부동산

◆ 10·24 가계부채 대책 ◆

수도권 등 지역 아파트의 중도금대출 보증한도가 6억원에서 5억원으로 낮아진다. 또 금융권에 제공되던 중도금대출 보증비율 상한선 역시 전체 대출 금액의 80%까지 하향 조정된다. 중소사업자나 비인기 지역 아파트의 분양에 차질이 불가피할 전망이다.

24일 발표된 가계부채 종합대책에는 아파트 분양시장과 관련된 금융정책도 일부 포함됐다. 가장 먼저 내년 1월부터 수도권과 광역시, 세종시에서 분양하는 아파트의 중도금대출을 받으려는 사람은 최대 6억원이던 중도금대출 보증한도가 5억원으로 낮아진다. 기타 지역은 기존 3억원이 유지된다. 이와 함께 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사에서 취급하는 중도금대출 보증의 보증비율도 90%에서 80%로 낮아진다.

보증한도 및 비율 축소가 수분양자에게 직접 미치는 영향은 크지 않을 전망이다. 중도금대출을 받을 수 있는 주택가격의 상한선인 9억원짜리 주택이더라도 중도금을 60%라 가정하면 대출은 5억4000만원인데, 여기에 새 보증한도인 80%를 적용하면 4억3200만원이어서 5억원보다 적다.

문제는 보증한도 축소로 은행의 대출심사가 까다로워진다는 점이다. 당초 은행은 중도금대출 100%를 보증받을 수 있었지만 지난해 8·25 가계부채 관리 방안에서 90%로 낮아졌고 이번에 80%까지 낮아졌다. 사업자가 사업을 마무리하지 못하고 부도가 날 경우 은행은 80%만 돌려받을 수 있다는 뜻이다. 이 때문에 보증을 받지 못하는 20%에 대해 은행은 사업자에게 별도의 신용보강을 요청할 수밖에 없다. 결국 사업자의 신용도, 상환능력, 사업장의 흥행 가능성 등을 보다 면밀히 따져보게 된다. 정부는 이 같은 조치에 대해 "사업성 있는 사업장에 자금이 원활히 공급될 수 있도록 여신심사 합리화 및 관행 개선을 지속적으로 추진한다"는 방침이다.

하지만 이 같은 중도금대출 요건 강화는 되레 분양시장 양극화만 심화시킬 수 있다. 서울 등 사업성이 보장된 지역은 가만히 있어도 은행들이 서로 중도금대출을 해주겠다고 찾아오는 반면 비인기 지역은 지금도 중도금대출을 구하기 어려워지고 있다. 실제 지난해 하반기부터 중도금대출을 취급할 은행을 구하지 못해 제2금융권으로 눈을 돌리는 사업장이 꾸준히 늘어나는 추세다.

조달금리가 높아지면 수분양자가 부담해야 할 이자비용도 늘어난다. 비인기 지역 아파트 청약에 도전하는 실수요자는 상대적으로 자금 여력이 떨어지는 경우가 많기 때문에 이들의 금융비용 증가는 정부가 추구하는 주거복지와도 맞지 않는다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "내년 1월부터 중도금대출 보증 요건이 강화되기 때문에 건설사들의 연내 밀어내기 공급이 예상된다"며 "입지가 양호한 곳과 대형 건설사가 짓는 아파트 위주로 청약이 몰리는 반면 입주 물량이 많은 지역과 중대형 주택, 고가 부동산은 타격을 받는 양극화가 나타날 것으로 보인다"고 말했다.

[정순우 기자 / 이윤식 기자]

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