부동산

이 제도는 재건축 후 정상주택 가격 상승분을 초과하는 이익 일부분을 환수하는 제도다. 올해 1월 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 환수제 대상이다. 정비사업에 속하지만 재개발 사업장이나 리모델링 사업은 이 제도 영향권에서 벗어나 있다.

재건축 초과이익은 준공 시점의 새 아파트 가격(조합원 분양가+일반분양가+소형 임대주택 가격)에서 재건축 추진위원회 설립일 당시 공시가격 및 개발비용, 정상 주택가격 상승분(주변 시세 상승분) 등을 제한 금액이다. 이 금액이 조합원 1인당 평균 3000만원을 초과할 경우 초과이익의 10~50%의 재건축 부담금을 부과한다. 즉 조합원 1인당 재건축으로 얻는 평균이익이 3000만원 이하의 경우에는 부담금이 면제되는 것이다. 초과이익은 사업 기간 중 오른 집값에서 해당 시·군·구 평균 집값 상승분과 개발비용을 뺀 값이다.

다만 조합원 1인당 평균이익이 3000만원 초과∼5000만원 이하일 경우 3000만원을 초과하는 금액의 10%가 부과된다. 1인당 평균이익이 5000만원 이상일 경우에는 구간별로 가산금이 있다.

이익금이 5000만원 초과∼7000만원 이하라면 가산금 200만원을 더해 5000만원을 초과하는 금액의 20%가 부과된다. 7000만원 초과∼9000만원 이하는 가산금 600만원을 더해 7000만원을 초과하는 금액의 30%가 부과된다.

또 9000만원 초과∼1억1000만원 이하는 가산금 1200만원에 더해 9000만원을 초과하는 금액의 40%가, 1억1000만원을 초과하면 가산금 2000만원과 1억1000만원을 초과하는 금액의 50%가 부과된다.

이러한 부담금 규모가 예상보다 과도하다고 느끼는 조합이 대부분이다. 미실현이익에 대한 과세라는 점에서 시행 이후 위헌 논란도 끊이지 않고 있다. 실제 올해 초 국토부가 전국 주요 재건축 단지 20곳을 대상으로 자체 시뮬레이션한 결과 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 재건축 부담금은 최고 8억4000만원(평균 4억4000만원)으로 집계됐다.

지난 4월에는 첫 부담금 예상액이 발표되기도 했다. 서초구 반포현대아파트가 그 주인공이다. 이 단지는 조합원 1인당 1억3569만원을 통보받았다. 당초 이 아파트 재건축 조합이 제출한 재건축 부담금(850만원) 보다 16배나 많은 금액으로 주택시장에 적지않은 충격을 준 바 있다.

김기덕 (kiduk@edaily.co.kr)