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【서울=뉴시스】김민기 기자 = "지난해 연말과 연초에 부동산 시장이 많이 과열돼 있었는데 지금은 안정화 돼 가고 있다."(김현미 국토교통부 장관)

문재인 정부의 강력한 부동산 규제정책이 어느 정도 시장 안정화에 영향을 미치고 있다.

지난해 집권 초기에는 규제정책을 내놨음에도 오히려 시장에서는 정권 교체에 대한 기대감으로 인해 집값이 급등하는 이상 현상이 나타났다. 하지만 이후 강력한 추가 대책을 내놓으면서 집값 상승에 제동을 건 것으로 분석된다.

다만 이러한 부동산 진정 국면이 얼마나 갈지는 의문이다. 남북정상회담과 6월 지방선거 이후 경기 부양책에 대해 이야기가 나올 것으로 보이고, 집값이 오르는 것을 무조건 억누를 수 없기 때문에 차후 부동산정책에 대해서도 서서히 고민해야할 것으로 전망된다.

27일 청와대 정보에 능통한 소식통에 따르면 "최근 청와대 내부에서도 부동산 시장이 어느 정도 안정화 됐다고 판단하고 있다"면서 "집권 초기에 규제대책도 내놓았고 공급물량도 늘고 있어 당연히 집값이 떨어질 줄 알았는데 생각외로 급등해서 많이 놀랐다고 전해들었다"고 말했다.

실제 부동산 시장은 올해 초부터 부동산 시장 규제가 본격 시행되고 보유세 강화 논의가 나오면서 아파트 매매가 상승폭이 지난해 8·2대책 발표 직후 수준으로 둔화됐다.

4월 셋째주 아파트 매매가 변동률은 0.08%로, 매도·매수인의 눈치싸움이 치열한 가운데 매도호가가 낮아지는 분위기다. 재건축도 0.04% 변동에 그치며 강보합세다. 특히 강남구 아파트 매매가는 0.01% 하락하며 2017년 9월 이후 하락 반전했다.

당분간 보유세와 금리 인상 등 호재보다는 악재가 남아있는 상황이라 이러한 서울지역 아파트 매매가 안정세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 통상 지방선거를 앞두고는 개발위주의 부동산 공약이 많지만, 이번 지방선거에는 개발보다는 주거복지에 초점이 맞춰질 가능성이 높다.

다만 전문가들은 정부의 이러한 규제정책만으로는 주택시장 안정화가 얼마나 지속될 지 의문이라고 입을 모은다. 장기적으로 집값을 안정화 시키려면 적절한 공급대책도 수반돼야 하고, 서울과 지방의 시장이 다른 만큼 지역별 시장 상황을 고려한 맞춤형 정책도 내놔야 한다는 것이다.

특히 서울의 경우는 공급물량 확대가 시급하다. 하지만 이미 주택을 공급할 땅이 부족하고 그나마 공급 물량을 늘릴 수 있는 재개발·재건축의 경우 또 다시 집값 상승을 불러 일으킬 수 있어 규제를 풀어주기가 조심스러운 상황이다.

국토교통부 등에서 서울시에 있는 그린벨트를 해제하는 방안도 고려하고 있지만, 환경영향평가를 통과할 가능성이 있는 땅은 고작 2000가구 정도밖에 공급하지 못할 것으로 보여 큰 효과는 없을 것으로 보인다.

변창흠 세종대 교수는 "정부가 규제를 풀면 강남 재건축이 좀 더 활발해져서 공급 물량이 늘어날 수는 있었겠지만 3.3㎡ 당 4000만원에 달하는 주택을 공급한다고 해 물량을 늘렸다고 말하긴 힘들다"면서 "강북의 경우도 재개발을 통해 물량을 늘릴 수는 있지만 또 다시 부동산시장 과열을 부추길 수 있다"고 말했다.

이에 문재인 정부에서는 대대적인 공급정책보다는 대선공약으로 내건 도시재생 정책을 통해 소규모 정비 등으로 일정 부분 공급을 늘릴 것으로 보인다.

실제로 지난 24일에도 그동안 부동산시장 과열을 우려해 선정하지 못했던 서울지역에도 최대 10곳(서울시 선정 7곳·공공기관 제안 3곳)이 참여하는 쪽으로 결론이 났다.

서울시는 올해 ▲우리동네 살리기형(5만㎡ 이하) ▲주거정비 지원형(5만~10만㎡) ▲일반근린형(10만~15만㎡) 등의 규모에 따라 중·소규모 사업지 7곳을 선정해 국토부에 추천할 계획이다.

또 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공기관 추천 몫으로 서울 지역 사업지 3곳이 추가될 수 있다.

'서울시 도시재생전략계획'에 포함된 133개 지역 중 은평구와 송파구, 강서구, 양천구 등지의 저층 빌라 밀집지역이 유력 후보지로 거론된다.

이와 더불어 역세권 청년주택 등 새로운 공급모델을 만들어 공급물량을 늘릴 가능성도 많다. 최근 서울시는 역 주변 반경 250m 이내에 청년주택을 지을 수 있는 것을 이를 반경 350m로 확대하는 방안을 추진하고 있다.

사업 대상지가 역 주변 반경 350m로 확대되면 공급 가능한 청년주택이 지금보다 30∼35%가량 늘어날 것으로 예상된다. 공급 가능한 주택도 12만7000호로 3만호가량 증가한다.

공급물량 확대와 더불어 주거 질 향상을 위해 실수요자 중심의 부동산시장 만들기에도 힘을 쏟을 것으로 예상된다.

현재도 서울의 경우 소득 대비 집값이 너무 높아 주거 질이 떨어지고 있는 상황에서 투기세력이 늘어나 집값이 더 오르면 주거 질은 더 악화될 수밖에 없다.

실제 영국이나 홍콩의 경우는 고소득자라 하더라도 터무니없는 집값으로 인해 주거 질이 매우 나쁜 상황이다.

이에 과도한 투기세력을 억제하기 위해 지금과 같은 대출규제와 양도세 중과, 보유세 도입 등의 규제는 이어가면서 반면 신혼부부 대출 완화 등 실수요자를 위한 규제는 낮출 것으로 예상된다.

실제 국토부 등에 따르면 이미 청약제도를 가점제 중심으로 개편한 이후 무주택자 당첨 비율이 90% 중반대로 높아졌다. 또 지난 25일부터는 신혼부부와 다자녀가구의 주택구매를 지원하기 위한 보금자리론 소득요건이 완화됐다.

맞벌이 신혼부부 보금자리론의 소득기준은 기존 부부합산 7000만원에서 8500만원으로 완화된다. 또한 소득 7000만원 이하 신혼부부에게는 0.2%포인트의 대출금리 인하 혜택이 돌아간다.

다만 일각에서는 집값 상승 억제가 얼마나 지속될 지에 대해서는 의문이 크다. 실제 노무현 정부때도 2004년 1월부터 3주택자에 양도세율 60%를 적용하자 1월 0.30%가 내리기 시작해 다음해인 2005년 1월까지 계속 내림세를 기록했다.

하지만 2005년 2월부터 집값 상승률은 다시 상승세를 탔다. 2005년 집값은 9.08%이 올랐고 2006년에는 서울 집값이 평균 24.11%가 올랐다.

이에 문재인 정부에서도 강력한 규제로 인한 풍선효과나 남북정상회담 호재, 경기 부양책으로 인한 집값 과열 등에 대한 부작용이 일어날 수 있을 것이라는 시각이 나온다.

변창흠 교수는 "아직 서울은 주택공급이 부족하지만 딱히 늘릴 방법이 쉽지 않아 향후 집값이 어떻게 될지는 예측하기 쉽지 않다"면서 "이제는 슬슬 문 정부가 부동산 침체 이후의 부동산 정책에 대해 준비해야할 때다"고 말했다.

kmk@newsis.com