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【서울=뉴시스】김민기 기자 =이미 서초, 반포, 잠실은 모두 2억원 정도 빠졌다. 보유세 인상안이 나오면 더 떨어질 것 같다."(잠실 엘스 인근 공인중개소)

"1가구 2주택자 이상 보유자들이 4월 양도세 중과 이후 버티기에 들어갔다. 하지만 보유세가 생각보다 높으면 부담감 때문에 집을 내놓을 수밖에 없다. 보유세가 분수령이다."(서초동의 한 공인중개소)

서울 강남의 아파트 가격이 하락하고 있다. 기존 아파트와 재건축 단지 아파트 모두 약 2억원 가량 떨어지면서 분위기가 급랭하고 있다.

잠실동의 D공인 중개소 관계자는 24일 "전용면적 84㎡의 '잠실 엘스' 로얄층이 올초 18억원이었는데 최근 16억원에 팔렸다"면서 "일반층의 경우는 15억원에 팔린 것도 있다"고 말했다.

한국감정원에 따르면 전국 아파트값은 3월 말부터 8주 연속 마이너스 변동률을 기록 중이다. 집값 급등의 진앙지인 강남·서초·송파·강동 등 서울 강남 4구도 6주 연속 하락했다.

강남 집값 하락의 주요 원인은 지난해부터 시작된 정부의 규제 정책이 효과를 발휘했기 때문이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 도입, 지난 4월 시행된 다주택자 양도소득세 중과(重課), 재건축 부담금 폭탄, 정부의 보유세 인상 도입 등이 이어지고 있다.

매수 심리가 급격히 얼어붙으면서 거래도 줄어들었다. 매물도 많지 않은 상황에서 최근 '반포현대' 재건축 부담금 발표 등 시장에 충격이 가해지면서 집값 역시 부정적인 영향을 받고 있다.

◇"집값 더 떨어지기 전에 팔자"…급매물 등장

기존 중고 아파트 시장의 경우는 다주택자보다는 1가구 1주택자들이 주로 매물을 내놓고 있다. 문재인 정부가 강남 지역의 집값을 잡겠다는 의지가 큰 만큼 더 이상 집값이 떨어지기 전에 이익 실현을 하겠다는 사람들이다.

또 정부가 보유세를 크게 올린다면 월세 등 임대료로 수익을 얻을 수 있는 다주택자와는 달리 바로 세금의 부담을 느끼는 1주택자의 경우 미리 집을 내놓는 게 낫다고 판단하는 사례도 늘고 있다.

잠실에 거주하고 있는 60대 김모씨는 "한동안 부동산 침체가 길어질 것으로 보이고 집값도 오르기보다는 떨어질 날만 남은 것 같다"면서 "가격이 더 빠지기 전에 집을 파는 게 나을 것 같다는 생각"이라고 전했다.

다주택자들의 경우는 좀 더 고민이 큰 상황이다. 다주택자 중에 집을 팔기로 마음먹은 사람들은 이미 4월 양도세 중과 이전에 다 팔았고 남아있는 다주택자들은 대부분 버티기를 선택한 사람들이다.

하지만 정부가 보유세 개편으로 종합부동산세 등이 크게 오를 경우 주택 보유에 압박을 느끼고 집을 내놓을 가능성이 크다. 특히 주택 시장이 침체되고 있는 상황에서 수요자들이 가격이 더 떨어지길 기대하고 있는 만큼 지금보다 집값은 더 떨어질 것으로 보인다.

이에 다주택자의 경우 보유세 인상분을 감수하더라도 버티기에 들어갈지, 거액의 양도세를 물더라도 집을 팔지 한 번 더 고민에 들어갈 것으로 보인다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "보유세가 높아지면 부동산을 보유하는 것 자체가 부담스럽기 때문에 가격이 하락할 것"이라면서 "보유세가 약 50만원 정도면 다주택자들은 월세를 올리면 되지만 1가구 1주택자의 경우 바로 가계에 부담이 갈 것"이라고 전했다.

◇재초환 부담금 '충격'에 1~2억 떨어진 매물 등장

재건축 단지의 경우는 부담금 폭탄이 집값 하락에 한몫했다. 서초구 반포현대아파트 부담금 예정액이 조합원 1인당 1억3569만원으로 당초 예상액의 16배나 많게 나오자 이 여파로 연초보다 1억~2억원씩 내린 매물이 나오고 있다.

부담금 8억원까지 이야기가 나오고 있는 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구 전용 면적 72㎡의 경우도 올해 초 19억원하던 호가가 최근 17억원대까지 떨어졌다.

대치동 은마아파트 전용면적 76㎡는 올해 초 16억원1000만원에 거래됐지만 최근 호가는 14억4000만~15억원 수준이다. 송파구 잠실동 주공5단지 역시 전용 76㎡가 연초보다 2억원 가량 떨어진 17억8000만~18억원에 나오고 있다.

서초동의 한 공인중개소는 "정부가 예상보다 부담금 규모를 크게 잡자 재초환이 적용되는 단지에 관심을 보이던 수요자들이 많이 위축됐다"면서 "아무리 수익이 크게 늘어난다고 하더라도 억대의 숫자가 커 보일 수밖에 없을 것"이라고 전했다.

◇향후 부동산 시장, 보유세 개편이 분수령

전문가들은 향후 집값이 더 떨어질지 현재 가격을 유지할지는 보유세(종합부동산세+재산세) 개편안이 어떻게 나오느냐에 달려있다고 보고 있다.

시장에서는 보유세 개편 목적이 부동산 시장 안정화였던 만큼 이미 가격이 하향 안정화로 돌아선 상황에서 "굳이 현 시기에 무리하게 보유세를 올리는 것이 맞느냐"는 지적도 나온다.

반면 일각에서는 2015년 1월 이후 민간 택지 분양가 상한제 폐지, 재건축초과이익환수제 연기 등으로 2년간 집값이 단기간에 폭등했고 이를 바로잡기 위해서는 보유세 인상 등의 규제가 반드시 필요하다는 시각도 있다.

이런 상황에서 정부는 일단 종합부동산세를 인상하는 방향으로 보유세를 개편할 것으로 보인다. 국내의 공정시장가액 비율이 해외와 비교해 낮은 만큼 이를 조정하는 방안이 가장 유력하다.

실제 최영상 주택금융연구원 연구위원은 최근 '주택시장 2018년 1분기 분석' 보고서에서 "보유세는 재산세와 종부세 중 종부세 과세를 현실화하는 방향으로 개편될 것"이라고 언급하기도 했다.

다만 실제로 단기간에 급등한 강남 집값을 잡기 위해서는 보유세 인상만으로는 부족하다는 의견도 있다. 정부가 극약처방으로 공급과 수요를 억제하는 정책으로 집값 인상을 막았지만 장기적으로는 수요분산, 공급 확대 정책을 병행해야 실질적인 집값 안정화에 들어선다는 지적이다.

권대중 교수는 "당장 정부의 규제책으로 인해 집값이 하락하는 등 영향을 받고 있지만 결국 나중에 규제가 완화되면 가격은 그 전보다 더 폭등한다"면서 "이미 학습효과를 겪은 수요자들이 버티기에 들어가면 집값은 크게 떨어지진 않을 듯"이라고 말했다.

kmk@newsis.com