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지역별 의정부·김포·부천..미운 오리 새끼에서 백조로
9·13대책 규제 제외..호가 오르고 웃돈 억까지
의정부 '탑석센트럴자이' 분양홍보관에 주말 1000여 명 몰려
서울과 맞닿은 경기도 의정부·김포·부천은 전통적으로 ‘집값 참 안 오르는 곳’으로 꼽혔다. 그러나 최근 9·13대책이 발표되면서 분위기는 완전히 달라졌다. 서울 접경지역(과천·성남·하남·고양·광명 등) 중에서 규제를 피한 세 곳이기 때문이다.

○9·13대책으로 대출·청약 규제 대폭 강화

이번 대책에 따라 투기 및 투기과열지구 등에 살고 있는 사람들에 대한 규제는 더욱 강화됐다. 실수요자들의 내 집 마련도 어려워졌고, 투자자들의 발은 더욱 꽁꽁 묶였다. 20일 현재 전국의 규제 지역은 43곳. 서울 25개구 전역과 세종, 경기 과천·성남시 포함 10곳, 부산 해운대·연제구 포함 7개구 등이다.

조정대상지역에서 주택구입 목적으로 대출을 받을 경우 LTV와 DTI는 서민 실수요자인 경우 각각 70%, 60%를, 무주택 가구는 60%, 50%를 적용한다. 그러나 1주택자 및 공시가격 9억 원 초과 주택 구입자는 원칙적으로 0%다. 이주 등 예외가 인정될 경우에는 60%와 50%가 적용된다.

그러나 2주택 이상 보유자는 단 한 푼도 대출을 받을 수 없다. 교육이나 치료 등을 위한 생활안정자금 목적의 주택담보대출도 1주택 가구는 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%, 2주택 이상 가구는 50%, 40%를 적용받는다. 중도금대출 발급요건 중 계약금이 분양가격의 5%에서 10%로 상향 조정되고 가구당 보증건수도 1건으로 제한된다. 주택 청약 때 1순위 자격요건도 강화되고, 민영주택 일반공급의 경우 가점제 적용 확대와 함께 재당첨 제한 기간도 길어진다(85㎡ 이하 3~5년, 85㎡ 초과 1~3년).

조정대상지역에선 분양권 전매가 6개월에서 소유권 이전등기 시까지로 강화되고, 투기과열지구에선 아예 소유권 이전등기 때까지 전매가 안 된다. 특히 9·13대책에 따라 수도권에서 분양가상한제가 적용된 주택을 분양받을 때 전매 제한은 투기과열지구의 경우 분양받은 날로부터 최대 3년에서 8년까지 길어진다.

○9·13 대책 규제 비껴간 ‘의정부·김포·부천’에 막차 수요 몰려

상황이 이렇자 9·13 대책의 규제를 피하려는 막차 수요가 의정부, 김포, 부천 등의 지역으로 집중되고 있다. 대책 발표 후 첫 주말이었던 15일 경기 의정부시 ‘탑석센트럴자이’ 분양홍보관에는 궂은 날씨에도 방문객들이 몰렸다. 경기도 의정부시에 사는 한모(37)씨는 “정부의 부동산 규제가 의정부까지 적용되기 전에 ‘막차를 타자’는 심리가 강해져 사람들이 몰리는 것 같다”고 말했다.

의정부는 비규제지역이다 보니 가점제 비율(전용 85㎡ 이하)이 40%로 낮고, 추첨제 60%여서 가점이 낮은 실수요자들도 내 집 마련의 기회를 얻을 수 있다. 청약과열지역은 청약통장 가입기간이 2년 이상이어야 1순위 자격이 주어지지만 의정부에선 1년 보유한 청약통장도 1순위 청약에 쓸 수 있다. 세대주가 아닌 세대원도 청약이 가능하고 재당첨 제한이 없다. 특히 중도금 대출보증건수가 가구당 2건이어서 부담이 적다.

수요가 몰리다 보니 집값도 뛰고 있다. 국토교통부 실거래가에 따르면 의정부시 장암동 ‘장암더샵’(2020년 1월 입주) 전용 84㎡는 지난해 8월 3억9000만 원대에 분양했으나 지난달 4억3000만 원에 거래됐다. 2016년 3월 의정부동에 공급된 ‘롯데캐슬 골드파크 1차’도 분양가인 3억6000만 원보다 1억 원 오른 4억6000만 원에 거래됐고, 의정부 대장주 아파트로 꼽히는 ‘민락 호반베르디움 1차’도 올해 8월 분양가(3억 원)보다 1억3000만 원 오른 4억3000만 원에 팔렸다.

2015년 7월 분양한 부천 ‘상동스카이뷰자이’ 전용 84㎡는 이달 5억5000만 원에 손바뀜이 일어났다. 분양가 4억3000만 원과 비교해 1억2000만 원이나 오른 셈이다. 김포도 상황은 마찬가지다. ‘한강메트로자이 2단지’ 전용 84㎡ 분양권이 초기 분양가보다 4000만 원 오른 4억4000만 원에 거래됐으며, 김포 한강신도시 초입 ‘운양푸르지오’ 전용 84㎡는 2년 새 1억 원 가까이 올라 4억5000만 원에 시세가 형성돼 있다.

○7호선 연장선·김포도시철도 등 전철 개통호재 타고 집값 ‘쑥쑥’

김포 집값 상승은 교통망 개선 기대감이 큰 영향을 미쳤다는 게 주변 중개업소들의 설명이다. 과거 김포시는 서울과 연결된 교통망이 김포대로 하나밖에 없어 도심 접근성이 떨어졌다. 하지만 내년 개통을 앞둔 김포도시철도(양촌역~김포공항역·총 23.67㎞) 덕분에 인근 부동산시장이 달아오르고 있다. 여기에 김포한강로를 통해 자유로·강변북로·올림픽대로 등 서울 주요 도심을 잇는 도로 접근성이 좋아진데다 상업·학군·생활편의시설 등도 확충되면서 젊은 층을 중심으로 한 실수요자들이 김포 쪽으로 많이 몰려들고 있다.

의정부는 지하철 7호선 연장(탑석역)이 확정되면서 기대감이 커지고 있다. 이 지역 공인중개 관계자는 “의정부에 2024년 7호선 연장선이 뚫리면 추가로 가격 상승 여지가 있다고 생각하는 사람이 많아졌다"면서 "노도강(노원구·도봉구·강북구)에서 실거주 목적으로 오는 실수요자뿐만 아니라 강남에서 투자를 하겠다며 오는 사례가 9·13 대책 이후 부쩍 늘었다"고 말했다.

권성문 주택산업연구원 책임연구원은 “서울 및 조정대상 지역의 1주택자나 분양권을 가지고 있는 사람들이 중도금 대출을 받을 수 있는 비규제지역 투자에 관심이 많다”며 “서울 접경지는 지하철, 도로 등 교통 인프라 개선 호재가 매우 중요하므로 꼼꼼히 따져 투자할 필요가 있다”고 말했다.

7호선 연장이 확정된 탑석역 전경
7호선 연장이 확정된 탑석역 전경

동아닷컴 이은정 기자 ejlee@donga.com

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