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정부 주도로 인공적으로 만드는 '신도시'
대부분 인프라 부족하고 자족기능 없어 '베드타운化' 한계

판교, 광교 상업지구 비율 높아 눈길

정부가 9·13 부동산 종합대책의 후속 조치로 21일 주택 공급대책을 발표했다. 1차로 구 성동구치소 부지와 경기도 광명, 의왕 등에 3만 5천 호를 공급하고 신도시도 4, 5곳을 조성하겠다는 계획이다. 사진은 이날 서울 도심. /문호남 기자 munonam@
정부가 9·13 부동산 종합대책의 후속 조치로 21일 주택 공급대책을 발표했다. 1차로 구 성동구치소 부지와 경기도 광명, 의왕 등에 3만 5천 호를 공급하고 신도시도 4, 5곳을 조성하겠다는 계획이다. 사진은 이날 서울 도심. /문호남 기자 munonam@


[아시아경제 김현정 기자] 정부가 주택공급의 핵심 방안 중 하나도 대규모 택지 개발을 통한 '3기 신도시' 카드를 내놨다. 앞서 조성된 1~2기 신도시 대부분이 서울 인근의 '베드타운'으로 전락했다는 점을 타산지석(他山之石)으로 삼아 인프라와 자족기능을 갖춘 '가치창출형' 신도시로 만든다는 계획이다.

김현미 국토교통부 장관은 지난 21일 정부서울청사에서 30만 가구 공급이 가능한 수도권 지역 택지를 내년 상반기까지 확보한다는 내용의 주택공급 확대 방안을 발표했다. 그러면서 서울과 인접한 지역에 100만평(330만㎡) 이상 대규모 택지 4~5개소를 조성해 '3기 신도시'를 만들겠다는 공급 계획을 밝혔다. 이를 통해 약 약 20만가구를 공급한다는 계획으로, 이 가운데 신도시 1∼2곳의 입지는 연내 발표된다. 현재 3기 신도시의 위치는 '서울과 1기 신도시 사이'라는 정도만 공개됐다.

신도시는 자연 발생적으로 성장한 것이 아니라 정부 주도 하에 계획적으로 만들어진 도시를 말한다. 보통 집 값 상승을 막기 위해 구도심에서 출퇴근이 가능한 외곽지역에 만드는 경우가 일반적이다. 앞선 노태우 정부와 노무현 정부 당시에도 집 값 급등세에 대응하기 위해 1, 2기 신도시를 각각 건설했다. 그러나 인프라와 자족기능이 부족해 단순히 서울을 둘러싸는 베드타운에 그쳤다는 지적을 받기도 했다.

1기 신도시는 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시를 말한다. 1989년 노태우 정부의 주택공급 200만가구 건설 계획에 따라 조성됐으며, 1992년 말 입주가 완료됐다. 그러나 결과적으로는 아파트만 즐비한 베드타운이 돼 버렸다. 분당의 경우 주거지역 비중이 32.3%, 일산은 33.4%, 부천시 중동은 34.4%, 안양시 평촌은 37.8%에 달한다. 군포시 산본은 43.3%로 주택면적 비중이 가장 높아 베드타운 신도시의 대명사처럼 여겨진다.

[이미지출처=연합뉴스]
[이미지출처=연합뉴스]


문제는 1기 신도시 이후 노무현 정부 당시 조성된 2기 신도시 역시 크게 달라지지 않았다는 점이다. 2기 신도시는 위례, 검단, 김포 한강, 파주 운정, 용인 동탄, 하남 미사, 판교, 수원 광교, 양주 등이다. 1기 신도시가 주로 서울 도심 반경 20km에 위치하고 있는 반면, 2기 신도시는 30km 이상 떨어진 곳에 조성돼 있다. 동탄의 주거지역 비중은 32.3%, 동탄2는 31.8%, 김포한강은 34.4%, 파주운정은 36.4% 수준이다. 양주(옥정·회천)가 37.4%, 위례 36.7%, 평택고덕 29.1%, 인천검단 37.1% 정도다.

이 가운데 눈에 띄는 곳이 바로 광교와 판교다. 이들 지역의 주거지역 비중은 각각 18.4%, 25.5% 수준이다. 판교의 경우 상업·업무용지가 7.7% 수준으로 첨단산업관련도시형공장, 벤처기업집적시설, 소프트웨어사업용시설, 에듀파크 등을 건설했고, 이 곳이 현재의 판교 IT밸리를 형성하는 중심이 됐다. 비중으로는 7.7%에 불과하지만 판교의 총 면적이 9.3㎢라는 점을 상기하면 얘기가 달라진다. 판교의 성공으로 그 지역의 주택수요는 역으로 분당, 평촌, 의왕, 영인, 서울까지 미치게됐다. 서울에서 가장 많은 인구가 통근·통학하는 지역이 바로 성남시인데, 이를 '판교효과'로 보는 견해도 있다.

주거지역 비중이 가장 낮은 광교는 '미니판교'라고 불린다. 상업업무용지 비율은 판교보다 높은 9.2% 수준이다. 다른 신도시와 광교의 가장 큰 차이점은 도시 개발 방식이다. 그간 신도시들은 주로 택지개발촉진법에 따라 '택지개발'을 해왔다. 택지개발이란 한국토지주택공사(LH)가 해당 지역을 모두 수용한 뒤 공영 방식으로 개발하는 것이다. 광교의 경우 택지개발에 사용되는 수용 방식은 물론 '환지(換地)' 방식도 가능하다는 점에서 근본적 차이가 있다. 환지는 땅으로 돌려받는다는 정도의 의미로 생각하면 된다. 또한 사업규모나 입지 등 각종 규제에 대한 부담이 적다.

일반적으로 환지 방식은 100%의 토지 중 공공시설용지(도로, 공원, 녹지 등)가 40% 정도로 사용되고, 전체 사업비용을 충당할 체비지(토지 구획 정리 사업의 시행자가 그 사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 환지 계획에서 제외해 유보한 땅)가 약 10~20% 충당되면 나머지 토지 50% 미만 정도가 토지주에게 환지된다. 토지주는 전체 토지 중 50~60%를 돌려받지 못하는데, 이는 개발 과정에서 부담한 셈이므로 이를 토지부담율(감보율)이라고 한다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr

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