'나인원 한남' 결국 임대전환?.. "다양한 방안 검토 중"

대신금융그룹이 온 역량을 쏟아 부은 ‘나인원 한남’ 아파트 부지 개발사업이 위기에 직면했다. 나인원 한남 사업 시행을 맡은 대신F&I는 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양보증을 받기 어려울 것으로 보이자 임대 후 분양 전환 방식으로 사업계획을 전면 수정할지 검토 중이다.

하지만 임대 후 분양 전환 방식도 향후 온전한 투자자금 회수가 불투명하다는 점에서 부담이 클 것으로 예상된다.

◆발등의 불, PF대출부터 상환

금융투자업계에 따르면 대신F&I는 오는 28일까지 나인원 한남 입주자 모집 공고 승인을 받아야 한다. 승인을 받지 못하면 대주단 차입금에 대한 기한 이익을 상실(만기 전에 대출금 회수)하게 돼 사업기회가 박탈될 수 있다.

시간이 차일피일 미뤄지며 발등에 불이 떨어지자 대신은 일단 PF(프로젝트파이낸싱) 금융 주선사인 NH투자증권과 6개월짜리 단기 운영자금 단기대출(브리지론)을 재계약하면서 PF대출을 모두 상환했다. 기존 PF 만기가 돌아오자 사업방식이 결정 날 때까지 시간을 벌기 위한 전략으로 풀이된다.

아직까지 대신 F&I는 HUG와의 나인원 한남 분양가 합의점을 찾지 못한 상태다. 급기야 지난 3월 대신 F&I는 설계 변경 카드를 꺼내들어 가구수를 341가구로 늘리는 등 평당 평균 분양가를 6000만원대로 당초 계획보다 낮췄지만 HUG 측과의 시각을 좁히지 못했다. 앞서 대신금융은 지난해 9월 나인원 한남 사업을 위해 9000억원 규모의 PF 대출 계약을 체결했다.

PF 주관사인 NH투자증권은 당시 총 9000억원 규모의 투자자를 모집했다. 선순위 6500억원, 중순위 1500억원, 후순위 1000억원이다. 2000억원을 투자한 NH투자증권을 포함한 증권사 4곳, ABL생명(700억원) 등 보험사 4곳, 미래에셋캐피탈(300억원) 등 캐피털사 4곳 등 총 10여개 기관투자자가 참여해 9000억원의 자금을 조달한 것. 대신증권도 고액자산가를 대상으로 사모 부동산펀드를 주력 상품으로 내세우는 등 대신F&I를 지원한 것으로 전해졌다.

◆7개월간 이자비용 360억원 지불

하지만 시간이 지날수록 재무부담은 커졌다. PF 대출금리는 5% 이상으로 대신금융의 재무부담은 갈수록 불어나고 있다. 하루 이자 비용만 1억8000만원 규모에 달하고 지난 10월부터 이자가 발생한 점을 고려하면 7개월간 360억원의 비용을 지불한 것으로 관측된다.

현재 HUG 측과 협상 중이라 나인원 한남의 정확한 평형별 분양가는 알 수 없지만 HUG에서 제시한 것으로 알려진 금액(분양가 3.3㎡당 평균 4750만원)을 기준으로 계산해보면 지난해 대신F&I가 제시한 분양가 대비 4000억원 가량 차이가 난다.

HUG는 집값이 치솟는 것을 우려해 대신 측에 서울 성동구 성수동 ‘아크로서울포레스트’가 3.3㎡당 평균 4750만원인 것을 감안, 이를 넘지 않는 수준에서 분양보증 신청을 해야 승인해주겠다고 제시한 것으로 알려졌다.

금융투자업계 관계자는 “대신금융에서 나인원 한남에 대한 설계를 일부 변경한데다 평균 분양가만으로 수익을 계산하기 어려운 측면이 있지만 HUG가 요구하는 수준으로 분양가를 낮출 경우 수천억원의 손실이 불가피할 것으로 보인다”고 말했다.

◆임대 후 분양 전환 딜레마

차선책으로 대신금융은 나인원 한남 인근 한남더힐 사례를 참고해 4년여간 민간 임대 후 분양하는 방식으로 사업 계획을 틀어야 할 지 검토 중이다. 임대 후 분양 전환은 최소 임대의무기간 4년만 지나면 일반 분양으로 전환할 수 있다. 이 과정에서 HUG의 분양보증 심사가 필요 없고 지자체 분양가 심의를 거치지 않아도 된다.

그러나 임대 후 분양 전환 역시 시행사 디에스한남(대신F&I 자회사)이 모든 사업 리스크를 떠안아야 한다는 점에서 쉽지 않은 선택이다.

한남더힐은 이미 분양 전환 건으로 진통을 겪고 있다. 한남더힐은 11만㎡에 32개동, 600가구로 지어진 최고급 아파트로 준공 당시 임대로 공급했다가 2014년부터 분양 전환됐다. 그러나 한남더힐은 분양 전환 이후 3년이 지난 현재까지도 100% 계약을 채우지 못했다.

또 선분양자는 사업비의 대부분을 분양받은 사람들의 돈으로 조달하지만 후분양제는 사업자가 자기 자금을 활용하거나 PF 대출로 사업비를 조달해야 한다.

대신증권 관계자는 “분양을 포기한 게 아니라 선분양을 비롯해 후분양 등 다양한 방안을 검토하고 있다”며 “HUG와 협의 중이라 아직 어떤 결론도 나지 않았다”고 강조했다.

한편 나이스신용평가는 ‘나인원 한남’ 분양보증 승인지연에 따른 불확실성이 높아졌다는 점에서 대신F&I에 대한 신용등급 하향을 검토 중이다.

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