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11일부터 무주택 청약 우선권
1주택자는 당첨되더라도
기존주택 처분해야 입주
분양권·입주권 1주택 간주
전매제한 기간 대폭 늘어나
공공택지 최대 8년·민간 4년

◆ 청약제도 개편 ◆

11일부터 시행되는 정부의 주택청약제도 개편안은 서울·수도권을 비롯한 주요 청약 인기지역에서 청약제도 자체를 '무주택자들만의 리그'로 만드는 것이라 해도 과언이 아니다.

전용 85㎡ 초과 대형에 대해선 물량의 50%는 추첨제로 당첨자를 선정하는데, 여기에는 1순위 청약통장을 가진 1주택자도 들어갈 수 있어 '갈아타기' 기회로 여겨졌다.

그러나 공급규칙 개정 후에는 이 비중이 현저하게 줄어든다. 전체의 75%가 무주택자에게 우선 배정되고, 나머지를 놓고 기존 주택을 처분하겠다는 조건을 받아들인 1주택 실수요자와 무주택자가 경쟁하는 구조다. 유주택자들에겐 사실상 청약통장이 무의미해진 셈이다.

그러나 최근 아파트 공급 유형이 중소형 위주이다 보니 중대형 물량 자체가 많지 않다. 앞서 공급했던 서초구 서초동 '래미안 리더스원'이나 서초구 반포동 '디에이치 라클라스'는 대형 일반분양 물량이 각각 36가구, 6가구에 불과했다.

이들 단지는 청약 공급규칙 개정 전에 분양해 면적별 공급의 절반이 추첨제로 나왔다.

만약 이 단지들이 공급규칙 개정 후에 청약을 했다면 1순위에서 1주택자가 참여할 수 있는 물량은 사실상 사라진다.

다음주 견본주택 문을 여는 '일산자이 3차'의 경우 일산은 투기과열지구·청약과열지구에 해당되지 않고 대형 물량이 많은 편이라 인근 지역 1주택자 갈아타기 실수요자에게도 당첨 기회가 있을 것으로 보인다. GS건설이 공급하는 이 단지에 대형은 전용 100㎡ 117가구가 마련돼 있다. 100% 추첨제로 당첨자를 정하기 때문에 1순위 1주택자에게도 기회가 있다.

국토교통부가 11일부터 무주택 실수요자들에게 신규 주택 우선 공급 내용 등을 담은 `주택 공급에 관한 규칙 개정안`을 시행한다. 사진은 이달 초 평균 59대1의 높은 경쟁률로 1순위 마감한 서울 은평구 `힐스테이트 녹번역`의 견본주택 모습.  [사진 제공 = 현대건설]
국토교통부가 11일부터 무주택 실수요자들에게 신규 주택 우선 공급 내용 등을 담은 `주택 공급에 관한 규칙 개정안`을 시행한다. 사진은 이달 초 평균 59대1의 높은 경쟁률로 1순위 마감한 서울 은평구 `힐스테이트 녹번역`의 견본주택 모습. [사진 제공 = 현대건설]
이달 말께 공급 예정인 중대형 100% 북위례는 수도권 공공택지이기 때문에 전체 가구의 절반 비율로 추첨을 하게 된다. 신혼부부·다자녀·노부모 부양 등 특별공급 물량을 빼고 나면 사실상 1순위 1주택자가 가져갈 수 있는 물량은 극소수라고 봐야 한다.

GS건설의 '위례포레자이'는 전용 85㎡ 초과로만 559가구가 있지만, 이 중 30% 정도가 특별공급으로 빠지고 남은 물량에서 75%가량이 무주택자에게 배정되면 추첨 물량은 100가구가 채 안될 수도 있다.

위례는 공공택지이기 때문에 전매제한도 있다. 분양가가 주변 시세 대비 어느 정도로 책정되는지에 따라 다르지만 짧아도 3년, 최장 8년까지 주택 매도가 불가능해질 수 있다.

1주택자가 청약에 운 좋게 당첨된다고 해도 기존 주택을 제대로 처분하지 않으면 당첨이 취소된다. 변경된 공급규칙에 따르면 분양을 받은 1주택자는 입주 가능일 6개월 이내에 기존 주택 처분을 완료해야 하고, 그렇지 않으면 계약은 해지된다. 다만 기존 주택을 처분하지 않으면 징역 혹은 벌금을 무는 형사상 처벌을 받도록 했던 조항은 논란이 커지자 삭제했다. 고의적으로 매각하지 않는 경우만 아니라면 사업 주체가 공급계약서에 따라 계약을 해지하도록 해 형사처벌까진 받지 않도록 한 것이다.

권일 부동산인포 팀장은 "기존 주택을 처분해야 받을 수 있는 만큼 매도 전략 등을 잘 짜고 청약을 넣어야 해 전략이 복잡해질 것"이라며 "자신이 정말 원하는 곳에만 청약을 넣는 '소신청약' 기조가 더 강화될 수 있다"고 내다봤다.

9·13 부동산대책 발표 당시 무리한 규정을 만들었다가 입법예고 기간에 '비판'이 커지자 철회한 내용도 있다. 신혼부부에게 내 집 마련 기회를 더 주겠다는 신혼부부 특별공급 조항이 대표적이다. 당초안대로라면 단 한 번이라도 주택을 소유한 적이 있는 신혼부부는 특별공급 응모 기회 자체가 없었다.

그러나 이를 두고 '돈 없어 빌라 한 채 사서 들어가 있다가 아파트로 갈아타는 것도 안 되는 게 말이 되냐'는 등 젊은 수요층 반발이 커졌다. 이에 따라 국토부는 시행일인 11일 이전 기존 주택 처분을 완료하고 특별공급을 위해 대기 중이던 신혼부부에 한해 경과 규정을 적용해 무주택 기간이 2년을 넘으면 2순위 자격을 주기로 했다.

신혼부부 특별공급에서 1순위는 자녀가 있는 신혼부부이고 2순위는 무자녀 신혼부부인데 이 2순위에 시행일 이전 기존 주택을 처분하고 무주택 기간이 2년이 지난 신혼부부가 추가된 것이다. 또 상속에 의한 공유지분 취득이나 비도시 지역 및 면 지역 소재 단독주택, 20㎡ 이하 초소형 주택, 60세 이상 직계존속 소유 등은 주택으로 간주하지 않기로 했다.

분양권 등을 소유한 사람은 기존과 달리 무주택자가 아닌 유주택자로 간주되지만, 매매자금을 완납한 날로부터 주택 소유자로 인정된다. 이에 따라 분양주택에 입주하기 전이거나 입주 이전에 분양권을 처분한 경우에는 무주택 기간이 계속 인정된다. 또 미분양 분양권을 최초 계약한 경우에도 무주택자로 간주하는 예외 규정이 들어갔다.

[박인혜 기자]

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