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(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 정부가 민간 아파트 후분양 활성화를 위한 지원에 박차를 가하면서, 선분양이 대세인 분양시장 판도가 바뀔 수 있을 지 귀추가 주목된다.

13일 건설업계에 따르면 정부는 최근 민간 건설사에 후분양 사업에 대한 인센티브를 잇따라 제안하며 참여를 독려하고 있다.

'후(後)분양'이란 아파트를 짓고 난 이후에 분양하는 것을 말한다. 후분양이 순리인 듯 하지만, 지난 30여년간 국내 아파트 시장에서는 아파트를 보지도 않은 상태에서 먼저 분양한 뒤 분양대금으로 시공하는 '선(先)분양'이 대세로 자리매김해 왔다.

그러나 최근 들어 일부 건설사들의 일단 팔고 보자는 식의 무책임한 부실시공과 분양권 투기 등 선분양의 문제가 거듭 제기되자, 국토교통부는 지난 6월 ‘제2차 장기주거종합계획 수정계획’을 통해 후분양제 카드를 꺼내들었다.

소비자 입장에서는 무엇보다 실제 집을 보고 구입을 결정하기 때문에, 건설사들이 아파트 완성도와 품질에 더욱 노력을 기울이게 되면서 최근 급증하는 하자분쟁을 예방하는 효과를 기대할 수 있다. 또 분양권 투기수요로 아파트값이 급등하는 현상을 막고, 분양시기와 입주시기 차이를 줄이면서 수급 불균형 완화 효과도 있다.

하지만 건설사 입장에서는 완공 후 분양을 하게 되면 건설비용을 자체적으로 충당해야 되기 때문에 재정적인 부담 등을 이유로 정부의 후분양 활성화 기조에 소극적인 입장이다.

이에 정부는 일률적인 후분양제 도입이 주택시장에 미치는 부작용 등을 고려해 일단 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH공사)·경기도시공사 등 공공부문에 후분양 도입을 의무화하고 민간 건설사에는 인센티브를 제공해 참여를 이끌어내는 전략을 펴고 있다.

그간 관심을 모았던 후분양 개시 시점, 다시말해 어느 단계에서 분양 모집공고를 내고 입주 예정자를 끌어모을 수 있느냐는 것이었다. 이에 정부는 그 단계를 공정률 60% 수준으로 정했다. 공정률 60%는 아파트 골조공사 등이 끝난 단계다. 공정률이 80% 이상 넘어가면 분양과 입주 사이 기간이 짧아 소비자들이 목돈을 마련하는데 어려움을 느낄 수 있다고 판단한 것이다.

국토부는 이달 초부터 민간 후분양 활성화를 위해 건축공정률 60% 이상 아파트에 대해 주택도시기금의 융자한도나 금리우대 혜택을 지원하는 내용이 담긴 '주택도시기금법 시행규칙 일부개정령안'을 추진하기로 했다.

주택도시기금은 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원하기 위해 국민주택채권 조성자금, 복권수입금, 재건축부담금 중 국가귀속분 등을 재원으로 하는 기금이다. 국토부 장관이 관리하며 현재 주택도시보증공사(HUG)가 위탁받아 운용 중이다.

HUG는 민간 후분양 활성화를 위해 주택사업자가 주택의 전부 또는 일부를 후분양하는 조건으로 주택건설자금 대출금을 조달하는 경우 이에 대한 원리금 상환을 책임지는 '후분양 대출 보증' 상품을 마련했다.

총사업비의 5% 이상 자기자금을 갖고 있으면서 신용평가등급 BB+, 시공능력 500위 이내 또는 최근 5년간 주택건설실적 300가구 이상 건설사라면 보증을 받을 수 있다. 보증한도는 후분양대상 주택 분양가격의 70%다.

또 HUG 후분양대출보증 사업장에 대해 '후분양 표준 PF대출 제도'를 신설해 연 3% 초반의 저금리로 사업비 대출을 받을 수 있게 했다.

기존 HUG의 보증이 없는 후분양 일반 PF대출의 경우 연 6∼10% 범위에서 사업장별 금리에 차등을 뒀으나, 표준 PF대출은 사업장별 차등없이 연 3.33%(CD금리 3개월물+1.68%, 대출수수료 면제)의 저금리 대출을 받을 수 있다. 이자 부담이 최대 3분의 1 정도로 줄어드는 것이다.

연 0.7∼1.176%에 달했던 보증료율도 연 0.422∼0.836%로 인하된다. 해당 상품의 주관 금융기관으로는 국민은행, 우리은행, 한국산업은행, KEB하나은행이 최종 선정됐다.

이재광 HUG 사장은 지난달 국회 국토교통위원회 국정감사에서 대형 건설사를 중심으로 후분양제 지원을 확대해나가겠다는 입장을 밝혔다. 이달 초에는 한국주택협회, 대한주택건설협회, 건설업체 74개사, 신탁사 6개사 등 주택업계 관계자들을 직접 만나 주택업계의 건의사항을 청취하는 한편, 후분양 활성화를 위한 적극적인 지원 입장을 건넨 것으로 전해졌다..

이밖에도 정부는 후분양을 추진하는 민간 건설사에게 공공택지를 우선적으로 공급한다는 방침이다.

정부가 지원을 통해 건설사들의 부담 경감 의지를 거듭 밝히면서 참여를 주저하던 건설사들 사이에서도 변화의 움직임이 나타나고 있다.

한 대형 건설사 관계자는 "정부가 이토록 지원의지를 밝히고 참여를 독려하면 건설사들도 결국 후분양을 검토하는 쪽으로 가게 될 것"이라며 "건설사 입장에서는 재정 부담이 가장 큰 문제가 되는 만큼 이를 해소할 수 있는 방안들을 더 강구해줬으면 한다"고 밝혔다.

이어 "결국 선택은 소비자들이 하게 될 것"이라며 "소비자들이 후분양이 더 좋다고 한다면 분양시장 판도는 선분양에서 후분양으로 넘어가게 될 수도 있다"고 말했다.

jhkuk@news1.kr

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