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거제시 일대 주택가 모습 . <연합뉴스>
거제시 일대 주택가 모습 . <연합뉴스>

[디지털타임스 이상현 기자] 경남 김해시 장유동 한 아파트에 전세를 살고 있는 김모(50)씨는 전세 만기가 지나도록 집주인으로부터 보증금을 돌려맏지 못해 애태우고 있다.

3년 전 1억5000만원에 전세계약을 체결했지만 집주인이 "현재 집값이 전세보증금보다 낮아 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없다"며 버티고 있어서다.

지방 일부 지역의 집값이 급락하면서 '깡통전세'가 속출하고 있다. 또 역전세난 우려가 커지면서 집주인과 세입자간의 갈등도 심화되고 있다.

12일 부동산업계와 국토교통부, 한국감정원에 따르면 최근 경남, 경북, 충남, 충북 등 지방을 중심으로 '깡통주택'과 '깡통전세' 가 늘고 있는 것으로 나타났다.

깡통주택은 매매가격 하락으로 전세와 대출금이 매매시세보다 높은 주택을 의미하며 깡통전세는 이러한 이유로 전세 재계야긍ㄹ 하거나 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 전세금을 다 돌려 받지 못하는 주택을 뜻한다.

이들 지역은 대부분 매매·전셋값이 동반 하락했거나 2년전 대비 매매가격이 전셋값보다 더 떨어진 지역들이다.

예를들어 창원시 상산구 대방동 S 아파트의 전용면적 84.9㎡는 2년 전 전세가 2억~2억2000만원 사이에 계약됐지만 현재 매매가격은 이보다 낮은 1억6000만~1억8000만원대다.

이 주택의 현재 전셋값도 1억4000만~1억5000만원으로 2년전보다 떨어지면서 집주인이 집을 팔지 않고 전세를 재계약하려면 약 6000만~7000만원을 세입자에게 반환해야 한다.

전용48㎡도 2년 전 전셋값이 7500만~9000만원이었지만 현재 매매가는 6000만~7000만원선에 그쳤다.

한국감정원의 자료를 보면 창원시 성산구는 최근 2년 새 아파트값이 21.87% 떨어진 곳이다. 같은기간 전셋값은 13.28% 하락하며 매매가의 낙폭이 훨씬 컸다.

대방동의 한 중개업소 대표는 "작년부터 이 일대 새 아파트 입주가 크게 늘면서 매매·전셋값이 동반 하락했는데 특히 매매가격이 더 많이 떨어졌다"며 "2년 새 집값이 20% 넘게 떨어지니 방법이 없다"고 말했다.

또다른 중개업소 관계자도 "새 아파트보다 낡은 아파트일수록 역전세난이 더욱 심하다"며 "집주인은 집을 팔아도 전세금을 못 내주는 실정이고, 세입자는 제때 보증금을 돌려받지 못하면서 갈등이 커지고 있다"고 말했다.

전국에서 집값이 가장 많이 떨어진 경남 거제시는 지난 2년간 아파트값이 28.32% 떨어졌지만, 전셋값은 33.31% 급락했다.

거제시 고현동의 D아파트 전용 59.76㎡는 2년 전 전셋값이 1억3000만~1억4000만원대였지만 현재 매매가는 8000만~1억원 수준이다.

반면 전셋값은 6000만~7000만원대에 그쳐 전세 만기가 도래한 집주인은 집을 팔지 않는다는 가정하에 약 7000만원, 집을 팔아도 약 4000만원 이상의 전세금을 세입자에게 돌려줘야 한다.

거제시 한 중개업소 대표는 "그나마 자금 여유가 있는 집주인은 보증금을 내주고 있지만, 돈이 없는 경우는 집을 팔아도 2년 전 전세금을 충당할 수 없어 문제"라며 "최근 집이 잘 안팔리면서 경매로 넘어가는 경우도 있고, 집주인과 세입자 간 법적 분쟁도 늘어나는 등 고통이 크다"고 말했다.

이 밖에 경남 김해시 역시 최근 2년새 아파트 전셋값이 7.71% 떨어지는 사이 매매가격이 9.75% 하락하며 깡통전세가 늘고 있는 지역이다. 김해 무계동 S아파트 전용 47.3㎡는 2년 전 전셋값이 1억∼1억2000만원이었지만 현재 매매가는 8300만~1억500만원 선이다.

경북과 충청권도 사정은 비슷하다.

경북 구미시 옥계동 K아파트 전용 59.85㎡는 2년 전 전셋값이 6100만~7100만원 선이었지만 최근 실거래 매매가는 4000만~5000만원 선에 그쳤다. 청주시 상당구 용암동 F아파트 전용 51.9㎡ 또한 2년 전 전셋값이 1억3500만~1억4000만원이었지만 현재 매매가격은 1억2800만~1억3000만원이다.

이처럼 지방의 깡통주택과 깡통전세가 늘어나는 가장 큰 원인으로는 입주물량이 늘었기 때문이다.

부동산114의 자료를 보면 경상남도의 경우 2010년대 초반 연평균 6000~2만여 가구가 입주했지만 지난해 입주물량은 4만여가구로 2배 이상 늘었다. 올해 입주물량도 3만7000여가구, 내년도 3만5000여가구가 입주를 대기중이다.

2015년까지 입주물량이 연 5000~1만2000가구였던 충청남도 역시 2016년 2만2500가구가 입주한 데 이어 지난해 2만4500가구, 올해 2만6000가구 등 매년 늘고 있다.

집값 하락과 역전세 문제에도 정부의 대응은 미온적이다. 현재 국토교통부가 지난 9·13대책에서 지방 미분양 관리를 강화해 미분양이 많은 지역의 주택공급 물량을 조정하고 깡통전세, 역전세 위험지역의 세입자 보호를 위해 전세보증금 반환보증에 대한 위축지역 특례제도를 도입하기로 하는 정도로 그치고 있기 때문이다.

국토교통부 관계자는 "지방 역전세난은 지속적으로 모니터링중이지만 그간 많이 올랐던 집값이 안정을 찾아가는 과정에서 나타나는 현상으로 정부가 손 쓸 방법이 별로 없다"며 "아직 전세보증금 반환보증 특례제도 외에 다른 지원방안은 고려치 않고 있다"고 말했다.

우리은행 안명숙 부동산투자자문센터 부장은 "내년 이후에는 지방뿐 아니라 서울·수도권 주택시장도 올해보다 나빠질 것"이라며 "과도한 집값 하락 지역은 세입자 등 선의의 피해가 발생할 수 있어 지속적인 관심과 지원이 필요하다"고 말했다.

이상현기자 ishsy@dt.co.kr

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