"환수제 이어 줄소송까지"..강남 재건축 사업 '빨간불'

이동희 기자 입력 2018. 5. 24. 05:00 수정 2018. 5. 24. 08:59
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한신4지구 등 소송전..추진위 설립 연기 잇따라
"조합 내홍에 결속력 약화..사업 지연 불가피"

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 서울 강남 재건축 시장이 술렁이고 있다. 지난해 빠른 속도로 사업을 추진해 초과이익환수제(이하 환수제) 부담금을 피한 단지의 경우 일부 조합원과 시공사·조합의 갈등이 퍼지고 있으며 환수제 부과 대상인 아파트는 사업 추진 여부를 두고 조합원 내부 의견이 엇갈리고 있어서다. 업계는 조합 안팎으로 어려움을 겪으면서 앞으로 사업 추진에 차질이 불가피할 것으로 내다봤다.

서울 서초구 한신4지구의 모습.(뉴스1 자료사진).© News1

◇반포주공1단지 1·2·4주구, 한신4지구 등 삐걱…"환수제 피했지만 빠른 재건축 뒷탈"

24일 관련 업계에 따르면 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 시공사인 현대건설은 이날 오후 조합원을 대상으로 '건축계획안 비교 검토 및 변경대안 보고' 설명회를 개최한다.

현대건설 관계자는 "그동안 조합과 특화설계를 놓고 협의를 해왔는데 중간 경과를 조합원에게 설명하는 자리"라고 말했다.

현대건설은 지난해 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 사업을 수주했다. 당시 현대건설은 조합에 5026억원 규모의 특화설계를 무상으로 제공하겠다고 약속했다. 하지만 서울시와 국토교통부의 점검 결과, 무상으로 약속한 5026억원이 조합에 제시한 공사비(2조6363억원)에 포함된 것으로 드러났다. 현재 검찰이 관련 내용을 수사 중이다.

서초구 한신4지구 재건축 사업도 내홍에 휩싸였다. 한신4지구 조합원 6명은 최근 서울중앙지방법원에 조합을 상대로 시공사 선정 무효소송을 제기했다. 조합은 지난해 10월 GS건설을 시공사로 선정했는데 이 과정에서 GS건설이 규정을 위반, 총회 결의 사항이 무효라는 게 소송을 제기한 조합원들의 주장이다.

한신4지구 한 조합원은 "GS건설이 제안서에 1500억원에 가까운 공사비를 누락했다"면서 "총회 전 제공한 공증서 내용 역시 입찰과 다른 내용"이라고 설명했다.

이 밖에 서초구 신반포15차 재건축 사업도 시공사(대우건설) 교체를 추진 중이며 송파구 잠실 진주아파트 역시 시공사 선정 무효를 주장하는 내용의 소송이 진행 중이다.

이들 단지는 모두 지난해 말 관리처분계획 인가를 관할구청에 제출하면서 환수제를 피한 곳이다. 사업시행인가에서부터 관리처분계획 인가 접수까지의 소요 시간을 절반 가까이 단축하는 등 사업을 빠르게 진행했다.

업계 관계자는 "당시에도 여러 잡음이 있었으나 환수제를 피해야한다는 목적 아래 사업을 빠르게 진행했다"면서 "그 뒤탈이 시간이 지나면서 하나둘 드러나고 있다고 볼 수 있다"고 말했다.

반포주공1단지 전경.(뉴스1 자료사진)© News1 허경 기자

◇"환수제 부담금 공포 현실화"…재건축 추진 여부 놓고 조합원 의견 충돌

환수제 사정권에 들어선 단지들은 사업 추진 여부를 두고 갈등을 겪고 있다. 최근 반포현대 아파트의 환수제 부담금 예상액이 당초 조합의 제시액보다 월등히 많이 나오면서다. 서초구청이 밝힌 반포현대의 예상 부담금은 조합원당 1억3569만원으로 애초 조합의 예상액(850만원)의 16배에 달했다.

초과이익환수제는 재건축으로 발생한 이익이 조합원당 평균 3000만원이 넘을 경우 초과금액의 최대 절반을 세금으로 내는 제도다. 그동안 유예됐다 올해 들어 부활했다.

시장의 관심은 반포주공1단지 3주구로 쏠려 있다. 반포주공1단지 3주구 재건축 조합은 6월 총회를 열고 현대산업개발과 수의계약을 진행할 계획이다. 반포주공1단지 3주구의 환수제 예상 부담금은 이르면 7월 공개될 예정이다. 시장 일각에서는 조합원당 부담금이 4억원 안팎에 달할 것으로 예상했다.

한 조합원은 "반포현대 예상 부담금이 공개된 이후 사업을 미루자는 의견이 많아졌다"며 "공사비를 늘려 부담금을 최소화해 사업을 정상적으로 추진하자는 의견도 있다"고 전했다.

아직 재건축 초기 단계인 단지들은 사업 속도를 조절하는 모양새다. 강남구 개포주공5단지를 비롯해 6-7단지 등은 추진위원회 설립을 연기했다. 부담금 산정 기준이 되는 개발이익을 최대한 줄이기 위해 추진위 설립을 늦추겠다는 계획이다. 올해 대폭 오른 아파트 공시지가 반영을 위해서다.

개포주공의 A 공인중개업소 대표는 "어차피 환수제 대상에서 벗어나지 못할 것이라면 추진위 설립 시기를 늦춰 사업 시작 시점의 집값을 높게 잡아 개발이익을 낮추겠다는 것"이라고 말했다.

업계는 반포현대의 사례를 통해 환수제 부담금 공포가 현실화됐다면서 앞으로 사업 추진이 쉽지 않을 것으로 내다봤다. 국토부가 올해 초 공개한 서울 강남4구(강남-서초-송파-강동구) 15개 재건축 단지의 예상 평균 부담금은 조합원당 4억3000만원이며 최고 8억4000만원에 달할 것이라고 발표했다.

부동산업계 관계자는 "예상 부담금이 공개되면 조합 내부의 갈등이 더욱 심화할 가능성이 높다"며 "개발이익이 부담금보다 크지만 당장 수억원을 마련하는 게 쉽지 않고 (매매시장 침체로) 매도까지 어려워지니 사업 추진이 어려워질 수 있다"고 말했다.

yagoojoa@news1.kr

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