중앙일보

지난해 말 김모(55)씨는 강남권에 아파트를 샀다. 무주택자였지만 강남 집값이 오를 것이란 기대감에 거주 목적이 아니라 투자용으로 전세를 끼고 샀다. 김씨는 거주할 계획이 없어 비과세 대상이 아니지만 박씨와 마찬가지로 장기보유특별공제를 믿고 있다.

1주택자의 ‘똘똘한 한 채’나 ‘갭 투자’에 양도세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 대통령 직속 정책기획위원회 재정개혁특별위원회가 사실상 비과세나 마찬가지인 양도세 1주택 장기보유특별공제를 손볼 예정이어서다.

재정개혁특위는 지난 3일 상반기 재정개혁 권고안을 내면서 하반기 주요 논의 과제에 ‘양도소득세제 개편’을 명시했다. 다주택자 양도세는 지난 4월부터 중과를 도입하면서 개편됐기 때문에 이번에는 1주택자가 목표다.

특위는 지난달 말 발표한 ‘종부세 개편 방향’의 ‘부동산 관련 세제개혁 향후 과제’에 1주택 장기보유특별공제 합리화를 거론했다.

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처음엔 1주택자 우대 없어

장기보유특별공제는 30년 정도 전인 1989년 만들어졌다. 장기간 발생한 부동산 양도소득에 대해 양도 때 한꺼번에 과세하는 데 따른 세 부담을 줄이고 양도차익에서 물가 상승분만큼은 빼준다는 취지다. 다른 물가와 마찬가지로 자연적으로 오르는 부분은 양도차익으로 보기 어렵다는 것이다.

1996년부터 실수요를 보호한다는 이유로 1세대 1주택자를 우대하기 시작했다. 1주택자는 보유 기간 구간을 15년 이상으로 늘려 최고 45%까지 공제했다.

2008년부터 1주택 장기보유특별공제가 대폭 확대됐다. 같은 해 3월 이전 3%에서 4%로 올라가고 공제 적용 기한이 최장 20년 이상으로 늘면서 20년 이상 보유하면 80%를 공제했다. 2009년부터 공제 비율이 8%로 두 배로 높아졌고 한도는 10년 이상 보유 80%가 됐다.

1주택자 장기보유특별공제가 대폭 확대되는 중에도 다주택자 등 장기보유특별공제는 여전히 최고 30%로 제한됐다.

2008년 이후 정부가 장기보유특별공제를 대폭 확대한 이유는 노무현 정부 때 종부세 신설과 양도세 중과 시행에 이어 금융위기 발발로 빠르게 위축된 주택경기를 활성화하려는 목적이었다.

그러다 장기보유특별공제는 지난해 말 일부 축소됐다. 정부는 다주택자 양도세 중과를 도입하면서 중과 이외 지역 다주택자의 장기보유특별공제를 줄였다. 연간 공제비율을 3%에서 2%로 낮추면서 보유 기간 3년 이상~10년 이상 최고 30%를 3년 이상~15년 이상 최고 30%로 변경했다. 이는 2019년부터 시행된다.
정부가 다주택자 장기보유특별공제를 줄이기로 한 것은 물가 상승률이 과거보다 떨어졌기 때문이다. 1990년대 5%가 넘던 물가상승률은 2000년대 3% 정도로 떨어졌고 2013년부터는 1%대다. 정부는 장기보유특별공제 축소를 ‘합리화’로 설명했다.

지난해 말 정부는 1주택자 보호 차원에서 1주택 장기보유특별공제에 손을 대지는 않았다.

특위가 1주택 장기보유특별공제를 들여다보는 것은 이러한 물가상승률 하락과 다주택자와 과세 형평성 등을 고려한 때문으로 전문가들은 본다.

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연간 공제비율 1주택 8%, 다주택 2%

장기보유특별공제를 점차 축소하는 추세에서 1주택자에 과도한 공제 혜택을 주고 있다는 지적이 나온다. 다주택자 세금 부담은 양도세에 이어 종부세도 중과키로 하면서 세금 부담이 크게 늘어나고 있다.

1주택자가 비과세 혜택을 받지 못하면 실수요로 보기 어려운데 다주택자와 비교하면 파격적인 장기보유특별공제 혜택을 줘야 하느냐는 것이다.

장기보유특별공제가 노무현 정부 수준으로 줄어들면 양도세는 급증한다. 6억원에 취득해 10년 보유한 뒤 9억원에 팔면 80% 장기보유특별공제 적용을 받아 현재 양도세는 940여만원이다. 장기보유특별공제가 30%로 내려가면 세금은 6500여만원으로 5배 가량 늘어난다.

2년 거주 비과세 요건을 갖춘 고가주택도 마찬가지다. 취득가격 9억원, 양도가격 12억원, 보유기간 5년에 해당하는 양도세는 580여만원에서 1040여만원으로 늘어난다.

그런데 1주택자 장기보유특별공제가 줄어들더라도 대폭 축소되지 않을 수 있다. 다주택자 양도세·종부세 중과에 이어 1주택자 양도세도 인상하면 한꺼번에 몰리는 세금 부담 증가에 따른 반발이 클 수 있기 때문이다. 재정개혁특위는 당초 종부세 개편 방향에서 1주택자 우대 문제로 지적한 종부세 1주택자 장기보유특별공제를 권고안에서 빼기도 했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr