부동산

[ 김진수 기자 ]

새로운 수익형 부동산으로 뜬 지식산업센터, 투자 수익률 연 7% 웃돌기도

연초부터 서울 강남 부동산 시장이 난리다. 주요 재건축 단지의 호가가 주간 단위로 몇천만원씩 뛰고 있다. 하지만 아파트는 몸집이 여전히 무겁다. 정부 정책도 정조준한 느낌이 강하다. 매달 안정적인 월세를 얻을 수 있는 오피스텔 상가 지식산업센터 등 ‘수익형 부동산’에 관심을 갖는 것도 이 때문이다. 시세 차익을 노리는 ‘주거용 부동산’인 아파트보다 임대수익을 겨냥한 수익형 부동산은 저금리 시대에 유망한 투자처로 꼽힌다. 하지만 수익형 부동산도 금리 인상과 공급 과잉이라는 복병이 도사리고 있다.

금리 등 변수 잘 따져봐야

올해 수익형 부동산 시장 전망은 다소 불투명한 상황이다. 한국은행이 지난해 11월 말 6년5개월 만에 처음 기준금리를 연 1.25%에서 1.5%로 인상한 데 이어 올해도 추가로 올릴 가능성이 높다. 업계에서는 금리 인상 추이를 지켜봐야 하지만 단기간에 크게 오르지는 않을 것으로 예상하고 있다. 수익형 부동산에 분명 악재이긴 한데 수익률을 크게 낮추지는 않을 것이라는 얘기다. 유수현 대우건설 마케팅팀장은 “금리가 올라 아파트 대출금리도 연 2% 후반대에서 3% 중반대로 뛰었다”며 “오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산의 수익률이 영향을 받을 수밖에 없는 구조”라고 말했다.

공급 과잉 여부도 살펴봐야 한다. 오피스텔이 공급되는 주변에 입주 물량이 많다면 당연히 임차인 구하기가 어렵고 임대료도 약세를 보일 공산이 크다. 이 때문에 주변 경쟁 상품 공급 현황과 공실률, 임대료 수준 등을 잘 살펴봐야 한다. 새 건물이 기존 임대시장에 적잖은 충격을 줄 가능성이 있다.

수익형 부동산 상품을 고를 때 가장 신경 써야 하는 부분은 입지 여건이다. 일단 기본적으로 임차 수요가 많아지려면 유동인구나 수요층이 많은 역세권 등 대중교통 접근성이 좋아야 한다. 단지 규모나 주변 편의시설 등도 챙겨야 한다. 오는 3월부터 이자상환비율(RTI)이 도입돼 임대사업자의 대출한도가 줄어드는 것도 고려해야 할 변수다. 구명완 엠디엠플러스 대표는 “아파트뿐 아니라 수익형 부동산에도 양극화 이슈가 부상하고 있다”며 “지방보다는 수도권, 그중에서도 서울 등 수요층이 많은 곳에 투자가 몰리는 쏠림 현상이 강해질 것”으로 내다봤다.

오피스텔 높은 수익률 기대는 금물

수익형 부동산의 대표 상품인 오피스텔에 대한 관심은 지속될 전망이다. 하지만 과거에 비해 차별화, 즉 옥석 가리기가 확연해질 가능성이 높다. 일반적으로 한 해 전국적으로 오피스텔 7만 실 정도가 공급된다. 하지만 갈수록 오피스텔을 공급할 부지가 줄어들고 있다. 전문가들은 1~2인 가구가 몰리는 곳에 공급이 필요하다고 입을 모은다. 최근 서울 가산동에서 대우건설이 공급한 ‘가산 센트럴 푸르지오시티’(1450실)를 분양받기 위해 지방에 근무하는 공무원이 사무실을 찾았다. 연금을 받지만 좀 부족할 것 같아 안정적인 임대수익이 나오는 부동산을 매입하기 위해서였다. 유 팀장은 “수익률은 과거처럼 연 6~7%를 기대하기 힘들다”면서도 “아파트처럼 새 오피스텔을 선호하는 경향이 강해지고 있다”고 설명했다. 수도권에서 신축 원룸형 오피스텔 분양가격이 1억5000만원이고 주변 기존 오피스텔 가격이 1억2000만~1억3000만원이라면 유지·보수 비용을 고려할 때 신규 분양 단지가 더 좋을 수 있다는 얘기다. 신규 단지는 과거에 비해 주차장 시설이나 규모, 부대시설, 빌트인 기능 등이 다양하게 갖춰진다. 오피스텔은 준공 초기 입주 리스크가 있지만 1년이 지나면 금세 안정을 찾는 것도 장점이다.

땅값이나 공사비가 늘어 오피스텔 분양가격이 조금씩 오르고 있다. 건설사들은 불필요한 공간을 줄여 전용 21㎡이던 상품을 16㎡ 정도로 몸집을 축소하는 대신 전체 가격을 안 올리고 수익률을 맞추려고 노력한다. 소형 아파트 대체 상품인 전용 84㎡ 오피스텔(아파텔)도 여전히 주목받을 상품이다. 도심 역세권에 소형 아파트의 욕구를 맞추는 3~4인 가구용 상품이기 때문이다.

지식산업센터 상가 등에도 관심 이어져

상가는 지역에 따라 규모와 가격이 제각각이다. 전문가들은 투자 금액에 따라 투자 상품이 다르다고 지적한다. 투자금이 1억~2억원이면 오피스텔, 3억~4억원이면 단지 내 상가, 5억~7억원이면 중심상업지구 내 상가 등이다. 돈 많은 투자자는 대형 점포나 소형 빌딩을, 소액 투자자는 오피스텔 등 소형 상품을 상대적으로 선호한다. 오피스텔 투자자는 3~5실을 사서 안정적인 임대 수입을 원하는 경우도 많다.

단지 내 상가는 대체로 임대료가 정해져 있다. 수도권의 단지 내 상가는 보증금 5000만원에 월 200만원 안팎이다. 수익률이 높지는 않아도 공실 없이 꾸준히 운영되는 게 장점이다. 건설사들도 중개업소 세탁소 등 필수 근린생활시설만 넣다 보니 상권이 보장된다.

지식산업센터가 새로운 수익형 부동산으로 최근 몇 년 새 인기를 끌고 있다. 서울 마곡지구, 경기 하남 미사지구 등에 들어서는 지식산업센터는 업종이 첨단산업 등 일부 제한적이다. 취득세 등 세금 감면 혜택이 주어진다. 특히 올해 주거상품의 규제가 강해지면서 지식산업센터에 대한 관심이 부쩍 증가하고 있다. 투자 수익률도 연 7%를 웃돌기도 한다. 직접 사용하지 않는 투자자는 취득세를 내고 임대사업을 하다가 차익을 실현할 수도 있다. 정경재 아이에스동서 본부장은 “불황이든 호황이든 창업 수요는 늘 존재한다”며 “물류시설과 생활 및 업무 편의시설까지 갖춰진 첨단 사무실 역할을 톡톡히 하고 있다”고 말했다. 황용천 해밀컨설팅 대표는 “수익형 부동산 투자 때 자기자본 대비 대출 비중을 30~40% 이하로 가져가면 리스크를 크게 줄일 수 있다”고 말했다.

김진수 기자 true@hankyung.com

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