부동산

지방 일부 지역에서 집값 하락이 가속화하면서 '깡통주택', '깡통전세'가 속출하고 있다. 매매가격이 2년 전 세입자와 계약한 전세 보증금보다 낮아 집주인이 집을 팔아도 전세금을 내주지 못하는 것이다. 이런 역전세난으로 인해 집주인-세입자간 갈등과 분쟁도 심화되고 있다.

12일 부동산업계와 국토교통부, 한국감정원 등에 따르면 최근 경남, 경북, 충남, 충북 등 지방을 중심으로 전세값보다 현재 매매가가 낮은 '깡통주택' 등 물건들이 늘고 있다. 대부분 장기간 매매·전셋값이 동반 하락했거나 2년 전 대비 매매가격이 전셋값보다 더 많이 떨어진 지역들이다.

깡통주택이란 매매가격 하락으로 전세와 대출금이 매매 시세보다 높은 주택을, 깡통전세는 이로 인해 전세 재계약을 하거나 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 전세금을 다 돌려받지 못하는 주택을 의미한다.

창원시는 현재 매매가격이 2년 전 전셋값 밑으로 떨어지면서 재계약 분쟁이 늘고 있다. 성산구 대방동 S아파트 전용면적 84.9㎡는 2년 전 전세가 2억∼2억2000만원에 계약됐는데 현재 매매가격이 이보다 평균 4000만원 낮은 1억6000만∼1억8000만원으로 하락했다.

2년 전 매매가격이 2억3000만∼2억6000만원 선이었는데 그간 8000만∼1억원 이상 떨어지면서 전셋값이 매매가격보다 높은 역전 현상이 발생한 것이다. 전셋값도 현재 1억4000만∼1억5000만원으로 2년 전보다 낮아져 집주인이 집을 팔지 않고 전세를 재계약하려면 6000만∼7000만원을 세입자에게 반환해야 한다.

한국감정원의 주택가격 통계에 따르면 창원시 성산구는 최근 2년 새 아파트값이 21.87% 하락했다. 이 기간 전셋값이 13.28% 내린 것에 비해 매매가 낙폭이 훨씬 크다. 감정원 조사 결과 최근 이 지역에서 거래된 전세 물건의 65%가 '깡통전세' 위험군에 속한 것으로 나타났다.

일부 지방의 경우는 현재 매매가격이 전셋값과 비슷하거나 오히려 높은 곳도 나오면서 이를 이용한 투기수요까지 나오고 있다는 전언이다. 집을 사서 전세를 놓으면 전세보증금으로 매매가격을 갚고도 남아 자기 돈이 거의 없거나 소액인 사람도 집을 살 수 있다는 계산이.

창원의 한 중개업소 대표는 "매매가가 1억1000만원인데 전세 시세는 1억원에서 최대 1억3000만원까지도 받을 수 있어 전세보증금을 받으면 매매가격을 갚고도 최대 2000만원이 남는다"며 "이런 점을 노리고 싼 매물이 나오면 집을 사겠다는 문의 전화가 심심찮게 걸려온다"고 말했다.

전문가들은 매수자가 이런 상황을 악용할 경우, 전세금을 떼이거나 보증금을 제때 돌려받지 못해 세입자들의 피해가 더욱 커질 것으로 우려하고 있다.

지방의 깡통주택, 깡통전세가 늘어나는 가장 큰 원인은 입주물량 증가가 꼽힌다. 2010년 이후 지속된 수도권 주택시장 침체로 2014∼2016년에 걸쳐 지방을 중심으로 새 아파트 분양이 크게 증가하면서, 지난해부터 이들 지역의 입주물량이 급격하게 늘었다.

부동산114 조사 결과 경상남도의 경우 2010년대 초반 연평균 6000∼2만가구에 불과하던 새 아파트 입주물량이 지난해 4만여가구로 2배 이상 급증했다.

지방의 집값 하락과 역전세 문제는 심화하고 있지만 정부의 대응은 미온적이라는 지적도 나온다.

국토교통부가 지난 9·13대책에서 지방 미분양 관리를 강화해 미분양이 많은 지역의 주택공급 물량을 조정하고 깡통전세, 역전세 위험지역의 세입자 보호를 위해 전세보증금 반환보증에 대한 위축지역 특례제도를 도입하기로 한 것이 조치의 전부다.

미분양 관리지역에서 시행하는 전세금 반환보증 특례보증은 전세계약 종료 6개월 전까지 가입을 허용하고, 보증기관의 보증금 대위 변제에 따른 임대인의 지연 배상금을 6개월간 면제해주는 것인데 최근 급증하고 있는 임대차 분쟁에 대한 근본적인 대책으로는 미흡하다는 지적이 많다.

정부가 지방 등 집값 하락지역을 보호하기 위해 도입한 '청약위축지역'은 실익이 없다는 이유로 아직 한 군데도 지정되지 않았다.

[디지털뉴스국]

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