조선일보

서울의 한 대학가에 토지 99㎡(29평)를 소유하고 있는 A씨. 고정적 임대수익을 얻기 위해 다중주택(연면적이 330㎡ 이하이면서 층수가 3층 이하)을 신축하려고 하지만 생각보다 예상 수익률이 적어 몇 년째 고민만 하고 있었다. 정북(正北) 일조권과 대지 안의 공지(空地) 규정 때문에 정해진 용적률(200%)보다 낮은 136%(총7가구)만 적용받아 사실상 건축이 불가능하단 것이 문제였다.

정북 일조권 규정은 북쪽 건물의 일조권을 가리지 않기 위해 남쪽 건물의 높이를 제한하는 것이고, 대지 안 공지는 인접 대지 경계로부터 최소 50cm 띄워 건물을 지어야 한다는 규정이다. 특히 토지 규모가 작을수록 이런 규제 때문에 건축 면적에서 손해가 크다.

A씨는 그러던 중 올해 2월부터 도입된 ‘소규모주택 정비에 관한 특례’를 활용하면 수익률을 크게 높일 수 있다는 정보를 접하게 됐다. 바로 옆 필지 40㎡(12평)를 소유한 B씨와 함께 자율주택정비사업으로 ‘맞벽 건축’을 하면 문제가 되던 정북 일조권과 대지 안 공지 규정을 모두 피할 수 있다는 것. ‘맞벽 건축’은 나눠진 두 필지의 소유자가 협의해 벽을 맞대고 건물을 짓는 것을 말한다. A씨는 평소 잘 알고 지냈던 B씨를 설득해 각각의 필지 위에 두개 동의 건물을 맞벽으로 신축하기로 합의했다.

■ 7가구→11가구…맞벽건축으로 공간 창출 극대화

‘자율주택정비사업’이란 최소 2인 이상 집주인의 동의만으로 단독주택 및 다세대주택을 자율적으로 개량 또는 건설하기 위한 사업으로 지난 2월 9일부터 시행됐다. 노후·불량 건축물의 수가 해당 사업시행구역 내 전체 건축물 수의 3분의 2 이상이면서 기존주택이 단독주택인 경우는 10가구 미만, 다세대주택인 경우는 20세대 미만인 지역에서 할 수 있는 주택 정비사업이다.

자율주택정비사업 구역에서는 건축협정에 의해 둘 이상의 건축물 벽을 맞벽(대지경계선으로부터 50cm 이내인 경우)으로 건축할 수 있다. 이를 이용하면 상호 일조권 적용을 받지 않고, 대지의 조경·건폐율·용적률·대지 안의 공지·높이 제한 등의 규정이 완화돼 사업성을 극대화할 수 있다.

A씨의 사례를 통해 자세히 살펴본다. A씨 소유 대지와 B씨 소유 대지에 두 동의 건물을 각각 개발할 경우 건축면적은 58㎡(17.8평), 연면적은 169㎡(51평), 건폐율은 47.4%, 용적률은 136.3%이다. 임대할 수 있는 가구수는 7가구(각각 전용 10㎡ 안팎) 밖에 나오지 않는다.

반면, A씨 소유의 대지와 B씨 소유의 대지에 두 동의 건물을 맞벽으로 개발할 경우에는 건축면적은 70.8㎡(21.4평), 연면적은 235.8㎡(71.3평), 건폐율은 59.97%, 용적률은 199.6%까지 올라간다. 7가구에 불과했던 가구수를 11가구까지 늘릴 수 있다.

용적률 상승으로 인한 가구수 증가는 사업성에 결정적인 영향을 끼친다. 소형주택 개발 및 도시재생 전문기업인 수목건축에서 시뮬레이션 한 결과에 따르면 단독으로 개발할 경우는 투자비 대비 수익률이 연 5.83%에 불과하지만, 맞벽으로 개발할 경우에는 연 8.46%까지 올라가 사업성이 45% 가량 높아지는 것으로 나타났다.(표 참조)

■총 사업비 50% 저리 금융 지원까지

지금까지는 소규모 정비사업을 위한 기금 융자상품이나 보증상품 등 별도 정책금융이 없었다. 민간금융도 리스크가 높다는 이유로 따로 상품을 운영하지 않았다. 시공사의 신용을 활용한 자금 조달도 곤란했다. 이는 소규모주택정비사업 활성화 저해 요인이었다.

하지만 최근 시행된 자율주택정비사업 특례에 따라 앞으로는 다양한 금융 지원을 받을 수 있다. 대표적으로 주택도시보증공사(HUG)는 자율주택정비사업 시행자에게 총 사업비의 50%를 연 1.5%의 이자로 빌려주는 기금지원 상품을 내놓았다. 정부가 문재인 대통령의 주요 정책 과제인 도시재생에도 큰 역할을 할 수 있는 자율주택정비사업을 활성화하기 위해 내놓은 조치다.

서용식 수목건축 대표는 “맞벽건축을 통한 자율주택정비사업은 지역만의 고유한 매력과 가치를 창출할 수 있는 지역맞춤형 상품으로 슬럼화된 주거환경을 개선함으로써 수익성과 공공성을 동시에 만족시킨다면 자율주택정비사업이 도시재생의 확실한 성공모델이 될 것”이라고 말했다.

땅집고는 수목건축과 함께 맞벽건축을 활용한 자율주택정비사업에 대한 상품설명과 함께 실제 진행 중인 프로젝트에 투자할 수 있는 기회를 제공하는 ‘도시재생, 맞벽 건축으로 돈벌기 설명회’를 오는 6월 12일 개최한다.

이번 설명회는 이론과 방법론 위주로 풀어가는 기존 설명회와 달리 실전 사례 중심으로 보다 쉽게 이해할 수 있도록 구성했다. 수익률 분석뿐만 아니라 건축⋅금융⋅임대관리까지 아우르는 도시재생사업 실무에 대한 종합 솔루션을 제시할 예정이다. 강의는 서용식 수목건축 대표가 맡는다. 설명회는 오전 10시부터 오후 1시까지 3시간에 걸쳐 진행된다. 참가비는 1인당 10만원(점심식사 포함)이다.

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