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지역별 강남 부동산, '미래 가치' '학군 장점' '브랜드 효과' 맞물려..신화로 포장된 경제원리 천착해야 해법 보여

[아시아경제 류정민 기자] “강남이 예전에는 배추밭이었는데 시대를 잘 만나서….” 서울 강남구는 ‘상전벽해(桑田碧海)’라는 사자성어가 어울리는 공간이다. 과거 어른들은 강남의 추억을 떠올리며 빌딩 숲으로 변해버린 현실과 비교하곤 했다. '부자의 상징'이 돼 버린 그 동네의 우울한(?) 과거를 거론하며 애써 자위해보지만 씁쓸한 뒷맛을 감추기 어렵다. 부러움 반, 시샘 반의 시선인 셈이다.

사실 강남이 ‘서울’의 품에 들어온 것은 오래되지 않았다. 과거 경기도 광주군 대왕면, 언주면에 속했던 강남은 1963년 서울시 행정구역 확장에 따라 편입됐다. 그것도 처음에는 성동구 소속이었다가 1975년에 강남구라는 이름으로 다시 분리됐다.

현재 압구정동, 신사동, 청담동, 논현동, 역삼동, 대치동, 삼성동, 도곡동, 개포동 등이 한때는 광주군 땅이었으며 1975년이 돼서야 강남구가 됐다는 사실을 아는 이가 얼마나 될까. 강남의 옛 모습을 되돌아보는 이유는 ‘신화(神話)’로 인식되는 강남 부동산을 살펴보기 위함이다.

17일 한국감정원에 따르면 8일 현재 서울의 주간 아파트 매매가격지수 변동률은 0.29%에 달했다. 결과만 놓고 보면 얼마나 높은 수치인지 가늠하기 어렵다. 전국 평균이 0.01%라는 것을 고려하면 서울의 현주소를 살펴볼 수 있다.

주목할 부분은 이른바 강남으로 불리는 지역의 놀라운 결과다. 강남구는 0.70%, 송파구는 1.10%를 기록했다. 서울 중에서도 강남권의 아파트값이 상승세를 타고 있다는 얘기다. 강남에서 촉발된 서울 집값의 상승세는 강북과 경기도 인근 신도시로 번지고 있다.

문재인 정부 입장에서는 비상등이 켜진 셈이다. 겉으로는 정중동(靜中動) 행보를 보이는 것 같지만 당황한 기색도 엿보인다. 정부는 보유세 개편에 대해 충분히 검토한 후 판단하겠다는 입장에서 ‘보유세 인상’ 쪽으로 무게 중심이 옮겨간 모습이다.

김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 ‘tbs 김어준의 뉴스공장’에 출연해 “보유세 올리고자 하는 측면에서 충분히 타당성이 있다”면서 “보유세와 거래세를 보면 보유세가 거래세에 비해 낮은 편”이라고 말했다.

세금 강화를 통해 강남 집값을 잡으려는 시도는 역대 정부에서 이어졌던 모습이다. “무슨 일이 있어도 강남 집값은 잡겠다.” 역대 정부 실세 관료들은 자신감을 보였다. 정부가 쥐고 있는 강력한 규제의 칼날을 흔들면 이른바 ‘강남 불패’ 신화는 쉽게 꺾일 것처럼 보였다.

하지만 강남 부동산은 잠시 꺾이는 것처럼 보이다가도 언제 그랬냐는 듯 제자리를 찾았다. 그리고 우상향 곡선을 향해 뚜벅뚜벅 걸어갔다. ‘역대급 초강력 대책’이라는 평가를 받는 부동산 대책도 강남 집값을 잠재우는데 역부족이었다.

그렇게 정부 정책이 실패로 귀결될 때마다 강남 불패는 또 하나의 신화를 쌓아 올렸다. 강남 집값이 잡힐 듯 잡히지 않는 이유는 무엇 때문일까. 신화로 포장된 강남 집값의 작동 원리가 숨겨져 있는 것은 아닐까.

이는 한때 경기도 광주군에 속해 있었던 현재의 강남의 위상 변화와도 맞물려 있다. 1960년대 초반만 해도 현재 강남을 이루고 있는 공간의 땅값이 지금처럼 뛸 것으로 예측한 이들은 많지 않을 것이다.

하지만 강남은 다양한 의미에서 서울의 중심지가 된 지 오래다. 특히 강남은 서울을 넘어 한국의 전체 부동산 시장에 영향을 미치는 주요 변수가 됐다. 언뜻 보면 강남 집값을 잡으면 전체 부동산 시장 안정으로 이어질 것처럼 보이지만 말처럼 쉬운 일이 아니다.

1월 둘째 주 아파트 매매가격지수 변동률. 자료제공=한국감정원
1월 둘째 주 아파트 매매가격지수 변동률. 자료제공=한국감정원

정부의 인위적 개입으로 강남 집값이 잡힐 것인지 의문이라는 얘기다. 부동산 전문가들은 “강남 집값을 잡겠다는 인식부터 생각해봐야 한다”고 지적한다. 강남 집값을 방치하라는 의미가 아니라 발상의 전환이 필요하다는 얘기다.

백성준 한성대 부동산학과 교수는 “정부가 부동산 시장을 잡기에는 수단의 한계가 있다. 강남 부동산 가격은 더 오를 것”이라고 내다봤다. 강남 부동산은 주거 용도를 넘어 환금성이 뛰어난 금융자산으로 인식되고 있다는 얘기다.

감정원에 따르면 지난해 12월 강남구 아파트의 평균 매매가격은 13억6670만원에 이르렀다. 평범한 직장인이 월급을 모아서 마련할 수 있는 수준을 넘어선 지 오래다. 부담스러운 가격에도 집값 고공행진이 이어지는 것은 강남 아파트값은 결국 뛸 것이라는 믿음이 바탕에 깔렸다.

강남이 주거공간으로 각광을 받는 이유는 시세 상승에 따른 기대감, 학군 등 교육여건의 유리함도 있지만 강남이라는 상징성 자체가 갖고 있는 프리미엄 효과도 무시하기 어렵다. 강남에 사는 것 자체가 자부심으로 연결되는 현실을 고려할 때 수요는 이어질 수밖에 없다.

강남에 주거공간을 마련하고 싶은 사람은 차고 넘치는데 정부가 정책을 통해 집값을 통제할 수 있겠는가. 강남 부동산이 재산증식 수단으로써의 가치가 약화하거나 주거공간 장점이 하나둘 사라진다면 집값 조정은 자연스럽게 이뤄질 수 있다.

강남 불패 신화는 실리계산을 토대로 한 경제 법칙의 토대 위에서 유지되고 있다는 얘기다.

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr

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