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지역별 > 서울 대신F&I, 3.3㎡당 5000만원 이상 책정 예상
시세비교 쉽지 않아 고분양가 어렵다는 의견도

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = 최고급 주택을 표방하는 서울 용산구 '나인원 한남(NINE ONE HANNAM)'이 연내 등장한다. 시행을 맡은 대신F&I가 하얏트호텔에서 홍보관을 운영하는 등 사업 막바지 준비에 돌입했다.

업계에선 나인원 한남의 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 통과를 예의주시하고 있다. HUG가 사실상 분양가를 통제하고 있는 상황에서 무리하게 책정할 수 없을 것이란 의견이 우세하다.

14일 부동산업계에 따르면 대신F&I는 한남동 외인아파트 부지에 전용면적 206∼273㎡ 최고 9층 335가구 분양을 준비하고 있다.

대신F&I가 분양하는 한남동 외인아파트 부지.© News1
대신F&I가 분양하는 한남동 외인아파트 부지.© News1

당시 대신F&I는 부지를 확보하면서 한국판 베벌리힐스를 표방해 한남더힐을 뛰어넘는 최고급 주택을 선보인다는 의지를 밝혔다.

한남동 소재 한 공인중개업소 관계자는 "나인원 한남은 소비층이 한정돼 있어 일반 아파트처럼 예상하기 쉽지 않다"며 "분양가는 한남더힐 시세와 비교할 수밖에 없다"고 설명했다.

한남동 일대에선 나인원 한남 분양가에 대해 3.3㎡당 5000만원을 넘어설 것으로 보고 있다. 최고급 주택인만큼 공사비도 일정 수준 이상될 것이란 얘기다.

주목할 점은 나인원 한남의 경우 공동주택이기 때문에 분양에 앞서 HUG의 보증을 받아야 한다. HUG는 최근 1년 이내 인근 분양가의 110%를 초과할 경우 보증을 불허하고 있다. 인근에 분양한 단지가 없다면 주변 시세가 기준이 된다. 대신F&I도 분양가 책정에 상당한 고심이 필요한 부분이다.

© News1 방은영 디자이너
© News1 방은영 디자이너

한남더힐이 나인원 한남 시세의 기준점이 될 것으로 보인다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 한남더힐 전용면적 59㎡는 지난 5월 13억7500만원에 거래됐다. 대형면적으로는 전용면적 244㎡가 78억원에(6월) 실거래됐다.

한남동 소재 공인중개업소 관계자는 "주변에 오래된 아파트와 일반주택이 많아 시세 비교가 싶지 않다"며 "나인원 한남은 고급주택으로 일반 아파트와 성격이 다르다"고 강조했다.

반면 분양가가 예상보다 높지 않을 것이란 의견도 나온다. 대신F&I는 LH(한국토지주택공사)가 내놓은 외인 아파트 부지를 6242억원에 사들였다. 일반적으로 분양가는 토지비와 공사비로 결정된다. 고정되는 토지비가 예상가를 밑돌면서 분양가를 높일 수 없다.

당시 시장에선 입찰금액이 1조원에 육박할 것으로 추정했다. 하지만 입찰이 유력했던 몇몇 건설사와 시행사가 사업성 부족을 이유로 포기하면서 매입가격이 예상가를 밑돌았다. 한남동 내 고도제한이 있어 사업성이 크지 않다고 판단했다는 후문이다.

입찰을 검토한 A건설 관계자는 "한남동 입지와 토지가격을 비교해 사업성이 부족하다는 결론이 나와 입찰을 포기했다"며 "고급주택이라는 희소성은 충분하지만 장기 미분양에 대한 리스크를 상대적으로 크게 해석했다"고 귀띔했다.

현지에선 분양보증이 불허되거나 사업성이 낮다고 판단되면 후분양으로 전환될 가능성도 무시할 수 없다고 보고 있다. 앞서 한남더힐이 임대로 전환한 것도 사업성이 부족하다는 분석이 있어서다.

한 대형건설사 관계자는 "후분양은 HUG 보증이 불필요해 분양가 책정에선 상대적으로 자유로울 수 있다"며 "고급주택은 소비층이 한정돼 있어 일반 아파트처럼 빠른 완판을 기대할 수 없다"고 전했다.

사업성에 대해서도 의견이 엇갈리고 있다. 지난해부터 등장한 정부의 부동산 대책으로 시장 상황이 예년만 못하기 때문이다. 고소득자 대부분이 다주택자로 앞으로 추가 규제에 민감하게 반응할 수 있다.

한강진역 인근 공인중개업소 관계자는 "한남동은 뉴타운 개발초기 단계로 전체적인 주거환경 변화까지는 시간이 필요하다"면서도 "저금리가 유지되면서 자산가의 유동자금이 부동산으로 쏠릴 수밖에 없다"고 말했다.

passionkjy@

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