정부 '겨울왕국' 예고하자..'겨울잠' 택한 다주택자들

8.2 대책 후 거래↓, 시세 ↑
대출규제로 수요까지 위축
”밑지고 못 판다“ 심리확산
임대주택등록 ‘절반의 성공’

[헤럴드경제=김성훈 기자] 4월 들어 주택거래가 급감하면서 다주택자들의 ‘버티기’가 확인되고 있다. 정부가 각종 규제로 부동산 시장을 급랭시키켜 ‘파시라’로 압박했지만 상당수가 이를 따르기보다는 ‘겨울잠’을 택한 모습이다. 결국 기싸움 양상이다.

한국감정원에 따르면, 8.2 대책 후 지난달까지 8개월간 서울 주택 거래량은 월평균 1만6386건으로 집계됐다. 주택 시장 호황기였던 최근 3년간(2015년3월~2018년3월) 월평균 주택거래량 1만7713건 보다 7% 가량 적다. 경기도의 8.2 대책 후 거래량 역시 월평균 2만891건으로, 최근 3년 평균 2만3130건 보다 10% 가량 적다.

정부는 지난해 8.2 대책을 내놓으면서 올 3월말까지 대부분의 규제적용을 유예했다. 다주택자들이 최대한 매물을 많이 내놓게 해 집값을 잡겠다는 포석이었다. 하지만 시장에서 실제 거래량은 오히려 줄었고, 시세만 분출했다. 이 기간 서울 아파트값은 5.1% 올라(감정원 기준) 전년 같은 기간 상승률인 2.6%보다 두 배 높다.

서울 광진구의 한 공인중개사는 “다주택자들이 집값을 낮춰서까지 팔겠다는 생각은 없었고, 수요자는 대출 여건이 안 좋아진데다 시장 상황이 나빠질 것을 전망해 사기를 망설였던 것으로 보인다”고 해석했다.

정부가 제시한 또 다른 선택지인 임대사업 등록 역시 절반의 성공 수준이다.

국토교통부에 따르면 3월말 기준 등록 개인임대주택사업자 수는 31만2000명이다. 지난해 12월 활성화 정책을 발표한 이후 4개월 간 무려 5만8169명이 등록했다.

그러나 기존에 등록자가 워낙 적어 증가폭이 커보이는 것일 뿐, 절대 등록 비율은 여전히 낮다. 전국의 다주택자 196만명(2016년 기준) 가운데 84%인 164만명은 여전히 등록을 하지 않고 음성적인 임대사업을 벌이고 있다. 주택 수를 기준으로 현재 등록임대주택이 110만5000채라는 점을 감안하면, 개인보유 임대용 주택 595만 채(2016년 기준) 중 81%가 법의 감시망 밖에 있다.

임대주택등록은 현 정부 전월세 시장 정책의 핵심이다. 임대사업등록을 하면 임대료 인상 폭이 1년에 5%로 제한되기 때문에 사실상 전월세상한제를 도입하는 효과가 난다. 계약갱신청구권제도 적용돼 가격 안정까지 기대할 수 있다. 임대소득 등 세원도 투명하게 공개된다.

하지만 양도세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택을 받기 위해서는 8년 동안 집을 못팔고 의무임대해야 한다. 실제 각 지자체에 접수되는 임대사업등록 문의는 지난달에 비해 크게 줄었다.

국토교통부 측은 “4월 이후에도 취득세, 재산세, 양도세, 종합부동산세 등의 감면 혜택이 크고, 내년 분리과세(임대소득 2000만원 이하) 정상시행을 앞두고 있어 큰 폭의 건강보험료 경감 혜택을 고려할 때 임대사업자 등록이 여전히 유리할 것”이라고 밝혔다.