부동산

[동아일보]

《최근 서울 주택시장 활황세를 이끌어온 재건축 아파트들이 큰 암초를 만났다. 김현미 국토교통부 장관이 “사업 연한, 안전진단 기준 등 재건축 제도를 재검토하겠다”는 방침을 18일 밝히면서다. 이번 조치에 따른 서울 지역별 단지들의 희비를 짚어봤다. 》

하지만 19일 이곳 단지 내 공인중개사무소에는 “지금이 최고 시세가 될 수 있으니 지금이라도 매물을 내놓아야 하느냐”는 집주인들의 문의 전화가 10여 통씩 걸려왔다. 전날 김현미 국토교통부 장관이 노후 아파트의 재건축 가능 시기를 30년에서 40년으로 늘릴 수 있다는 점을 시사하면서다.

‘재건축 제도를 재검토하겠다’는 정부 방침이 서울 부동산 시장에 상당한 파장을 몰고 올 것으로 전망된다. 1987∼1991년 신축된 단지들의 재건축이 최대 10년 늦어질 가능성이 커졌기 때문이다. 반면 1986년 이전에 지어져 재건축 사업의 첫 단계인 안전진단을 미리 마친 단지들은 오히려 반사이익을 볼 수 있다는 분석도 나온다.

○ 안전진단 통과 못한 80년대 후반 단지들 ‘긴장’

전날 김 장관은 서울 마포구 가좌행복주택에서 열린 ‘주거복지협의체’ 회의에서 “안전진단, 내구연한 등 관련 제도들을 종합적으로 검토해볼 필요가 있다”고 말했다. 안전성에 큰 문제가 없는 단지들까지 조기에 재건축에 나서면서 투기 수요를 부추긴다고 본 것이다.

KB국민은행에 따르면 2020년 말까지 준공 30년 차에 접어드는 단지는 서울에서 117곳, 총 약 11만7000채다. 1980년대 후반 서울 부도심 주거단지로 대규모로 조성된 양천구 목동, 노원구 상계동 일대 아파트들이 대표적이다. 1991년경 완공돼 3, 4년 뒤부터 재건축이 추진될 것으로 전망됐던 경기 성남시 분당 등 1기 신도시 시범단지들 역시 이번 조치의 영향권에 놓인다.

재건축 연한을 이미 넘겼지만 아직 안전진단을 받지 않은 단지들에도 악재다. 국토부가 재건축 연한뿐 아니라 안전진단 요건을 손보겠다고 밝혔기 때문이다. 앞서 정부는 주택 안전진단에서 노후도 등 구조 안전 외에도 층간소음, 녹물 등 주거 환경성을 함께 평가하도록 규정을 바꿨다. 이 항목이 다시 제외되면 구조 안전성이 비교적 괜찮은 것으로 평가되는 10층 이상 중층 재건축 단지들의 재건축 사업이 초반부터 지연될 가능성이 높다.

○ 강남권 신축 단지 등엔 ‘풍선효과’ 생길 듯

전문가들은 국토부의 이번 발표로 반사이익을 얻는 단지들도 생길 것으로 보고 있다. 1980년대 초중반에 지어져 안전진단을 이미 마친 노후 단지들의 희소성은 더욱 커질 것으로 전망되기 때문이다. 이 단지들 상당수는 재건축 조합 설립 이전인 ‘재건축 추진위원회’ 단계다. 이들은 재건축 조합이 설립된 단지들의 매매 거래를 제한한 8·2부동산대책의 규제에서도 비켜서 있다. 강남구 압구정동 현대아파트, 대치동 은마아파트 등이 주요 ‘수혜 단지’로 거론된다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “시장에서는 정부의 이번 조치를 ‘향후 새 아파트가 더욱 귀해질 것’이라는 신호로 받아들일 가능성이 있다”고 말했다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “재건축 속도를 늦춰 새 아파트 공급을 막기보다는 재건축의 매매 거래를 일시 허용하는 등의 조치를 통해 다주택자들이 매물을 내놓을 ‘퇴로’를 열어주는 방안이 필요하다”고 제언했다.

천호성 기자 thousand@donga.com

ⓒ 동아일보 & donga.com, 무단 전재 및 재배포 금지