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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 박인호 숭실사이버대 부동산학과 교수

서울 아파트 가격이 4주째 하락한 가운데, 집값 하락세가 강남에서 강북과 수도권으로 확산하는 분위기입니다. 이런 가운데, 서울시의 '용도지구' 재정비에 군사시설 보호구역 해제까지 부동산 시장에 영향을 미칠 이슈들이 많은데요. 관련해서 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 서울 부동산 시장이 부동산 규제, 금리인상 등의 악재를 맞아 조정국면을 겪고 있는데요. 어제(6일) 발표된 주간 아파트 동향을 보면 4주째 하락했죠. 최근 부동산 시장 어떻게 판단하십니까?

- 서울 아파트값 4주째 하락세…"낙폭 계속 커져"
- 부동산 규제·금리인상 등 악재로 조정국면
- 마포·구로까지…아파트값 하락세 서울 전체로
- 계절적 비수기, 9·13대책 효과로 거래 침체
- 강남4구 0.14% '뚝'…전국 시세 0.05%↓
- 전세가율 60% 붕괴, 부동산 투자 열기 끝?
- 전세가율 하락, 역전세난 현상 초래 가능성
- 한은 금리 인상, 침체된 주택시장 추가 악재
- "200만원 이사비 드릴게요"…세입자 모시기
- 공급늘어 전셋값↓·급매물↑, 세입자 구하기
- 가격조정·도배·청소·이사비 지원 등 유인책

Q. 이런 가운데, 서울시가 '용도지구' 재정비에 나선다고 합니다. 용도지구 제도가 정확히 어떤 건지 궁금한데요?

- 서울시 56년만에 '용도지구' 폐지…전체의 43%
- 시대적 여건 변화, 국토계획법 개정 등 반영
- '중복규제' 받아온 김포공항주변 고도지구
- 시계경관지구 등 4개 용도지구 폐지 추진
- 용도지구 대대적 재정비, 1962년 이후 처음
- '김포공항주변 고도지구' 등도 용도지구 폐지
- 김포공항주변 고도지구…비행기 이착륙 안전 목적
- 공항시설법 규제 높이 준용해 운용…중복규제
- 육사·서울대 주변 제한, 타대학과 형평성 문제
- 시계경관지구, 서울-경기 접경지역 3개 지구
- 서울-경기 인접도시 간 연계 필요성 확대
- 방재지구, 월계동 등 상습침수구역 5개소 지정

Q. 용도지구 제도가 50년이 넘은 제도다 보니 이번에 폐지되는 지역들은 개발 기대감도 큰데요. 용도지구 폐지로 기대되는 효과가 있다면요?

- 서울시 '용도지구' 재정비, 기대되는 효과는
- 신월지구 1종주거지역 규제…건폐율 등 완화
- 용도지구들, 다른 법으로 이미 규제 받고 있어
- 서울시 "새로운 개발 여지 생기는 것 아냐"
- 서울시 전체 용도지구는 507개소 약 198.3㎢
- "재산권 행사 긍정적·토지주 신축 기회" 평가

Q. 이번에 폐지가 추진되는 면적이 전체의 43%라고 합니다. 그렇게 되면 남은 용도지구 면적이 115㎢정도인데요, 추가로 폐지 가능성이 높은 용도지구가 있다면요?

- 43% 용도지구 폐지, 추가 폐지될 용도지구는
- 4월부터 경관지구로 편입된 미관지구 정리 검토

Q. 최근 부동산 시장에 또 하나 이슈가 있었죠. 정부가 여의도 면적 116배에 달하는 군사시설 보호구역을 해제하기로 했는데요, 군사시설 보호구역이 어떤건지, 해제하는 이유는 뭔가요?

- 여의도 116배 군사시설 보호구역 해제…배경은
- 보호구역 해제지역 63% 강원, 33% 경기도
- 강원도 화천군 보호구역 비율 64% → 42%로
- 통제보호구역 1317만㎡, 제한보호구역으로
- 통제보호구역 건축 신축 금지돼 '개발' 불가
- 제한보호구역, 군과 협의해 건물 신축 가능
- 접경지 주민 "지역경제 활성화" 반색
- 보호구역 2470만㎡ 지방자치단체로 위탁
- 은평·마포구·경기 고양시 일부 지차제 허가
- 도심과 가까운 일부 지역 개발 호재 기대
- 일각에선 부동산 투기나 난개발 우려 목소리도

Q. 군사보호시설 해제 소식으로 소강상태를 보이고 있는 부동산 시장에 어떤 영향이 있을지 가장 큰 영향을 받을 지역, 어디라고 보십니까?

- 여의도 116배 군사보호구역 푼다…민통선 들썩
- 3억3699만㎡ 해제, 건축물 신축·증축 가능
- 경기북부·강원 접경지역 "그린벨트 해제 효과"
- "안보에 구멍 뚫려" 우려…"개발까지 시간必"
- 군사보호 해제, 가장 영향 받을 지역은 '파주'
- 파주, 올 들어 전국에서 땅값 가장 많이 올라
- 파주 민통선 내 땅값 3.3㎡당 10만→30만원으로
- "장기 개발 기대, 돈을 묻어두려는 투자자들 多"
- 경기 연천군 보호구역 해제 조치 대표적 수혜지
- 연천, 파주에 이어 경기도내 지가 상승률 2위
- 연천 기업들, 지자체와 협의 거치면 건축 가능

Q. 마지막으로 여쭤보겠습니다. 한편에선 부동산 시장이 완전히 하락 추세로 들어선 것 아니냐, 이런 우려의 목소리도 있습니다. 부동산 매수자, 매도자 입장에서 어떻게 대응해야 할까요?

- 빚내서 부동산 투자하는 시대 끝났다…대안은
- 금리까지 올랐지만 부동산 시장 의외로 '덤덤'
- 부동산시장 그림자…서울 아파트경매 참여 한산

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)  

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