부동산

[ 김진수 기자 ]

“백화점이나 대형마트를 제외하고 제대로 만들어 운용되는 상업시설이 거의 없습니다. 역설적으로 앞으로 시장이 더 커지고 사업을 펼칠 기회가 무궁무진하다는 얘기입니다. 최근 해외 투자자와 서울 이태원 등에서 상가 개발을 적극 검토하고 있습니다.”

강정구 GRE파트너스자산운용 대표(49·사진)는 “국내 상업시설에 대한 개발 및 투자는 걸음마 단계”라며 이처럼 말했다. 최근 금융감독원 심사를 거친 GRE파트너스자산운용은 국내 최초의 리테일(상업시설) 분야 자산운용사를 목표로 내세우고 있다. GRE는 ‘Global Retail Experts’의 약자로 말 그대로 세계 최고 상업시설 전문가집단이 되겠다는 의지를 담고 있다.

◆상가 개발 전문가

강 대표는 경기대 건축학과를 졸업한 뒤 미국 뉴욕 프렛인스티튜트에서 석사를 마쳤다. 1994년 국내로 돌아와 에버랜드 기획실에 입사했다. 에버랜드 내 호텔 골프장 콘도 등 복합리조트를 조성하는 업무를 담당하다가 외환위기 때 사업이 중단되면서 1998년 회사를 떠났다. 부인이 석사 학위를 받기 위해 미국 로스앤젤레스로 가면서 그곳에서 글로벌 설계·개발업체인 GDSEDG에서 근무했다. 당시 한국 프로젝트 컨설팅을 맡았다. 100만㎡가 넘는 부산 센텀시티 마스터플랜, 경기 수원 컨벤션21 조성 계획, 서울 잠실월드타워 저층 상업시설 방안 등이 그가 관여한 프로젝트들이다. 이후 2002년 귀국해 청원건설 개발본부장으로 있으면서 경기 고양시 일산 라페스타와 웨스턴돔 개발을 진두지휘했다. 국내 상업시설과 본격 인연을 맺은 계기였다. 2007년 웨스턴돔을 개장하고 원마운트 공모사업을 진행한 뒤 회사를 그만뒀다.

이후 KPMG 부동산 RE본부장과 개발회사인 CJ프라퍼티 대표를 거쳐 CJ건설 개발본부장으로 3년가량 근무했다. 당시 준공업지인 서울 가양동 CJ김포공장을 오피스 상업시설 등으로 지구단위를 변경했다. 2013년 CBRE글로벌인베스터스 펀드매니저로 국민연금의 리테일 블라인드 펀드를 맡았다. 서울 홍익대 상가 2개와 대구 1개, 울산 1개 상가를 안정적으로 운영했다. 홍익대 인근 유림빌딩은 5층짜리를 헐고 10층으로 신축한 뒤 운영해 수익률이 30%를 웃돌았다.

◆이태원 등 개발 사업지 모색

디벨로퍼(시행사)가 분양만 하고 운영을 제대로 하지 않아 침체된 상가가 많은 게 현실이다. 강 대표는 상가도 오피스빌딩처럼 안정적으로 운영할 수 있다고 생각한다. 그래서 상업시설 전문 운용사라는 사업 계획서를 작성해 복합상업시설 컨설팅업체인 브라이트 유니온과 IBK투자증권, 부국증권, 우미건설 등에 제안하고 투자를 받았다. 브라이트 유니온 최고재무책임자(CFO)인 송종헌 대표와 공동으로 회사를 이끌고 있다. 사업을 적극 개발하는 펀드 위주로 운용하는 게 기존 부동산 자산운용사와의 차이점이다.

강 대표는 “시행사가 자금력이 없다 보니 대부분 상가를 개발해 쪼개서 판다”며 “프로젝트 파이낸싱(PF)도 담보대출 수준이어서 제대로 된 개발이 이뤄질 수 없다”고 말했다. 그렇기 때문에 기관투자가나 해외 투자자와 손잡고 펀드를 조성해 에쿼티(토지 대금)를 40% 정도 넣고 금융권 대출을 받아 토지를 사고 상업시설을 개발한 뒤 운영하는 게 그의 구상이다. 해외 투자자와 함께 서울 이태원과 강남 등 2개 사업지를 대상으로 개발을 적극 검토 중이다.

강 대표는 상업시설 개발 분야가 산업화되고 체계적인 운영이 뒷받침되면 성장 가능성이 크다고 전망한다. 그는 “체계적인 업종 입점 계획(MD)이 짜여지지 않은 소규모 상가 임차인들은 실패를 거듭한다”며 “합리적인 MD 도입으로 자영업자들이 별도 마케팅 없이 안정적으로 사업할 수 있고 운용사도 상업시설 개발과 활성화로 이익을 증대할 수 있다”고 강조했다. 그는 또 화려한 외관보다 주변 상권과 어울리는 상업시설을 조성하고 임차인의 만족도를 높이는 게 중요하다고 설명했다. 무엇보다 상업시설도 안정적인 운용상품이라는 인식이 확산될 필요가 있다고 주장했다. “기관투자가들이 관심을 두고 운용사들이 많이 생기면 상업시설을 바라보는 시각이 달라질 겁니다. 책임 있는 운영 주체가 들어서면 자영업도 살아나고 내수 경기도 활기를 띨 겁니다.”

김진수 기자 true@hankyung.com

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