[MT리포트]깡통전세로 보증금 떼이지 않으려면..

유엄식 기자 입력 2018. 4. 24. 03:37
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갭투자의 시대가 저물고 있다.

전세와 매매의 가격차이가 적은 지역을 찾아 소액으로 집을 사는 갭투자는 자기자본을 적게 들이고 부동산에 투자하는 수단으로 활용돼왔다.

전세 보증금을 끼고 집을 구매한 집주인이 전셋값이 떨어지자 보증금을 제때 돌려주지 못해 분쟁이 발생한 사례도 나온다.

집주인이 전세계약 만료를 앞두고 새로운 세입자가 올 때까지 보증금 반환을 거부하거나 집값 하락으로 세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 때 HUG가 대신 보증금을 주는 상품이다.

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[저무는 갭투자 시대]계약 전 등기부등본 확인 필수..HUG 전세보증금 반환보증도 방법

[편집자주] 갭투자의 시대가 저물고 있다. 전세와 매매의 가격차이가 적은 지역을 찾아 소액으로 집을 사는 갭투자는 자기자본을 적게 들이고 부동산에 투자하는 수단으로 활용돼왔다. 하지만 자본차익을 위해 무리한 레버리지를 일으켜 여러채를 사는 갭투자자가 늘면서 집값 불안요인으로 작용한 것도 사실이다. 갭투자의 명암과 현황을 들여다봤다.


전셋값 하락에 '깡통전세' 우려가 높아지고 있다. 전세 보증금을 끼고 집을 구매한 집주인이 전셋값이 떨어지자 보증금을 제때 돌려주지 못해 분쟁이 발생한 사례도 나온다.

전문가들은 전세 계약 전 해당 주택의 등기부등본을 반드시 확인해야 한다고 조언한다. 특히 전세권보다 우선순위 채권이 될 수 있는 근저당권이 설정된 집이라면 조건이 좋더라도 계약을 포기하는게 낫다.

또 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 가등기라고 표시됐다면 가급적 거래를 피해야 한다. 집주인이 소유권 분쟁 중인데 만약 소송에서 가처분 신청한 사람이 이기면 가처분 등기일 후 입주한 세입자는 전세금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다.

가급적 집주인과 직접 계약을 체결하고 계약금과 잔금도 등본상 주택소유자 명의의 통장으로 입금해야 안전하다. 중개사가 집주인을 대신해 거래한다면 소유자의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 요구해서 법적대리권을 확보해야 한다.

다세대·다가구주택은 본인 이외 다른 세입자들의 계약 현황도 중요하다. 전입 확정일자에 따라 전세권 우선 순위가 결정되기 때문이다. 향후 집이 경매로 넘어가도 가장 마지막에 입주한 세입자까지 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있는지 따져봐야 한다.

이밖에 매매전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 80~90%대로 높거나 주변에 신규주택 공급 물량이 많은 지역이라면 전세 계약을 신중히 고려할 필요가 있다.

전세 계약을 마치고 이사한 뒤에는 가급적 빠른 시일 내 지역 주민센터에서 임대차계약서 확정일자를 받고 전입신고를 하는 게 좋다.

주택도시보증공사(HUG)가 운용하는 '전세보증금 반환보증'에 가입하는 것도 방법이다. 집주인이 전세계약 만료를 앞두고 새로운 세입자가 올 때까지 보증금 반환을 거부하거나 집값 하락으로 세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 때 HUG가 대신 보증금을 주는 상품이다.

전세보증금 반환보증은 올해 2월부터 집주인의 사전동의 없이도 가입할 수 있게 됐다. 보증금 보장 한도도 수도권은 5억원에서 7억원으로 지방은 4억원에서 5억원으로 상향됐다. 다가구주택도 근저당권 등 대출 채무를 제외한 선순위채권 한도를 60%에서 80%로 조정해 가입 조건이 완화됐다.

연간 보증료율은 아파트 0.128%, 비아파트 0.154%다. 만약 3억원의 보증금 보험을 가입했다면 아파트의 경우 월 보험료가 3만2000원이다. 다만 계약 기간 중반 이후에는 가입할 수 없기 때문에 신청을 서둘러야 한다.

최근 깡통전세 우려가 확산되면서 해당 상품 가입자도 급증세다. HUG에 따르면 올해 3월 전세보증금 반환보증 가입 건수는 7635건, 가입 금액은 1조6743억원으로 월별 기준 역대 최대치를 기록했다. 출시 첫 해인 2013년 765억원에 불과했던 보증금 규모는 지난해 9조4931억원으로 늘었다. 올해는 10조원을 웃돌 전망이다.

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유엄식 기자 usyoo@

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