부동산

(서울=뉴스1) 진희정 기자 = 하반기 주택시장이 과거 참여정부 당시 강력한 규제를 시행한 이후의 시장과 비슷한 흐름을 보일 것이란 전망이 나왔다. 주택시장을 압박하는 잇단 규제 여파로 아파트 가격과 거래를 동시에 끌어내리는 공식이 꼭 빼닮았다는 이유에서다.

실제로 문재인정부는 지난해 8·2대책 이후 분양권 전매제한과 다주택자 양도세 중과, 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 대출규제 강화 등 강력한 부동산 정책을 연달아 내놓았다. 올해 들어서는 재건축 초과이익환수제 부활과 종합부동산세(종부세) 카드까지 꺼내들면서 주택시장을 더욱 옥죄고 있다.

15일 부동산114에 따르면 서울 아파트값은 3.3㎡당 평균 2384만원선으로 현재 사상 최대치를 기록 중이다. 상반기에만 8.86%(3.3㎡당 2384만→2205만원) 올랐으며 6일 현재 기준으로 지난달 같은 기간과 비교해 0.34%(3.3㎡당 2384만→2378만원) 상승했다. 하지만 하반기에는 하향 안정세로 돌아설 것이란 전망이 우세하다.

한국감정원은 올해 하반기 전국의 주택매매가격은 0.1% 떨어질 것으로 전망했다. 서울, 특히 강남권은 올 들어 계속된 집값 하락으로 안정적인 하향세로 돌아섰고 최근 강북권의 집값이 오름세를 타고 있지만 '반짝 상승'에 그칠 것으로 감정원은 분석했다.

아파트 거래량 감소는 이미 통계로도 확인되고 있다. 국토교통부의 매매거래량을 살펴보면 지난 1월 서울 아파트 매매거래량은 1만186건을 기록한 이후 Δ2월 7558건 Δ3월 7558건 Δ4월 3062건 Δ5월 1047건 등 큰 폭으로 줄어들고 있다.

지난 4월 시행된 다주택자 양도세 중과를 피하기 위해 매물을 내놓으면서 1분기 거래량이 반짝 증가한 이후 기존 아파트 거래는 계속 감소하고 있는 것이다. 시장에서 호가(매물가격)는 올리고 있지만 수요가 없어 거래량도 함께 줄고 있다.

일각에선 과거 참여정부 때의 흐름과 비슷할 것으로 내다봤다. 실제 종합부동산세(2005년)를 시작으로 DTI(2007년), 재건축초과이익환수제(2006년 9월) 등 강력한 규제 정책들이 모두 시행된 2007년 이후 아파트값이 하락했다.

정부의 규제가 적용됐던 지난 2007년부터 2014년까지 서울 아파트값은 7%(3.3㎡당 1784만→1668만원) 떨어졌다. 고가주택이 집중된 강남권 아파트값과 재건축 아파트값도 같은 기간 각각 12.1%(3.3㎡당 2996만→2632만원), 9.4%(3.3㎡당 3540만→3208만원) 하락했다.

거래량도 단기간 감소했다. 지난 2007년부터 2010년까지 서울 아파트 매매거래량은 22만3815건이었지만 규제완화로 시장이 호황으로 바뀌었던 2014년부터 2017년까지는 39만5270건이었다. 참여정부 규제 때보다 77%나 증가했다. 또 재건축 아파트 거래량도 2007년부터 2010년까지 1만6420건, 2014년부터 2017년까지 2만3173건으로 41% 상승했다.

청약경쟁률도 떨어지기 시작했다. 2006년 서울 아파트 청약경쟁률은 평균 19.4대 1을 기록했지만 Δ2007년 6.92대 1 Δ2008년 2.16대 1 Δ2009년 7.06대 1 Δ2010년 2.37대 1 등으로 청약경쟁률도 점차 감소했다. 서울의 청약자수도 2007년 5만9357명 이후 2013년 7만5181명이 청약할 때까지 5만명을 넘어선 적이 없었다.

전문가들은 하반기 아파트값이 하향 조정될 것으로 예상했다. 참여정부 때보다 더 강력한 규제가 이어지고 있는데다 앞으로 담보대출 금리까지 상승하면서 고가 아파트가 몰려 있는 서울 강남권을 비롯해 주요 지역을 중심으로 거래량이 크게 감소할 것이란 분석이다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "대출금리 상승과 보유세 강화, 양도세 중과 등의 추가 규제들로 인해 다주택자들의 보유부담이 증가했다"며 "투자보다 실수요자들 중심으로 시장이 재편될 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "지난 몇 해 동안 아파트 시장 호황기에 단기 투자를 감행한 투자자들이라면 바뀌고 있는 금융조건이나 자금사정들을 고려해 포토폴리오를 새롭게 짜야 한다"고 덧붙였다.

hj_jin@news1.kr

<저작권자 © 뉴스1코리아, 무단전재 및 재배포 금지>