부동산

"40년으로 늘리면 (서울) 강남·반포에 있는 재건축 아파트 가격만 더 오릅니다. 공급 줄이면 집값 오른다는 것은 애들도 다 알겠네요."

청와대 홈페이지 국민 청원 코너에 '목동아파트 재건축을 위한 주민 모임' 등 재건축 연한(현재 30년)이 임박한 아파트 단지의 청원 글이 올라오기 시작했다. 18일 김현미 국토교통부 장관의 '공동주택 재건축 연한 연장 검토' 발언 직후부터다. 이들은 재건축 연한 연장 철회와 국토부 장관 사퇴를 요구하고 있다.

최근 서울을 중심으로 집값이 급등하자 김 장관은 "재건축은 사회적 자원을 낭비하는 측면도 있다" "구조적 안전성이나 내구연한 등의 문제를 종합적으로 검토할 필요가 있다"고 말했다. 시장에서는 이를 '재건축 가능 연한을 완공 후 40년으로 되돌리겠다'는 의미로 받아들이고 있다. 재건축 연한은 과거 '준공 후 20년'이었지만, 노무현 정부가 '준공 후 40년'으로 늘렸으며 박근혜 정부는 '준공 후 30년'으로 완화했다.

◇재건축 기대감 높아지던 단지들 '울상'

김 장관 발표는 '재건축 아파트값을 잡으면 서울 집값을 잡을 수 있다'는 인식에 따른 것이다. 부동산 정보 업체 '부동산114'에 따르면 작년 서울 재건축 아파트 가격은 12% 상승해 일반 아파트 상승률(7.2%)을 크게 웃돌았다.

재건축 연한이 40년으로 늘어나면 당장 타격을 입는 건 준공 30년을 맞거나 앞두고 있던 아파트 단지들이다. 재건축 추진·임박 단지 중개업소에는 "재건축 추진이 가능하냐" "정말 재건축 연한이 40년으로 늘어나느냐" 같은 문의가 쏟아지고 있다.

서울 양천구와 송파구 등을 중심으로 올해 준공 30년을 채우는 아파트는 67곳 7만3000여 가구이다. 목동 신시가지 아파트와 송파구 문정동 올림픽훼밀리아파트, 방이동 올림픽선수기자촌, 문정 시영 아파트와 노원구 상계동 주공 1~16단지 등 대단지가 포함된다. 이 아파트들은 최근 재건축 기대감으로 가격이 크게 올랐다. 올림픽선수촌아파트 전용 112㎡는 한 달 사이 1억원이 올라 13억5000만~14억원에 거래되고 있다.

정부가 '안전 진단 기준 강화'라는 규제 카드를 꺼낼 수도 있다. 부동산 한 전문가는 "정부가 안전 진단 기준을 강화할 경우, 40년 이상 된 아파트도 재건축이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "재건축 투자자에게는 8·2 대책의 재건축 조합원 지위 양도 금지와 분양가 상한제에 더해 총 4개의 난관이 생겨난 것"이라며 "안전 진단 전 단계 재건축 아파트는 가격 조정이 불가피할 것"이라고 말했다.

◇늙은 아파트들은 '몸값 높일 기회' 전문가들은 '준공 40년을 넘었으면서, 안전 진단을 통과한 재건축 추진 아파트'와 '10년차 이내 새 아파트'가 반사이익을 볼 것으로 전망한다. 이상우 유진투자증권 애널리스트는 "재건축을 통한 새 아파트 공급량이 줄어들면 강남 새 아파트와 재건축이 가능한 더 낡은 아파트들로 수요가 몰릴 것"이라며 "과거 노무현 정부 때도 재건축 연한을 2배로 늘렸지만 수요는 줄어들지 않았다"고 말했다. 준공 40년이 넘은 서울 압구정 현대아파트(1976년 준공), 여의도 시범아파트(1971년 준공)나 준공 40년을 앞둔 대치동 은마아파트(1979년 준공) 등은 벌써 '수혜 단지'로 떠오르고 있다.

심교언 건국대 교수는 "단기적으로는 재건축을 앞둔 단지의 가격이 하락할 수 있지만 중장기적으로는 '앞으로 공급되는 물량이 더 적다'는 신호를 준 것이기 때문에 재건축 가능 단지들의 가격이 더 큰 폭으로 오를 것"이라고 말했다.

부작용 우려도 나온다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "정부 입장에서 '집값 안정'이라는 순기능도 있겠지만, 동시에 정부가 추진하는 내진 설계, 에너지 절감, 소방 차로 확보 등 '기존 아파트 기능과 주거 환경 개선'도 10년이 미뤄진다는 점도 고려해야 한다"고 말했다.

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