조선일보

20여년간 상권 분석 전문가로 활동 중인 권강수 한국창업부동산정보원 이사가 최근 ‘부자들의 상가 투자’를 펴냈다. 땅집고는 권 이사가 지난 2년 동안 서울에서 이름난 핵심 상권 40곳을 일일이 찾아다니며 현지 상인과 부동산 중개업소를 통해 확인한 알짜 상권 정보를 소개한다.

[권강수의 상권 熱戰] 평일에도 주말처럼 장사…“3040 직장인이 왕”

“과거 구로공단 이미지를 완전히 벗어버렸죠. 이제 구로디지털단지역 상권은 다양한 벤처기업이 모인 지식산업센터 중심으로 3040 직장인이 상권을 좌지우지합니다.”

서울 구로디지털단지역 상권은 1960년대 국가산업단지로 지정돼 섬유봉제 산업으로 발달한 구로공단 내 노동자를 주요 고객으로 성장했다. 2002년 서울디지털산업단지로 명칭을 변경하고, 2004년 구로공단역에서 이름도 바꿨다. 이후 IT(정보기술) 산업을 적극 유치하며 벤처기업이 입주한 지식산업센터가 밀집된 지역으로 자리잡았다.

지하철 2호선 역 중에서도 유동인구 상위권에 속하는 구로디지털단지역은 지역 내 직장인뿐 아니라 인근 금천구 주민들도 많이 이용한다. 하루 평균 승하차 이용자가 13만 1000여명에 달한다. 시흥대로와 접한 만큼 광명시, 안양시, 군포시와 연결되는 버스 노선이 많아 늘 유동인구로 붐빈다. 서부간선도로, 올림픽대로, 수원~문산고속도로, 강남순환고속도로 등 도로교통도 편리하다.

구로디지털단지에는 비즈니스호텔을 비롯해 쇼핑몰과 대형마트, 중소기업을 위한 지식산업센터들이 몰려 있다. 특히 구로디지털단지역 3번 출구는 출퇴근시간 유동인구가 가장 많다. 출근시간대에 패스트푸드, 샌드위치, 김밥 등 간단한 식사가 가능한 업종이 인기다. 권 이사는 “구로는 중소기업이 많아 소비력이 높다”면서 “현재 점포 임대료나 권리금은 건대입구 상권과 상당히 유사한 흐름을 보인다”고 말했다.

상권은 대부분 점심시간부터 북적인다. 지식산업센터 특성상 상가 비율은 전체의 10% 내외로 낮아 가깝고 맛있으면서 음식이 빨리 나오는 식당이 인기다. 다만 점심메뉴 가격이 7000원을 넘어가면 선호도가 떨어질 수 있다. 기업 고객이 많다는 점을 고려하면 영업이나 접대 손님을 위한 고급 음식점도 경쟁력이 있다. 권 이사는 “재방문 고객이 80% 이상으로 뜨내기 손님이 없다”며 “주말 장사는 거의 불가능하지만 평일은 시내 상가의 주말처럼 영업이 잘된다”고 했다.

구로디지털단지역 상권이 저녁시간대 1차 상권이라면 2차 상권은 인근 먹자골목인 ‘구로 깔깔거리’로 이어진다. 구로디지털단지역 1번, 2번 출구와 가까워 30~40대 직장인 상대 먹자·유흥 업종이 잘 발달했다. 권 이사는 “상권 규모가 서울 유명 상권에 비해 작지만 저녁 시간대에 특화 업종이 분포하고 있고 공실(空室)이 크지 않은 건 장점”이라고 했다.

1번 출구 인근 과일·분식 등을 파는 노점을 지나 횡단보도를 건너면 대로변 점포들이 나온다. 1층에 패스트푸드점, 고깃집, 음식점, 화장품 가게 등이 주를 이룬다. 2층부터 카페, PC방, 호프집, 노래방 등이 들어섰다. 버스정류장과 지하철역이 가까워 직장인들에게 선호도가 더욱 높은 편이다.

먹자 대로변 상권에 유동인구가 많아도 버스정류장이 가까워 그냥 흘러가는 손님도 있어서 업종 선택 시 주의해야 한다. 흐르는 상권은 유동인구 숫자에 현혹되기 쉽다. 자칫 창업 실패로 이어지는 경우가 많다.

대로변 상권 유동인구는 버스에서 지하철, 지하철에서 버스로 환승하려는 직장인과 통학하는 학생들로 형성돼 있다. 권 이사는 “바쁘게 움직이는 성향을 지닌 유동인구가 많다”면서 “점포 안에서 쇼핑하거나 구경하는 데 오랜 시간을 할애하지 않는다는 점을 명심하고 눈길을 끄는 인테리어나 마케팅을 시도해야 한다”고 말했다.

상가 권리금과 월세는 얼마나 될까. 지식산업센터 전문으로 컨설팅한 박종업 아파트형공장114 대표는 “서울에서 대표적인 지식산업센터가 몰려 있는 곳인데 주말 매출은 약해도 전체적으로 상권이 안정적이어서 큰 기복은 없다”고 했다. 현지 부동산 중개업소 등에 따르면 디지털1단지 사거리 A급 점포의 3.3㎡(1평)당 권리금은 800만~1000만원, 연간 월세는 200만~300만원 정도다. 1번, 2번 출구 방면 깔깔거리는 3.3㎡당 권리금이 600만~800만원, 1년치 월세는 150만~200만원 수준이다.

가장 인기있는 업종은 숙박업으로 월 평균 매출액이 1억4219만원이다. 소매업(6687만원), 교육업(6260만원), 스포츠업(5657만원), 음식업(4959만원) 등이 뒤를 이었다. 음식업 중 인기 업종은 유흥주점과 닭·오리 요리, 양식 등이 꼽혔다.

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