세계일보

부동산 다주택자를 타겟으로 한 종합부동산세를 강화하는 개편안이 나왔다. 8.2대책부터 시작된 부동산 강화정책의 마지막 단계라고 볼 수도 있다. 정부의 정책이 왜 이렇게 강하게 진행되고 있나를 검토해보면 그 이유를 알 수 있는 그래프가 있다.

한국감정원에 들어가면 매매와 전세가격지수를 그래프로 볼 수 있는데 서울의 동남권 그래프를 보면 2017년 하반기부터 급등한 매매가격지수를 볼 수 있다. 하지만 반대로 같은 기간 전세가격이 하락하는 것도 볼 수 있다.

전세가격지수는 실수요자의 움직임이다. 정상적이라고 하면 매매지수와 전세지수는 함께 움직여야하나 투자자수요가 많으면 위와 같이 매매가격지수는 급상승한다.

최근 호재가 있는 특정지역의 아파트에 투자수요가 집중적으로 유입되면 단기간에 예측이 힘들 정도로 급상승하게 되고 정체되어 있던 급매물이 순식간에 사라지고 호가로 형성되면서 부동산 분위기가 후끈 달아오른다.

하지만 전세가격지수 처럼 실수요자의 심리가 위축되고 하락이 지속된다면 투자수요에 의해 급상승했던 매매가격도 따라 하락 할 수밖에 없다.

이번 종합부동산세 개편안은 분명 실수요자와 투자자 모두 심리적으로 위축 될 가능성이 높다. 만약 정부에서 원하는 부동산의 안정화가 오히려 매매가격의 하락에 영향을 준다면 경매시장에도 큰 변화가 온다. 거래량이 줄어들면 매매를 못해서 경매로 넘어오는 물건이 늘어나기 때문이다.

위의 그래프는 하락지역의 매매가격지수이다. 서울과 수도권 핵심지역과는 반대로 입주물량이 많아 미분양 이 늘고 있기 때문에 매매가격도 영향을 받았다.

바로 하락하기 직전에 매매가격이 고점을 찍은 순간 91%의 낙찰가율을 보이던 지역이 1년도 안되어서 경매물건이 늘어나고 매수심리가 줄어들면서 낙찰가율도 하락한다. 지금 보이는 70%대의 낙찰가율은 30% 저감지역의 1회 유찰에서 나타나는 현상이다.

매매가격이 하락하면 경매로 넘어오는 물건이 많아지고 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 기회도 많아질 것이다. 이렇게 정부에서 부동산 투기세력을 타겟으로 하는 정책으로 오히려 경매시장은 활황을 맞게 될 가능성도 있다.

경매는 매각률, 매각가율, 입찰경쟁률이 그 흐름을 말해준다. 그중 낙찰가격의 흐름만 알아도 일반매매시장의 분위기를 알 수 있다.

2013년부터 현재까지 수도권의 흐름과 낙찰가율의 변화이다.

선호도가 좋은 아파트와 다세대는 평균 10% 정도의 갭이 있다. 최근에는 관심방향이 재개발, 도심재생 등 각 지역의 개발 흐름을 타고 단독주택의 낙찰가율이 높아지고 있다.

경매로 넘어오는 부동산은 낙찰이 되어야만 해결되는 사건이다. 부동산의 투기와는 조금 다른 개념으로 접근한다.

경매로 접근할 수 있는 지역은 지금 너무 많다. 특히 입주물량으로 지역경제가 힘든 곳일수록 더하다. 그런 지역은 매매가격의 하락과 매수심리가 얼어붙어 있기에 경매시장에서는 최저가격으로 낙찰 받을 수 있는 적기이기도 하다.

근로자의 수입만으로는 노후가 보장되지 못하는 시대! 그 시대를 살아가는 우리는 과연 어떻게 자산증식하고 노후를 대비해야할까?

1주택의 집은 일자리에 가까운 곳으로 마련하게 된다. 그렇게 1주택으로 살았는데 어느 순간 내가 어디에 거주하느냐에 따라 부동산의 가치가 달라지고 빈부의 격차가 심해진다. 1주택이 되라고 하는 정책이라면 자산가치의 상승도 어느 정도 보장해 줘야하지 않을까?

하지만 그건 결코 있을 수 없는 일이기에 각자가 알아서 찾을 수밖에 없다.

일반매매시장의 선행지표라고 하는 경매시장에서는 지역마다 다르긴 하지만 지금 현재도 낙찰가율이 하락하고 있다. 관심 갖고 흐름을 지켜보며 자신만의 포트폴리오와 원칙을 세워보기 바란다.

안신영