부동산

■ 경제와이드 이슈& '이슈진단' - 김인만 김인만부동산연구소 대표

미분양 우려에 대한 문제 제기가 심심치 않게 나오고 있습니다. 특히 지방에서 분양 아파트가 쏟아지고 있다는데 월별로 연내 최고 물량입니다. 더 큰 문제는 수도권과 지방의 온도차가 극명하게 나타나고 있다는 점인데요. 미분양 시장에 대한 이야기 좀 더 자세하게 짚어보겠습니다. 김인만 부동산연구소의 김인만 대표입니다.

Q. 대표님 먼저 여쭤볼게요. 미분양이 우려된다. 이런 뉴스들이 많이 나오고 있습니다. 정확하게 미분양이 왜 문제가 되는거죠?

미분양은 새 아파트를 원하는 수요자의 선택을 받지 못한 아파트입니다. 미분양이 늘어난다는 것은 투자심리 위축으로 청약수요가 줄어든다는 의미입니다.

미분양이 발생하면 가장 먼저 문제가 되는 것이 건설회사입니다. 주택을 짓는 건설회사는 토지를 매입하여 2-3년 동안 많은 건축비용을 투입하여 지은 아파트의 주인을 찾지 못하는 것으로 큰 비용을 떠안아야 하면서 자칫 자금난에 빠질 수 있습니다.

자금난에 빠진 건설회사는 당연히 추가공급 여력이 약해질 수밖에 없습니다. 기 계약자들도 난감하게 됩니다.

난 정상적으로 청약당첨이 되어 정상계약을 통하여 수 분양자가 되었는데 하필 내가 분양받은 아파트가 미분양이 되면 인기가 없는 미분양 아파트라는 꼬리표가 붙으면서 이미지가 안 좋아지고 미분양물량을 털어내기 위한 건설회사의 할인분양까지 되면 돈을 다 주고 분양받은 계약자들만 손해를 보게 됩니다.

부동산시장 입장에서는 미분양이 늘어난다는 것은 청약투자심리가 위축된다는 것으로 부동산시장의 침체의 지표로 볼 수 있으며 부동산시장의 침체는 내수경기 침체로 이어지는 악순환이 됩니다.

Q. 우선 현황부터 살펴볼까요? 지금까지 알려진 전국 미분양 주택 수 어느 정도나 됩니까?

12일 국토교통부에 따르면 지난 9월 기준 전국 미분양주택은 총5만4420가구로 전월 5만3130가구 대비 1290가구 2.4% 증가되었습니다.

올해 3월부터 8월까지 감소하다가 5개월만에 증가세로 반전이 된 것으로 수도권은 전월 대비 6.1%늘어난 1만311가구, 지방은 1.6%늘어난 4만4109가구입니다.

준공 후까지 미분양으로 남아있는 악성 미분양도 9963가구로 전월보다 0.4% 증가하였습니다.

Q. 서울은 분위기가 다르지 않습니까? 최근에도 4개 단지 청약이 모두 1순위 마감이 되었고 청약경쟁률도 두 자리 수가 넘는 등 열기를 이어가고 있는데요. 서울만 보면 부동산 시장 괜찮은 것 같은데요?

서울만 보면 전혀 문제가 없어 보입니다만 전국적인 상황을 보면 좋지 않은 상황입니다.

8.2대책 등 부동산규제 영향으로 투자심리가 위축되었고 대출받기도 어렵고 다 주택 보유도 부담스러워지면서 주택 수를 줄이는 대신 똘똘한 한 채는 가지고 가자는 심리가 형성되어 그나마 가치가 높은 서울 등 인기지역으로 수요가 몰리고 비인기지역은 외면을 받는 양극화가 현실화되고 있는 것입니다.

현장에 나가보면 강남뿐만 아니라 강동, 흑석, 마포 등 인기지역 새 아파트는 매물 찾기도 어려운 반면 지방에서는 팔고 싶어도 팔리지 않는 곳들이 늘어나고 있습니다.

Q. 이런 상황에서 10월에도 역대 최대 물량이 공급됐고요. 앞으로도 연내에 쏟아질 분양 물량이 많이 남았다고 하는데요. 얼마나 되죠?

12월이 3만9천여 가구 그래서 12월 3만9천여 가구로 정리하겠습니다.

올해 11월 일반분양 예정인 물량은 4만7785가구로 지난해 같은 기간 2만6902가구보다 1.8배 많은 수준입니다. 12월에도 3만9천여 가구가 분양이 될 예정입니다.

Q. 시선을 돌려보면, 현재 상황이 역대 최악의 미분양 사태가 발생했던 2009년 16만여가구, 2010년 9만가구 수준은 아니지 않습니까? 그래도 우려해야 할 상황인가요?

2009년 16만여 가구, 2010년 9만 가구 정도의 미분양에 비하면 현재의 미분양 5만3130가구가 무슨 문제냐고 할 수 있지만 2008년 6월 1만9000가구, 2015년 10월 3만2000여 가구의 미분양에 비하면 지속적인 상승을 하고 있습니다.

물론 수도권 미분양이 3만가구가 넘으면 투자심리에 영향을 준다는 설문조사가 있는데 현재 수도권 미분양이 1만 가구 조금 넘는 수준이기 때문에 당장은 크게 우려할만한 상황은 아닙니다.

하지만 향후 공급물량 증가가 예상되고 있어서 현재의 미분양 증가세 전환이 마냥 지나가는 해프닝으로 넘길 수는 없을 것 같습니다.

Q. 그럼 소장님께서 판단하시기에 현재의 미분양 사태로 시장이소화 불량이 올 수 있는 시기를 예상해본다면 언제 정도로 생각해 볼 수 있을까요?

분양물량 증가는 2-3년 후 입주물량으로 지금 당장 영향을 주지는 않지만 현재의 입주물량 증가는 부담이 됩니다. 입주물량이 늘어난다는 것은 전세와 매물 공급이 늘어나면서 가격약세로 이어질 수 있기 때문입니다.

2015년부터 큰 폭의 증가를 보였던 분양물량들이 서서히 입주물량증가로 이어지고 있습니다. 올해 전국 아파트 입주물량은 37만9000여가구로 지난해 29만3000가구 대비 30%정도 늘었났고 내년에는 역대 최대인 44만3000가구가 입주예정입니다.

1990년대 이후 입주물량이 40만 가구를 넘은 것은 처음이고 최근 5년간(2012~2016년) 연평균 입주물량 24만가구의 2배정도의 많은 입주물량입니다.

결국 현재의 미분양 증가가 일시적이 아니라 적어도 내년과 후내년 까지 이어질 가능성이 클 것 같고 2019-2020년을 예의주시 해야할 것 같습니다.

Q. 임대인뿐만 아니라 임차인까지 영향을 받을 수 있는 시장 급변은 지금 금리상승 시기에 더 걱정이 되는데요. 걱정하시는 분들은 이번 부동산 대책을 보고 서울 집값 잡겠다고 대책을 강하게 세웠는데 지방은 꽁꽁 얼어붙었다, 경기 남부도 포함됩니다만. 오히려 좀 차등화된 다른 정책으로 부동산을 좀 더 세심하게 봐야 하지 않느냐는 지적이 있는데요. 어떻게 보십니까?

정부도 난감한 상황입니다. 정부의 의도와는 달리 잡고 싶은 서울 부동산시장은 잘 잡히지 않고 오히려 수도권 외곽이나 지방부동산이 침체될 조짐을 보이고 있기 때문입니다.

정책이 시장의 문제를 해결해 주는 만능열쇠가 될 수는 없으나 그래도 똘똘한 한 채를 가지겠다는 이런 왜곡심리까지 고려한 세밀한 정책이 필요할 것 같습니다.

예를 들어 다 주택 자 양도세 중과세의 경우 투기과열지구의 주택만 중과세 주택 수에 포함시킨다던지 아파트가 아닌 주택은 주택 수에서 제외하는 등의 현실에 맞는 정책보완이 필요할 것 같습니다.

Q. 가장 고민하시는 분들, 이 분 같은 실수요자분들이실 겁니다. 금리는 오르고 시장은 애매한 상황, 이해하기 어려운 상황들이 펼쳐지는데요. 실수요자분들은 어떤 선택이 유리할까요?

투자자는 투자 안하면 되고 보유가치 낮은 물건은 팔면 되고 보유가치가 높은 주택은 가지고 가면 되지만 집을 사야 하는 실수요자들은 고민이 더 많아 졌습니다.

지금이라도 내 집 마련을 하려니 최근의 상승폭과 정부의 규제와 대출강화, 금리인상이 부담스럽고 기다리려니 도대체 언제까지 기다려야 할지 기다리다 또 기회를 놓치는 것은 아닐지 답답하기만 합니다.

어차피 미래는 인간은 알 수가 없고 장기적으로는 인구가 줄어들지 않는 도시 인기지역의 아파트는 인플레이션에 따른 화폐가치 하락만큼은 상승합니다.

또 집이라는 것은 투자가치를 넘어 내 가족이 안정적으로 잘 살기 위한 주거공간의 가치가 더 크기 때문에 필요한 실 수요자라면 무리하지 않는 수준에서 적절한 자금으로 내 집 마련 하시는 것이 맞습니다.

Q. 마지막으로요. 정부의 '주거복지 로드맵'의 발표가 이르면 내주로 임박했다는 소식이 전해졌는데요. 어느 정도의 윤곽이 잡힌 상황입니다. 이를 두고 일각에선 서민에게 도움 될 만한 대책인가, 실효성 있는 정책인가, 이런 우려도 나오는데요. 소장님께선 어떻게 평가하십니까?

저는 전월세상한제와 임대차계약갱신청구권 도입 반대합니다.

집주인 가진 자의 편이라는 것이 아니고 세입자 서민들만 더 고달파 질 가능성 높습니다. 시장경제에서 가진 자를 정책으로 무조건 누를 수는 없고 반드시 튀어 오릅니다.

겨우 안정을 찾고 있는 임대차시장이 다시 요동을 칠 가능성이 있고 무엇보다 여유가 되는 가진 자들이 집을 사야 전세, 월세 임대물량이 나옵니다.

정부가 공공임대주택을 대규모로 풀지 않는 한 민간 임대인이 투자를 해서 임대물량을 풀어야 하는데 전세가격 올리기도 어렵고 기간도 더 길어지고 각종 규제가 강화되고 있는데 누가 집을 사서 전세를 놓으려고 하겠습니까

정부에서 착각하는 것이 투자자들이 투자 못해서 죽을 것 같은 줄 알지만 투자는 옵션이지 필수가 아닙니다.

여건이 안되면 투자 안하면 되는 것이고 투자를 안 하면 민간임대물량이 나오지 않고 오히려 여유자금이 있음에도 내 집 마련하지 않고 전세로 가는 수요자까지 생기면서 정말 전세로 가야하는 서민들은 전세물량 감소와 전세가격 상승 이중고를 겪게 될 것입니다.

Q. 끝으로 어떤 정책들이 추가되고, 보완되어야 하는지. 방향성에 대해 한 말씀 부탁드립니다.

시장경제의 문제는 정부의 정책으로 다 해결하려고 하면 안됩니다. 어느 정도의 개입은 필요하지만 모든 작은 문제 하나 하나까지도 정부의 정책으로 풀어나가려고 하면 오히려 부작용만 더 커질 수 있습니다.

또한 정책의 실질효과는 짧게는 6개월 길게는 1-2년의 시간이 필요한 만큼 당장 결과가 나오지 않아도 너무 조급함에 추가 과잉 정책을 쏟아 부을 것이 아니라 큰 테두리 안에서 굵직한 정책을 낸 후 지켜보면서 꾸준히 실행하고 보완하는 것이 필요할 것 같습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.) 

( www.SBSCNBC.co.kr )

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