부동산

[경향신문]

■ 9·13 부동산 대책 ‘뜯어보니’

초강력 규제 서울·세종·경기 등 43곳 포함 전체 인구 31%가 규제 대상인 셈 투기지역, 가장 강력한 제재 받아

정부가 ‘9·13대책’을 내놓으면서 투기 및 투기과열지구 등에 살고 있는 사람들에 대한 규제가 더욱 강화됐다. 16일 현재 전국의 규제 지역은 43곳. 서울 25개구 전역과 세종, 경기 과천·성남시 포함 10곳, 부산 해운대·연제구 포함 7개구 등이다.

이들 지역에 살고 있는 사람들은 1600여만명(통계청 2017년 기준 인구총조사 결과)에 이른다. 우리나라 전체 인구(5142만여명)의 약 31%에 달하는 사람들이 다양한 규제를 받고 있는 셈이다.

정부가 규제 지역으로 지정하는 것은 ‘집값 안정’을 위해서인데, 해당 지역에 사는 사람들로선 다양한 불편을 겪게 된다. 대출받기가 어렵고, 집을 사거나 팔 때는 물론 주택 청약 시에도 불이익을 받는다. 규제는 대출 및 세제, 청약 등에서 수십개에 달하고 내용도 복잡하다. 특히 9·13대책으로 대출 및 세제 관련 규제가 대폭 강화됐다.

내용을 잘 모르면 집을 처분하거나 살 때 적지 않은 손해를 볼 수 있다. 또 집 계약을 한 뒤 중도금을 마련하지 못해, 높은 이자의 사채를 빌려야 하거나 아예 입주를 못하는 일이 빚어지기도 한다. 규제 내용을 잘 알면 집을 살 수 있는 기회가 넓어질 수도 있다. 정부가 규제를 하는 이유가 투기세력이나 ‘갭 투자자’들로부터 실수요자들을 보호하기 위해서이기 때문이다. 이들 지역에서의 주택 청약은 무주택 실수요자들에게 내집 마련의 기회가 될 수 있다. 투기 및 투자 세력의 신청 자체가 어려워지면서 당첨 확률이 높아지기 때문이다.

■ 어떤 곳이 지정되나

규제 속 기회 ‘조정대상지역’ 서민 실수요자는 LTV 한도 70%·DTI 60% 적용 투기지역·투기과열지구 50% 보장 투기 세력들 분양 신청 어려워져 서민 실수요자에겐 내집 마련 기회

규제를 받는 지역은 주택가격 상승률이 물가 상승률에 비해 높을 경우 지정된다. 청약경쟁률, 분양권 전매거래량, 분양계획 등도 고려 대상이다. 가장 규제가 많은 투기과열지구의 경우 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높으면서 직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 5 대 1을 초과하거나, 전매행위가 성행하거나, 주택분양계획이 전월보다 30% 이상 감소하면 지정된다.

투기지역은 직전 월의 주택가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과하면서 전국 주택가격 상승률이나 연평균 주택가격 상승률 중 어느 하나의 1.3배 값보다 높으면 지정된다.

조정대상지역은 직전 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과하면서 직전 2개월간의 청약경쟁률이 5 대 1을 넘거나, 직전 3개월간 분양권 전매거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 늘어나면 지정된다.

■ 투기지역, 규제 강도가 제일 높다

규제 개수만 보면, 투기과열지구로 지정될 경우 가장 많은 제재를 받는다. 무려 20개나 된다. 그러나 투기지역으로 지정되면 투기과열지구나 조정대상지역으로 함께 지정되기 때문에 투기지역 제재가 가장 강하다고 봐야 한다. 즉 투기지역에 사는 사람들은 투기과열지구 및 조정대상지역에 가해지는 규제도 동시에 적용받는 것이다. 투기과열지구 역시 조정대상지역에 부과되는 규제를 함께 받는다고 보면 된다. 다만 이번 규제 지역 중 대구 수성구만 유일하게 투기과열지구 관련 규제만 받는다. 수성구의 경우 조정대상지역 지구 지정 때 유독 관련 조항에 부합되지 않아 조정대상지역에서 제외됐다.

■ 9·13대책으로 대출규제 대폭 강화

<대출규제> 규제 지역으로 지정되면 금융권에서 돈을 빌리기 어려워진다. 9·13대책으로 서민 실수요자의 경우 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 되레 높아졌다. 정부가 규제 지역에서 대출을 받을 때 목적 및 계층에 따라 비율을 차등 적용키로 한 것이다.

조정대상지역에서는 주택구입 목적으로 대출을 받을 경우 LTV와 DTI는 서민 실수요자인 경우 각각 70%, 60%를, 무주택 가구는 60%, 50%를 적용한다. 그러나 1주택자 및 공시가격 9억원 초과 주택 구입자는 원칙적으로 0%다. 이주 등 예외가 인정될 경우에는 60%와 50%가 적용된다. 그러나 2주택 이상 보유자는 단 한 푼도 대출을 할 수 없다. 교육이나 치료 등을 위한 생활안정자금 목적의 주택담보대출도 1주택 가구는 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%, 2주택 이상 가구는 50%, 40%를 적용받는다. 중도금대출 발급요건 중 계약금이 분양가격의 5%에서 10%로 상향 조정되고 가구당 보증건수도 1건으로 제한된다.

투기지역이나 투기과열지구에서는 LTV·DTI가 더 강화된다. 주택구입 목적 대출의 경우 LTV·DTI가 서민 실수요자는 각각 50%로 종전(각 40%)보다 올랐다. 무주택 가구는 각 40%로 같다. 1주택자 및 공시가격 9억원 초과 주택 구입자, 2주택 이상 보유자는 조정대상지역과 같은 조건이다. 생활안정자금 목적 주택담보대출의 경우 1주택자는 각 40%, 2주택 이상 가구는 각 30%이다. 특히 임대사업자의 LTV는 종전 최대 80%에서 40%로 낮아졌다(그래픽 참조).

<세제상 불이익> 조정대상지역에 사는 다주택자의 경우 양도세 중과와 함께 장기특별공제 혜택이 배제된다. 그런데 9·13대책으로 과세표준(3억원 이하~94억원 초과)에 따라 종합부동산세를 0.6~3.2% 부과하는 것으로 더 강화됐다. 1주택 이상자가 새로 취득한 주택을 임대등록하더라도 양도세 중과(2주택 일반세율+10%포인트, 3주택 이상 일반세율+20%포인트)를 피할 수 없다. 특히 이 경우 종부세도 합산과세된다. 1가구 1주택 양도세 비과세 요건도 9억원 이하 주택에 한해 2년 이상 보유 및 거주로 강화된다. 투기지역은 양도세 주택수 산정 때 농어촌주택도 포함시키고, 취득·등록세 중과 대상 특례 혜택도 볼 수 없다.

<전매 제한 등> 조정대상지역에서는 분양권 전매가 6개월~소유권 이전등기 시까지로 강화되고, 투기과열지구에서는 아예 소유권 이전등기 때까지 전매가 불가능하다. 특히 9·13대책에 따라 수도권에서 분양가상한제가 적용된 주택을 분양받을 때 전매 제한은 투기과열지구의 경우 분양받은 날로부터 3년에서 최대 8년까지 길어진다.

전매 제한 기간도 그린벨트 해제면적 등에 따라 규제 받던 것을 시세 대비 비율로 강화했다. 이에 따라 분양가격이 시세의 70% 미만인 공공택지 분양 아파트는 최대 8년까지 전매를 할 수 없다. 분양권 전매 제한은 수도권의 경우 투기과열지구와 관계없이 같은 규제를 적용받는다.

주택 청약 때 1순위 자격요건도 강화되고, 민영주택 일반공급의 경우 가점제 적용 확대(투기과열지구 85㎡ 이하 100%, 85㎡ 초과 50%, 조정대상지역 85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%)와 함께 재당첨 제한 기간도 길어진다(85㎡ 이하 3~5년, 85㎡ 초과 1~3년).

재건축 및 재개발 관련 규제는 투기과열지구에 집중돼 있다. 재건축조합원 주택공급수가 1주택으로 제한되고, 지위양도는 물론 분양권 전매도 조합설립인가 또는 관리처분계획인가~소유권 이전등기 시까지로 제한된다.

『■ 투기과열·조정대상 지역 지정되면 어떤 규제 받나

투기지역

서울 15개구(강남, 강동, 강서, 노원, 동대문, 동작, 마포, 서초, 성동, 송파, 양천, 영등포, 용산, 종로, 중구), 세종(행정복합도시 건설 예정지)

△대출 규제

①LTV·DTI 목적별 계층별 차등적용. 주택구입 목적 대출(서민 실수요자 50%·50%, 무주택가구 40%·40%, 1주택자 및 공시가격 9억원 초과 주택 구입자 원칙적으로 0%·0% 예외 40%·40%, 2주택 이상 보유자 0%·0%), 생활안정자금 목적 주택담보대출(1주택 40%·40%, 2주택 이상 가구 30%·30%, 여신심사위 특별승인 40%·40%), 임대사업자 주택담보대출 LTV 40% ②중도금대출 발급요건 강화(계약금은 분양가격의 10%, 가구당 보증건수 1건으로 제한) ③주택담보대출 만기연장 제한(2건 이상 아파트 담보대출 있는 경우) ④기업자금대출 제한(임대사업자의 주택 신규 매입 위한 장·단기 매입임대 기금융자 중단, 단 건설임대는 제외)

△세제상 규제

①양도세 주택수 산정 시 농어촌주택 포함(3년 보유 및 이전 주택 매각 시 1가구 1주택 간주 배제) ②취득·등록세 중과 대상 특례 배제(중과 대상인 별장에서 일정 규모 가액 이하 농어촌 주택 배제 제외)

투기과열지구

서울 전체(25개구), 경기 과천·광명·성남(분당구)·하남시, 대구 수성구, 세종(행정복합도시 건설 예정지)

△대출 규제

①LTV·DTI 목적별 계층별 차등적용, 주택구입 목적 대출(서민 실수요자 50%·50%, 무주택가구 40%·40%, 1주택자 및 공시가격 9억원 초과 주택 구입자 원칙적으로 0%·0% 예외 40%·40%, 2주택 이상 보유자 0%·0%), 생활안정자금 목적 주택담보대출(1주택 40%·40%, 2주택 이상 가구 30%·30%, 여신심사위 특별승인 40%·40%), 임대사업자 주택담보대출 LTV 40% ②중도금대출 발급요건 강화(계약금은 분양가격의 10%, 가구당 보증건수 1건으로 제한) ③기업자금대출 제한(임대사업자의 주택 신규 매입 위한 장·단기 매입임대 기금융자 중단, 단 건설임대는 제외)

△정비사업 규제

①재건축조합원 주택공급수 제한(1주택) ②재건축조합원 지위양도 제한(조합설립인가~소유권 이전등기 시까지) ③재개발 등 조합원 분양권 전매 제한(관리처분인가~소유권 이전등기 시까지) ④정비사업 분양 재당첨 제한(조합원·일반분양 포함 5년) ⑤재건축사업 후분양 인센티브 배제

△전매 제한

①소유권 이전등기 시까지 분양권 전매 제한(최대 5년) ②100실 이상 오피스텔 전매를 소유권 이전등기 또는 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간까지로 제한

△청약

①1순위 자격요건 강화(청약통장 가입 후 2년 경과+납입횟수 24회 이상. 5년 내 당첨자가 가구에 속하지 않은 1주택 이하 가구주일 것) ②민영주택 가점제 적용 확대(85㎡ 이하는 100%, 85㎡ 초과는 50%) ③민영주택 재당첨 제한(85㎡ 이하는 과밀억제권역은 5년 그 외는 3년. 85㎡ 초과는 과밀억제권역 3년 그 외 1년) ④9억원 초과 주택은 특별공급 제외

△전매 제한

①수도권 공공택지에서 공급된 분양가상한제 적용 주택 분양 시 분양받은 날로부터 3년(분양가격이 인근 시세의 100% 이상)~8년(분양가격이 인근 시세의 70% 미만). 민간택지 공급의 경우 이의 절반

△기타

①지역·직장주택조합 조합원 지위양도 제한(사업계획 승인 후 양도증여 판결 등에 따른 입주자 지위변경 제한) ②지역·직장주택 조합원 자격요건 강화(조합설립인가 신청일에서 신청일 1년 전으로) ③자금조달계획서 신고의무화(3억원 이상 시) ④분양가상한제 적용 민간주택 분양가 공시(수도권은 의무공시, 지방은 별도 고시) ⑤공공질서 교란자에 대한 자격 제한(5년 공공주택지구는 10년)

조정대상지역

서울 전체(25개구), 경기 10곳(고양, 과천, 광교택지개발지구, 광명, 구리, 남양주, 동탄2, 성남, 안양 동안구, 하남), 부산 7개구(해운대, 연제, 동래, 부산진, 남, 수영구, 기장군 일광면), 세종(행정복합도시 건설 예정지)

△대출 규제

①LTV·DTI 목적별 계층별 차등적용. 주택구입 목적 대출(서민 실수요자 70%·60%, 무주택가구 60%·50%, 1주택자 및 공시가격 9억원 초과 주택 구입자 원칙적으로 0%·0% 예외 60%·50%, 2주택 이상 보유자 0%·0%), 생활안정자금 목적 주택담보대출(1주택 가구 60%·50%, 2주택 이상 가구 50%·40%, 여신심사위 특별승인 60%·50%) ②중도금대출 발급요건 강화(분양가격 10% 계약금 납부, 가구당 보증건수 1건으로 제한)

△정비사업 규제

①재건축조합원 주택공급수 제한(1주택)

△세제 규제

①2주택자 과세표준(3억원 이하~94억원 초과)에 따라 종합부동산세 0.6~3.2% 차등부과 ②다주택자 양도세 중과 및 장기특별공제 배제(2주택 일반세율+10%P, 3주택 일반세율+20%P) ③1주택 이상자가 새로 취득한 주택은 임대등록 시에도 양도세 중과(2주택 일반세율+10%P, 3주택 이상 일반세율+20%P) ④1주택 이상자가 새로 취득한 주택은 임대등록 시에도 종부세 합산과세 ⑤1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화(2년 이상 보유 및 거주, 9억원 이하 주택) ⑥분양권 전매 시 양도세율 50%

△전매 제한

①분양권은 분양 후 6개월에서 소유권 이전등기 시까지 ②100실 이상 오피스텔은 소유권 이전등기 또는 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간

△청약

①1순위 자격요건 강화(청약통장 가입 후 2년 경과+납입횟수 24회 이상, 5년 내 당첨자가 가구에 속하지 않은 1주택 이하 가구주) ②민영주택 일반공급 가점제 적용 확대(85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%)』

김종훈 선임기자 kjh@kyunghyang.com