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강남권 아파트 단지 밀집지역 모습. [헤럴드DB]
강남권 아파트 단지 밀집지역 모습. [헤럴드DB]


뱃살이론·T자형 효과 등
2005~2008년 등장 이론
개발호재·인구유입 원인

서울과 수도권 남부지역 집값이 본격적으로 뛰면서 옛 부동산 ‘투자공식’이 다시 살아나고 있다. 강남 집값은 상승기 가장 먼저 찌고 하락기 가장 늦게 빠지는 뱃살처럼 움직인다는 ‘뱃살이론’, 수도권 집값 상승 패턴을 설명할 때 언급되던 ‘T자형 효과’ 등이 그것이다.  최근 서울 집값 상승세가 수도권으로 확산되면서 과거 2005년~2008년 집값 상승시기 나타났던 현상이 재현될 것이라는 기대감을 반영한 것이다.

20일 서울 서초구 반포동 중개업소에 따르면 반포동 ‘아크로리버파크’ 84㎡(이하 전용면적)가 이달 중순 29억5000만원에 계약됐다. 3.3㎡당 8680만원 수준으로 역대 최고가다. 이 아파트는 지난 5월 국토교통부 실거래가 시스템에 27억원에 실거래 신고 됐다. 이 단지 60㎡ 매물 중에는 26억5000만원을 호가하는 것도 등장했다. 3.3㎡당 1억1000만원이 넘는 가격이다.

인근 A공인 관계자는 “이미 84㎡ 중 30억원이상 매물이 많다”며 “요즘 분위기면 곧 3.3㎡당 1억원을 넘을 수 있을 것 같다”고 말했다.

강남권이 가장 먼저 오르는 ‘뱃살이론’이 현실화하고 있는 셈이다. 한국감정원에 따르면 올 들어 7월까지 수도권 아파트값이 평균 1.81% 오를 때, 강남권(강남, 서초, 송파, 강동)은 6.51% 뛰었다.

곽창석 도시와공간 대표는 “강남권 집값은 2008년 글로벌 금융위기 이후 한동안 서울 평균보다 더 떨어지고, 강북지역 등 일부 오르는 곳보다 덜 상승해 ‘뱃살이론’이 틀렸다는 인식이 있었지만 요즘 분위기는 다르다”며 “넘치는 유동성으로 강남은 오를때는 더 오르고 떨어질 때는 잘 하락하지 않는다는 인식이 더 확고해졌다”고 말했다.

요즘 특히 다시 주목받는 건 ‘T자형 효과’다. 부동산값이 서울 한강변과 강남권을 중심으로 한 가로축과 수도권 남부 경부라인의 세로축 인근이 가장 많이 오른다는 논리다. 목동, 여의도, 서초, 강남, 송파, 강동 등이 가로축이고, 아래로 과천, 분당, 판교, 수지, 죽전, 광교, 동탄까지 뻗는 축이 ‘T’자 모양이라고 해서 붙여진 이름이다. 최근엔 한강변인 마포구, 용산구, 성동구, 광진구까지 집값이 많이 뛰어 가로축의 폭이 두터워졌다.

실제 올해 수도권에서 집값이 가장 많이 오른 곳은 모두 이 축에 속해 있다. 분당이 9.81%나 올라 가장 많이 뛰었다. 과천시(6.86%), 용인 수지(3.29%) 등이 높은 상승률을 기록했다. 같은 시기 경기도는 평균 0.47% 오르는데 그쳤다. 

‘개발 호재 효과’도 최근 시장에 가장 잘 먹히고 있다. 각종 뉴타운 개발, 한강르네상스로 대표되는 초고층 개발 등 각종 개발 계획이 쏟아졌던 이명박 정부 이후 부동산 시장은 개발 호재에 별 영향을 받지 않는 모습을 보였다. 개발 호재를 보고 투자하라는 게 부동산 투자 교과서의 가장 기본이었지만, 이명박 정부와 박근혜 정부를 거치면서, 뉴타운 사업이 대부분 실패하고, ‘용산 역세권 개발 프로젝트’ 등 대형 개발사업이 무산되면서 ‘개발 특수 효과’를 신뢰하지 않는 사람들이 늘었다.  정부가 GTX 개발 등 각종 호재를 발표해도 해당 시장이 거의 반응하지 않을 정도였다. 

하지만 최근 분위기는 다르다. 박원순 서울시장이 여의도와 용산 개발 계획을 언급하자 마자 시장이 들썩이고 있다. 정부가 성남, 용인, 동탄 등지에 대규모 산업단지를 조성한다는 계획이 나오면 해당지역 집값이 바로 움직이는 현상이 본격화하고 있다. 

이재국 금융연수원 겸임교수는 “판교와 분당, 용인, 수원 영통, 동탄 등 경기 남부축은 최근 대기업이 가장 많이 이전하는 지역으로 인구가 계속 늘어나는 신산업의 중심지”라면서 “수도권 ‘T자’ 지역을 중심으로 교통여건이 좋아지고 각종 개발 이슈가 많아 시세가 오를 가능성이 높다”고 예상했다.

박일한 기자/jumpcut@heraldcorp.com
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