부동산

보유세 인상 여부를 둘러싼 논쟁이 가열되고 있다. 적어도 다주택자에게는 인상해야 한다는 목소리가 커지고 있지만 정부는 신중한 입장이다. 다주택자의 주요 증가 원인은 매매차익과 임대수익이다. 양도소득세는 내년 4월부터 다주택자일 경우 10~20%의 가산세가 부과되고 장기보유특별공제도 적용되지 않는다.

하지만 양도소득세는 매매차익 중 일부를 세금으로 내기 때문에 매매가격이 오른다면 서둘러 매도할 필요는 없다. 보유세 인상 요구가 거센 이유이기도 하다. 매매가격이 오르지 않더라도 월세를 받아 은행 금리 이상의 임대소득이 보장된다면 주택을 소유하는 것이 유리하다.

임대수익률의 경우 알투코리아 부동산투자자문이 올 1~8월 전국 매매와 월세 거래가 모두 있었던 아파트 2만9724개 단지를 분석한 결과 전국 아파트의 평균 세전 임대수익률은 3.5%로 예상됐다. 지역별로는 전북이 5.2%에 달했고, 강원 5.0%, 충북 4.9%, 충남 4.7%, 경북 4.3% 순으로 지방의 임대수익률이 높았다. 서울(2.5%)과 세종(2.6%)은 최하위 수준이었다.

면적별로는 전국적으로 소형일수록 예상 수익률이 높았다. 강원과 호남, 충청은 전용면적 40㎡ 이하의 예상 임대수익률이 6% 이상에 달했다. 특이한 점은 지방에선 2000년 이전 입주한 노후아파트 임대수익률이 높은 반면 서울은 2010년 이후 신축된 아파트의 임대수익률이 높았다. 지방은 월세가 20만~30만원에 불과하지만 소형 노후 아파트 매매가격이 현저히 낮아 임대수익률이 높았고, 서울은 2010년 이후 도시형생활주택으로 지어진 초소형 아파트가 매매가격 대비 월세가 높아 예상 수익률이 높았다.

매매가에서 보증금을 뺀 실투자금액은 전국 평균 2억4000만원이었다. 서울 4억2000만원, 제주와 세종은 2억5000만원, 경기와 대구, 부산은 약 2억2000만원이었고 인천은 2억원이었다. 반면 전북은 실투자금액 1억원 이하였으며 전남, 강원, 충북, 경북은 1억2000만원 이하였다. 특히 전용 40㎡ 이하의 경우 전라, 강원, 충북의 실투자금액은 5000만원 미만이었다.

반면 올 1~8월 아파트값 매매변동률은 전국 3.2%였다. 세종(9.4%), 서울(6.7%)은 전국 평균의 두 배를 넘었지만 경북(-1.2%), 경남(-1.1%), 충북(-0.9%), 충남(-0.5%) 등 지방은 매매가격이 하락해 ‘8·2 부동산 대책’에도 불구하고 인기 지역과 지방 간 격차가 좁혀지지 않았다.

또한 매매차익과 임대소득을 감안한 총 예상 투자수익률은 세종과 서울이 가장 높았다. 따라서 보유세 기준을 주택 수로만 산정하는 것은 또 다른 허점을 낳을 수 있다.

수요가 많은 서울은 보유세 인상분을 월세로 보전할 수 있지만, 월세 20만~30만원인 지방에서는 침체된 부동산시장을 더욱 얼어붙게 할 가능성도 있다.

김혜현 < 알투코리아 부동산투자자문 이사 > 

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