000만원(3억원/15년)이다. 만기에 대출을 전부 갚을 때는 대출기간이 10년까지 인정된다. 대출기간이 줄어든 만큼 연간 원금 상환액은 3000만원(3억원/10년)으로 늘어나는 셈이다.

주택대출과 신용대출 등 대출이 많은 경우 DSR 적용사례를 살펴보자. 주택대출 3억원(연 3%)은 15년 균등 분할상환 조건에 빌리고 신용대출 4000만원(연 5%)과 자동차할부 원리금으로 매달 50만원을 갚아야 하는 경우 연간 원리금 상환액은 총 4100만원(주택대출 2900만원+신용대출 600만원+자동차할부 600만원)이 된다.

연봉 6000만원인 대출자가 연봉이 더 오를 가능성이 있다면 연간소득은 최대 10% 증액돼 6600만원까지 인정받을 수 있다. 이 경우 DSR은 약 62.1%로 계산된다. 은행권에선 연간 소득 대비 대출 원리금 상환액이 70~80%대가 되면 고위험 대출로 본다. DSR이 80% 이상인 대출자는 대출받기 어려워진다는 의미다.

은행 관계자는 “DSR은 모든 채무를 들여다보기 때문에 대출심사가 한층 강화될 것”이라며 “대출별로 DSR적용 유무와 대출기간별 한도책정이 달라지는 만큼 대출신청 전에 조건을 꼼꼼히 따져 보라”고 말했다.

◆자영업, 임대업 대출규제 폭풍… LTI, RIT 도입

특히 개인사업자(자영업자)들은 대출 문턱이 더 올라간다. 오는 26일부터 대출자의 채무상환능력 심사를 강화한 '개인사업자대출 여신심사 가이드라인'이 적용돼서다.

먼저 소득대비대출비율(LTI)을 개인사업자대출의 참고 지표로 활용한다. 자영업자의 영업이익에 근로소득 등을 합친 총소득과 해당 자영업자가 모든 금융권에서 빌린 가계대출과 개인 사업자대출을 합산한 전체 부채를 비교하는 방식이다. 그동안 자영업자들이 가계대출과 개인사업자대출 양쪽으로 채무를 지는 점을 고려한 것이다.

앞으로 은행은 자영업자에게 1억원 이상을 신규 대출할 때 LTI를 산출해 참고해야 하고 10억원 이상을 대출할 경우 LTI 적정성에 관한 심사의견을 남겨야 한다.

또 부동산 임대업자가 신규 대출을 받을 때는 임대업 이자상환비율(RTI)이 적용된다. RTI는 연간 부동산 임대 소득을 연간 대출 이자 비용으로 나눈 값이다. 가이드라인 시행 후 RTI가 150%(주택 임대업은 125%) 이상이어야 신규대출을 받을 수 있다.

일반적으로 적용되는 담보비율 이상으로 대출을 받은 부동산 임대업자에게는 초과해 대출받은 돈을 나눠 갚도록 할 방침이다. 예컨대 담보비율이 70%인 1억원짜리 건물로 8500만원을 대출받았다면 1500만원을 나눠 갚도록 해서 빚이 지나치게 커지는 것을 막겠다는 것이다.

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이남의 기자 namy85@mt.co.kr
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