[보유세개편안]"집값 급락 없지만 양극화 심화..자산가 셈법 복잡"

진희정 기자 입력 2018. 6. 22. 14:40
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세 부담 덜한 분양시장 이동·임대사업자 신청 증가 예상
주택구매환경 갈수록 악화..취득세도 함께 인하해야
지난 20일 서울 송파구의 종합상가 내 공인중개사 사무소에 나붙은 아파트 매매 시세표. (뉴스1DB) © News1 민경석 기자

(서울=뉴스1) 진희정 기자 = 정부가 22일 재정개혁특별위원회 정책토론회에서 보유세 개편안에 대한 5가지 대안을 내놓았다. 어떤 방식이든 세금 부담이 늘어나는 시나리오지만 대다수의 전문가들은 보유세 개편에 따른 시장의 강한 충격이나 급락은 없을 것으로 예상했다. 다만 결과적으로 세금을 내는 기회 비용을 고려할 때 대기수요가 있는 인기지역이나 보유가치가 기대되는 부동산상품으로 수요가 이동하는 양극화 현상을 부추길 것을 우려했다.

22일 여의도 중소기업중앙회에서 열린 특위 정책토론회에서는 주택과 토지분 종합부동산세 세율과 공시지가 조정, 공정시장가액 조정 등 가능한 시나리오가 복수로 제시됐다. 7월말 또는 8월 발표될 세법개정안에서 종부세 세율인상이 아닌 공정시장가액비율 상향 조정 정도에 그친다면 전년 분 보유세액의 150%를 넘지 않는 세부담상한제 완충효과와 주택시장이 투매나 급락 같은 급변동 충격은 없을 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

◇"당장의 충격 없어도 앞으로 거래절벽 심화될 수 있어"

특위는 보유세를 점진적으로 강화하고 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)의 역할 구분을 위한 세율체계 및 과세방식을 개편한다는 방침이다. 보유세는 부동산 자산이 있다는 사실 자체로 담세력을 인정하는 세금으로 대표적으로 재산세와 종합부동산세(종부세)가 있다. 하지만 고가 부동산 소유자에게만 세금을 매기는 종부세 개편으로 가닥이 잡히고 있다. 전체 부동산 보유자가 과세 대상인 재산세를 올리면 조세 저항이 따를 수 있어서다.

이번에 나온 5가지 대안은 Δ토지·주택에 대한 공정시장가액비율을 현행 80%에서 연간 최대 10%포인트씩 100%까지 상향 Δ주택 종부세 최고세율을 현행 2%에서 2.5%까지, 토지 종부세 현행 종합합산 대상 토지분 기준 세율을 0.75∼2%에서 1.0∼3.0%까지 상향 Δ공정시장가액 비율 인상과 동시에 세율도 인상 Δ1주택자와 다주택자 간 차등과세 강화 Δ과표구간 조정·3주택 이상 추가과세 등이다.

전문가들은 이날 공개된 5개의 안이 일종의 중장기적 권고안이어서 정부가 세법개정안에 어떻게 반영하느냐에 따라 주택시장 흐름이 달리 나타날 것으로 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "1주택자에 대해선 공정시장가액비율 인상 정도로 그친다면 종부세 증세 대상이 다주택자에 집중돼 시장이 급랭할 상황까지는 가지 않을 것이다"며 "조정대상지역에서 양도세 중과에다 금리인상으로 관망세가 짙어지면서 거래는 계속 위축될 것으로 예상되지만 가격은 급락보다 보합세나 약보합를 유지할 것"이라고 말했다.

반면 당장의 충격은 없더라도 장기적으로 외부 요인과 맞물리면서 거래절벽이 심화될 수 있을 것이란 의견도 나왔다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "3월에 집을 팔지 않았던 다주택자들 중 종부세가 올라도 버티는 사람들은 버티고 호가의 변동성이 확대되면서 거래절벽만 심해질 가능성이 높다"면서 "현재의 시장 침체는 거시경제, 금리인상에 대한 불안 때문이며 종부세 인상은 내년에나 충격이 확대될 정도"라고 전했다.

또 "강남집값 규제나 자산불평등 개선 등에 정부의 목표가 있을텐데 이번 종부세 인상 효과는 크지 않고 오히려 세수증대 효과만 높을 것"이라고 지적했다.

앞으로 금리인상과 입주물량증가 등 리스크가 몰려 있어 집값 하락에 대한 무게가 더 커지므로 보유보다는 매도를 고려하는 사람들이 늘어날 것으로 풀이하기도 했다.

양지영 R&C연구소 소장은 "현재 불황을 겪고 있는 지방 부동산 시장은 더 침체될 것으로 보이고, 지금까지 활황세를 보이고 있는 수도권 역시 보유세 타격을 벗어나지 못하고 가격이 하락할 가능성이 커졌다"며 "가장 큰 타격을 받는 곳은 강남권으로 최근 2~3년 간 가격 상승폭이 가장 커 보유세 부담도 큰데다 재건축초과이익환수 등으로 악재가 몰려 있다"고 설명했다.

◇자산가, 주택에서 상가나 임대등록 등으로 수요 이동

1가구3주택자가 주택을 매도할때 최고 양도세율이 62%에 달하고 장기보유특별공제 대상에서 배제돼 양도세 부담으로 팔기어려운 상황인데다 이번에 종부세 부담이 무거워질 경우 절세차원에서 자녀에게 주택을 증여하는 사례도 많아질 것으로 예상했다.

박원갑 수석전문위원은 "현재 대출 등 부채를 포함해 증여하는 '부담부증여'가 성행하고 있는데 대출 부분을 제외한 금액에 대해 세금이 매겨지므로 절세의 효과 때문에 다주택자들이 양도세나 종부세를 피해 증여를 선택할 수 있다"면서 "세부담이 높은 주택보다는 꼬마빌딩이나 상가 등으로 관심을 돌리는 경우도 많을 것"이라고 분석했다. 부동산간접투자상품이나 해외부동산 투자수요도 늘어날 것이라고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "연내 단기적으로는 구축주택(기존 재고)보다는 분양시장으로 수요가 이전하거나 다주택자는 보유세 부담을 낮출 수 있는 주택 임대사업자 등록을 통해 세금을 줄이려는 움직임이 가속화될 것이다"며 "주택을 8년 이상 임대하는 준공공임대사업자는 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제를 적용받기 때문에 절세가 가능하다"고 말했다.

그는 "다만 7월 상호금융업 DSR 도입과 10~11월 국내 기준 금리인상 전망, 하반기 가중된 아파트 입주적체, 연내 종료를 앞둔 2000만원이하 주택임대소득과세 유예 이슈까지 주택구매 환경의 부담은 갈수록 커지고 있다"고 우려했다.

즉 집값이 너무 올라 가격 저항선이 생겨 현재에도 매수에 적극적인 태도가 아닌데다 보유세 부담까지 증가했으므로 관망세가 더 짙어질 것이란 얘기다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "특히 20억~30억원대의 중대형 아파트의 타격이 클 것으로 종부세가 올라가면 소득이 없는 사람들은 대단한 불만일 것"이라며 "조세저항은 1가구2주택자가 고가주택을 보유한 퇴직자들에게서 많이 나타날 가능성이 높고 거래도 위축될 것"이라고 예상했다.

이밖에 부동산 거래세(취득세) 인하 방안을 함께 추진해야 한다는 주장도 있었다. 2015년 경제협력개발기구(OECD) 통계에 따르면 거래세 비중은 한국이 3.0%, 영국은 0.9%다. 임동원 한국경제연구원 부연구위원은 "보유세를 올리면 매물이 늘어 일시적으로 부동산 가격이 내려갈 수 있지만 시간이 지나면 임차인과 잠재적인 주택 수요자에게 세 부담이 전가될 것"이라고 지적했다.

이어 "다주택자들이 보유한 부동산을 팔도록 유도하려면 보유세를 올리고 거래세를 낮추는 방향 전환이 필요하다"고 조언했다.

hj_jin@news1.kr

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