부동산

[경향신문] ㆍ8억 뛴 아파트, 보유세 증가는 717만원
ㆍ서울 강남·북 2주택 보유자, 올해 합산 시세 22억→30억 ‘껑충’
ㆍ종부세 대상, 주택 보유자의 2%
ㆍ기준 공시 9억 이하 주택도 많아…다주택자 ‘불로소득 타깃’ 간과

서울 강남권의 ㄱ아파트는 길 건너에 한강이 있다. 서울 여의도 절반 크기(159만6700㎡)인 올림픽공원과도 가깝다. 서울지하철 2호선·9호선 역이 인접해 있고 학군도 좋다는 평가를 받는다. 전용면적 84.88㎡짜리 ㄱ아파트 매물은 지난해 1월 11억원에서 지난해 연말엔 15억원 안팎에서 매매가 이뤄졌다. 최근에는 거래가가 17억5000만원을 넘어섰다. ㄱ아파트 보유자는 가만히 앉아서 1년9개월 사이 6억5000만원이나 자산을 증식했다.

하지만 ㄱ아파트를 보유한 1주택자는 올해 부동산 보유세 중 하나인 종합부동산세를 내지 않을 가능성이 크다. 층별로 차이는 있지만 시세가 17억5000만원에 형성된 ㄱ아파트 84.88㎡ 공시가격은 1주택자 기준 종부세 납부 기준 9억원에 못 미치는 사례가 많기 때문이다.

집값 상승분에 비해 종부세와 재산세를 합친 보유세 증가분이 미미한 경우는 더 많다. 서울 강남구의 ㄴ아파트(160.28㎡)는 올 한 해 가격이 30억원에서 34억원으로 올랐다. 정부가 지난 13일 발표한 종부세 개정안에 따라 보유세 증가 예상분을 계산하면 1371만원에서 357만원 증가한 1728만원이다.

서울 용산구 아파트(59.88㎡)와 강남구 재건축 아파트(50.67㎡) 두 채가 있는 주택 보유자도 합산 시세가 올해 초 22억원에서 현재 30억원까지 올랐다. 8억원 규모의 불로소득을 얻었지만 내년도 보유세 증가 예상분은 717만원(1260만원→1977만원)에 그칠 것으로 보인다.

정부가 지난 13일 서울 등 주택 가격 상승 지역의 다주택자 세부담을 늘리는 종부세법 개정안을 발표하자 ‘종부세 폭탄론’이 나오고 있다. 과세표준 3억원 초과~6억원 이하 구간을 신설하고 최고세율을 최대 3.2%까지 올려 세부담이 대폭 늘었다는 것이다. 하지만 정작 ㄱ아파트처럼 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 아파트는 종부세 대상에서 제외되거나, 집값 상승분과 비교해 종부세·재산세는 미미하게 늘어나는 사례가 많은 상황에서 ‘종부세 폭탄론’은 타당성이 떨어진다.

종부세는 고액 부동산 보유자에게 세금을 부과해 조세부담 형평성을 제고하고, 부동산 가격 안정을 도모하기 위해 도입됐다. 부과 대상이 애당초 많지 않은 세금이다. 2016년 기준 주택 보유자 1331만1319명 중 종부세 대상자는 27만3555명으로 주택 보유자의 2.05%에 불과하다.

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9·13 대책 ‘세금 폭탄론’ 허상 세율 2% 이상 전국 239명, 최고세율 3.2% 적용 84명뿐 신설 과표 ‘3억~6억’ 이미 납부 대상, 최대 106만원 올라 과표를 납부기준인 공시가로 인식 악용 ‘조작된 충격’

정부는 종합부동산세 추가 개정안에서 3주택자 이상과 서울·세종 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택자에게 참여정부(3.0%) 때보다 높은 최고세율(3.2%)을 매겼다. 다만 최고세율 적용 대상은 매우 적다. 시세 합산으로 176억원이 넘는 3주택자·조정대상지역 2주택자에게만 적용된다. 2016년 기준으로 시세 합산 176억원 초과 주택 보유자는 84명에 불과하다. 세율 2.0~2.5%가 부과되는 시세 합산 98억원 초과~176억원 이하 구간에 해당하는 주택 보유자도 155명뿐이다.

일부 부동산 전문가들은 정부가 종부세 과표 3억원 초과~6억원 이하 구간을 신설해 기존 0.5%에서 세율 0.2%포인트를 더 부과하겠다고 발표하자 “충격적인 조치” “서울의 모든 주택이 종부세를 내게 될 것”이라고 주장했다. 하지만 이 같은 과표 구간에 해당하는 시세 18억~23억6000만원 주택 보유자들은 이미 종부세를 내고 있다. 내년도 예상 종부세액 추가분도 10만~106만원 수준에 불과하다. 과표가 보유세 납부 기준인 공시가격처럼 인식되는 점을 ‘종부세 폭탄론’에 악용한 사례다.

종부세는 1주택자 기준으로 공시가격 9억원(다주택자는 6억원)까지는 공제된다. 공시가격 9억원이 넘는 1주택자는 공제액인 9억원을 뺀 뒤 세금 할인율인 공정시장가액비율(80%)을 곱해 과표를 산출한다. 가령 공시가격 12억원짜리 주택을 보유한 1주택자는 12억원에서 공제액(9억원)을 뺀 3억원에서 공정시장가액비율(80%)을 곱한 2억4000만원이 과표가 된다. 주택 공시가격이 실거래가 대비 60~70% 선에서 형성되기 때문에 실제 시세가 17억~18억원이 돼야, 신설된 과표의 적용을 받는다. 2016년 기준으로 새로운 과표를 적용받는 대상은 전체 주택 보유자의 0.33%(4만4052명)다.

종부세 인상이 1주택자에게 과도한 부담을 지운다는 지적도 설득력이 떨어진다. 종부세는 현재 인별 합산과세가 되고 있다. 예를 들어 부부가 공시가격 12억원짜리 아파트 한 채를 갖고 있어도 공동명의로 50%씩 소유하면 각각 최대 6억원씩 공제받아 종부세를 내지 않는다. 공시가격 12억원이면 시세는 18억~20억원 정도다.

특히 시세 18억원 이하 1주택자 중 종부세 납부 대상자는 올해 주택값이 크게 뛰지 않는다면 내년에 10만원 안팎의 추가 종부세액만 납부하게 될 가능성이 크다. 시세 18억원 이하 1주택자는 현행 세율(0.5%)이 유지되고 공정시장가액비율만 현행 80%에서 85%로 오르기 때문이다. 2016년 기준으로 시세 18억원 이하 1주택자는 전체 종부세 납부 대상자 중 74.5%다.

시세 17억원, 공시가격 12억원 주택 소유자는 올해 종부세를 74만8800원 낸다. 내년에는 공정시장가액비율 상승분(5%포인트)이 적용돼 79만5600원을 납부한다. 인상폭이 5만원에도 못 미친다. 게다가 1주택자는 전년 대비 보유세 부담 상한선도 150%로 유지됐다. 오히려 정부의 종부세 인상 의지가 약하다는 평가가 나올 정도다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “신설 종부세 과표에 들어가는 시세 18억~23억원짜리 주택은 서울에서도 고가 주택”이라며 “이들 주택 소유자의 종부세 부담이 늘지 않는다면 효과는 제한적”이라고 말했다.

정부는 지난 13일 종부세 추가 개정안을 공개하면서 공시가격을 현실화하겠다고 밝혔지만 구체적인 로드맵은 밝히지 않았다. 그럼에도 “공시가격이 올라 결국 향후 종부세 폭탄으로 돌아올 것”이란 주장이 나오고 있다.

공시가격이 오르면 종부세 납부 대상자가 늘어나거나 재산세액이 증가하는 것은 사실이다. 하지만 현재 문제의 초점은 공시가격의 형평성이다. 현재 고가 단독주택이나 가격이 급등한 지역의 아파트는 시세의 60% 이하에서 공시가격이 형성돼 있다. 일반 아파트와 단독주택 공시가격이 시세 대비 70% 수준인 것과 차이가 난다.

정부가 추진하는 공시가격 현실화도 일률적 공시가격 인상이 아닌 것으로 알려져 있다. 국토교통부는 지역별·가격수준별 공시가격의 형평성을 바로잡는 데 초점을 맞추고 있다. 공시가격을 현실화한다 해도 상대적으로 세부담이 적었던 고가 주택이나 집값 급등 지역 아파트 보유자들이 내는 보유세를 정상화하는 방향으로 추진한다는 의미다.

김원진 기자 onejin@kyunghyang.com